房地产行业上市公司偿债能力分析——以美都控股股份有限企业为例

郑洁 姚瑛莺章烨琪/宁波大红鹰学院

房地产行业上市公司偿债能力分析
——以美都控股股份有限企业为例

郑洁 姚瑛莺章烨琪/宁波大红鹰学院

房地产行业需要极大的资金量，因此面临的偿债风险也极大。一旦出现资金链的断裂，企业即将面临巨大的挑战。本文将通过因子分析得出各因数的线性关系，以综合评价模型来得出美都控股企业的偿债能力水平。希望通过这样的模型能正确的得出企业的偿债能力情况，为各房地产企业提供一个分析偿债能力的途径。

房地产企业；偿债能力；因子分析；综合评价模型

一、房地产行业偿债能力

（一）偿债能力分析对房地产行业的意义

房地产行业是一个高负债的行业，其偿债能力一直备受关注。对于一个以房地产为主营业务的企业来说，公司的偿债能力是经营者、债权人所最关心的一个问题。一旦企业在偿债能力上出现了问题，就很可能会造成资金链的短缺，成为“烂尾楼”工程或者资不抵债，出现破产的危机。所以研究房地产行业的偿债能力，具有重大的意义。

（二）房地产行业偿债能力现状及影响因素

1.房地产行业偿债能力现状。目前我国房地产板块中的A股上市企业共有149家。本文从我国房地产上市的企业中随机选取了50家企业为样本进行现状研究。根据样本公司财务数据，计算2009-2013年样本公司加权平均偿债能力指标。得出以下结论：

（1）速动比率普遍偏低。传统经验认为，速动比率应该在1比较正常。统计发现，从2009年至今，房地产企业的速动比率均未达到标准1：1的比例，说明房地产企业存在短期的安全隐患。相对于近几年来说，2009年的短期偿债能力较强，在2012年速动比率处于最低点时期。

（2）经营活动中现金流量不足。现金流动债务比率是从现金流动的动态视角，来反映短期偿债的能力。房地产企业在2009年-2013年，经营现金净流量正负交替出现。这说明，我国房地产企业在这几年中，由于企业自身的现金流量无法满足企业扩大规模的需求，就一直是在借助银行贷款超速发展。[2]贷款越多，会不断的增加企业的负债，也会给企业的一定的财务风险。

（3）流动负债比重高。流动负债率即流动负债构成比率。偿还期限的长短对企业偿还债务的压力也是不同的。偿还期越短，企业流动性的压力则越大。[3]通过绘制图表发现，从2009年-2013年，房地产企业流动负债率均高于65%。这样的负债结构，会使得企业的短期债务增加，对企业的流动资产要求更加严格，需要企业的变现能力更强。所以，房地产企业应当优化负债结构。

2.房地产行业偿债能力影响因素分析。

（1）结算方式影响。在采用结算方式上，房地产开发商都采用预收和预付这两种方式。由于产品开发成本高，企业在开发期间与各单位都采用预付的方式进行业务的往来。这样的结算方式使得流动资产占据较大的比重，在销售时计算流动比率时会造成一定的影响，而且数值会偏大。

（2）存货影响。存货属于资产的一部分，但是由于变现能力比较弱，属于非流动资产项目。在计算时，这就会增加企业资产中的非流动资产，从而降低了企业的速动比率。所以，存货是房地产行业偿债能力的一个重要影响因素。

（3）国家宏观调控政策影响。房地产开发企业产品生产周期长，易受国家政策变化的影响。[4]房地产开发产品生产周期长，在生产期间，一旦国家出台新的政策，便会对企业产生重大的影响。比如目前正在讨论的房产税的征收问题，以及目前各地在开展的“限购”和“限贷”，提高一手房的首付比例等都会对房地产企业的销售及资金的回收产生一定的影响，从而产生偿债的风险。

二、偿债能力模糊综合评价模型的应用——以美都控股股份有限企业为例

（一）模糊综合评价模型的概念

模糊综合评价方法是一种综合评价的方法。它将边界不清的因素进行定量化，算出主要因素的权重，并计算出最后得分。最后依据得分来给出最后一个结论。本文将采用因子分析来提取指标。以2013年数据为依据，将美都控股股份与样本的50家企业进行研究。

（二）模糊综合评价模型的构建

1.确定评价对象的因素。通过专家和学者对偿债能力分析中存在问题的探讨，本文在对偿债能力模糊综合评价模型构建中，将对偿债能力的的指标分析进行改进，并深入探讨。本文根据国内外学者的研究，对房地产企业偿债能力分析一共提取8个评价指标，具体相关指标如下表1：

表1 房地产企业偿债能力的评价因素

在模糊综合评价模型中，定义评语集分为四块。为W=（W1，W2，W3，W4）,Wj=（j=1, 2,3,4）。当Wj=4,3,2,1时,则分别表示为优、良、中、差。

2.K MO统计量检查

表2 K MO和Bartlett的检查

从结果上来看，K MO的统计量达到了0.55，满足检验的要求。K MO检验是对变量之间偏相关性的检查。统计量的值离1越近，采用因子分析就更加能体现各变量之间的相关性。一般，当K MO在0.5以下时，就不能用这个分析法，应考虑采用其他的方法。[6]Bartlett球形检验的X平方值为167（自由度为 28），伴随概率值为0.000＜0.01，达到了显著性水平。说明这8个变量适合进行因子分析。

3.确定权重，计算得分。通过因子分析最后得出：由3个因子的方差贡献率来确定权重。观察发现累计贡献率为83.378%，因此各权重可由方差贡献率来确定。得出计算公式：F=0.43F1+0.25F2+0.15F3。根据美都2013年财务报表数据，可以计算得出该企业的模糊综合评价得分。

流动比率X1=1.48 速动比率X2=0.51 流动负债率X3=0.85

现金流动债务比率X4=-0.03 现金比率X5=0.49 资产负债率X6=0.65

权益乘数 X7=2.86现金负债比率X8=-0.05

F1=0286X1-0.143X2-0.243X3-0.012X4+0.289 X5+0.043X6=0.31372

F2=0006X1-0.389X2+0.079X3+0.406X4+0.09 2X5-0.021X6=-0.10311

F3=0020X1+0.120X2+0.012X3-0.023X4+0.192 X5-0.937X6=-0.41466

所以，Wj=F=0.43F1+0.25F2+0.15F3=0.0469231

因为Wj＜1,所以美都控股股份有限企业的偿债能力为弱。

三、采用SWOT分析法进行对策研究

SWOT分析模型即态势分析法。通过SWOT分析，我们可以对企业进行正确的分析。根据实际情况，针对威胁因素采取相应措施，同时做到把握机遇，发扬长处，最后实现企业的美好愿景。本文将采用SWOT模型对美都控股股份有限企业进行分析，并制定了发展战略。具体如下表3所见：