基于成本收益视角的抵押评估风险监管分析

秦开凤

摘要：为有效防范和控制信用风险，切实发挥抵押品的信用风险缓释功能，抵押评估价值的真实性直接关系到银行抵押贷款的安全，尤其是美国次贷危机的爆发使得银行抵押评估价值的管理显得更加重要。本文试图运用传统的成本收益与动态博弈的分析方法，从银行视角寻求建立一个抵押评估风险的合理监管边界，通过引入抵押评估保证金机制来实现对评估机构的均衡监管，以此提出银行建立适度抵押评估监管的策略选择。

关键词：抵押评估；成本效益；风险监管；信用风险；银行

中图分类号：F830.51 文献标志码：A 文章编号：1001-862X（2014）01-0090-006

抵押价值评估作为银行衡量和评估抵押贷款风险的关键环节，对于保护银行信贷资产安全和维护金融市场健康发展起着重要的风险防火墙作用，已成为银行贷前审查及贷后监管的至关重要的步骤。然而现实银行信贷业务中，商业银行往往不注重抵押价值评估的监管，仅将其作为信贷审查的一个程序化环节，抵押价值评估防范信用风险的作用未能有效发挥。同时，由于抵押评估参与方信息的不对称，银行对外部评估审核监管及借款人委托评估环节的缺陷等因素，致使抵押评估失范行为较为普遍。一旦抵押贷款发生不良，抵押品受偿率并不理想，贷前看似充足的抵押价值处置时往往发生明显的价值衰减现象。因此，对抵押资产价值实施全程动态监管，即从贷前抵押价值认定，到贷后抵押价值动态监控将是提高抵押贷款质量、保障银行债权安全和化解信用风险的有效途径。

然而，抵押评估监管作为一种经济行为，并非监管越多越好。因为任何监管行为都会产生成本和效益，银行必须充分衡量监管成本与效益之间的均衡关系，寻求一个合理的监管边界，以便实现自身效益和社会效益的帕累托最优，这已成为商业银行亟须解决的问题。

一、国内外文献评述

随着美国次贷危机的爆发，抵押评估风险已成为国内外商业银行关注的重点。抵押价值作为银行授信发放的决策依据，其估值的准确与否直接关乎银行抵押信贷风险的补偿保障效果，是银行缓释信用风险的第二还款来源。目前国内外对于抵押资产价值评估的研究成果主要表现在以下几方面。

1.抵押价值类型研究

《国际评估准则》[1]是目前国际上最具影响力的评估专业准则，其中对抵押贷款评估业务作了专门规定，对于抵押资产价值类型仍旧采用市场价值，并未考虑抵押资产价值评估的特殊性。Bienert and Rehkugler [2]指出抵押贷款价值相对市场价值而言与抵押目的匹配的适当性。Crosby，French and Oughton [3]则反对在进行抵押评估时采用抵押贷款价值类型。《欧洲评估准则》[4]指出抵押贷款价值应结合正常市场条件，在目前用途下考虑资产的长期存续性等因素。张文锋和张志军[5]提出商业银行不动产抵押价值类型选择原则，指出当前适合商业银行风险管理要求的抵押价值类型应为市场价值类型。崔宏[6]则认为与抵押评估目的相适应的价值类型是抵押贷款价值，而不是市场价值。

2.抵押价值评估方法研究

常见的抵押评估方法是成本法、市场法及收益法。为了适应现代经济的发展，一些前沿经济理论工具大量在评估领域应用，抵押评估方法也在不断创新。Hilliard，Kau and Slawson[7]将抵押视为一种期权并对抵押期权的定价问题进行了研究。巴塞尔新资本协议[8]提出了合格金融抵押品的认可标准，特别强调了抵押贷款价值。刘桂良和招平[9]提出到期价值估算法和即期价值修正法以提高评估结果的决策有用性。崔宏[10]认为抵押资产评估理论体系包括四个层次，评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。

3.抵押价值高估研究

Fraser和Worzala[11]及Smolen[12]等人指出评估机构在抵押评估过程中由于承受着来自客户的压力，当客户以后续业务合作为前提对评估机构提出要求时，将会导致评估机构为了满足客户信贷需求而高估房产价值的可能。Martin[13]指出由于评估师高估资产价值而导致了美国20世纪80年代金融风险发生，同时分析了产生高估的几种原因。Mera和Renaud[14]及Fischer[15]则分别从信誉管理系统和互利商业关系等方面分析了在亚洲通过高估抵押价值获得贷款的原因。韩冰[16]利用博弈论与理性预期理论对高估行为进行了分析。王直民[17]指出在缺乏监管的情况下，估价机构从自身利益最大化出发的理性选择并不会自发导致估价市场整体帕累托最优结果的出现。姜丽宁和崔文田[18]提出存在一种激励的悖论，从而设计了评估担保机制。笔者[19]也曾从三方博弈的视角分析了抵押价值高估的成因。

通过以上研究可以看出，现有文献对抵押价值评估研究在价值类型、评估方法及高估风险分析方面已经取得一些成就，但从银行视角对抵押价值评估监管的研究较少涉猎，鲜有的研究也仅是研究银行在什么样的约束条件下会采取或者不采取抵押评估监管措施的行为决策，并提出相应政策建议。但现实中毫无疑问每个银行或多或少都会采取一定监管措施，真正的问题是在现有的约束条件下，银行作为抵押评估报告的最终使用者，对评估机构的监管如何实现成本与效益的均衡，寻求最佳的监管点，达到自身效益及社会效益的帕累托最优。本文将运用成本收益与动态博弈的分析方法，从银行视角寻求建立一个合理的监管边界，并通过引入抵押评估保证金机制来实现对评估机构的均衡监管，以便实现银行抵押评估监管效率的最大化，并指出建立适度监管的策略选择。

二、抵押评估监管的成本收益分析

抵押价值的风险缓释作用已越来越引起各国商业银行的重点关注，各家银行正在不同程度地将其作为信贷风险监管的重要内容。然而任何一项制度安排都必须遵从成本收益原则，只有当制度产生收益大于实施成本时，该项制度才是有效的。因此，银行在追求最佳评估监管目标时也不例外。endprint

（一）监管成本函数分析

监管成本是指实施监管行为所产生的一切合理资源消耗，包括直接成本和间接成本。直接成本是指监管者与被监管者双方因监管行为而产生的一切合理支出，主要包括银行监管外部评估的组织成本、实施成本及后续支出。间接成本即为银行实施监管引起的间接效率损失，主要包括负外部效用，即对外部评估审核不实而带来的银行效益与社会效益的损失；合规成本，即评估机构为遵守银行及外部监管机构相关规定而额外承担的费用支出；社会经济效益损失，即银行过度监管引起评估市场的低效率造成社会总体经济损失。

由于银行实施抵押评估监管的成本与监管频率、监管强度以及时间因素相关，所以，假定银行抵押评估监管成本函数为： 其中分别代表不同参数，代表监管频率、监管强度，代表时间。根据微观经济学中成本收益分析原理，通过数学推导，可以得出：一方面监管成本与监管频率呈正相关关系，即随着监管频率的增加而监管成本相应增加，但同时随着时间的推移监管成本有所降低，并趋于稳定。另一方面随着监管强度的提高而监管成本不断上升。具体监管成本收益如表1所示。

（二）监管收益函数分析

对于监管所取得的收益，同样与监管频率、监管强度以及时间因素相关，由于银行抵押评估监管收益除了增加自身贷款收益外，在一定程度上是增加社会效益，无法将其准确量化衡量，但通过定性分析可以得出：一方面对抵押评估采取一定监管措施后能够有效地降低抵押风险，提升监管效益与社会效益。比如，抵押贷款违约损失率降低，审核评估质量的提高，信息不对称的改善，虚假评估信息减少等。另一方面监管收益随着监管频率的提高也会有所提高，但存在一个适度监管区间，当监管频率及监管强度过高时，不仅会耗费过多的成本，而且会影响银行正常经营，从而在一定程度上会稀释银行监管收益。

犹如施蒂格勒运用经济学方法分析规制时所指出的那样，任何监管都会导致经济效益损失。如图1，假定银行抵押监管供给曲线为S，抵押监管需求曲线为D，原始的均衡点为B，当银行对抵押评估实施监管后，抵押监管的有效供给曲线S上升到S′，均衡点由B上升到A，造成效益损失C。可见，实施抵押监管也不例外会造成一定损失，如图1所示，监管的经济效益损失不仅包括评估机构为遵守相关规定而额外承担的合规成本E，还包括经济效益损失C，即监管引起总损失为C+E。然而由于抵押评估业务的激烈竞争与信息不对称导致抵押评估市场“道德风险”较为严重，那么，银行作为评估报告的使用者，如何最大限度降低监管成本实现效益最大化，建立合理的监管边界尤为重要。

（三）成本收益模型分析

在假定其他因素不变的前提下，银行对抵押评估实施监管的总成本直接与监管强度及监管频率相关，在一定时期内监管强度可以正比例监管成本。因此，假定银行实施抵押评估监管强度及频率与监管成本呈正相关关系，即银行监管成本随着监管强度及频率的增加而增加，那么在理论逻辑上将存在一个最优的监管强度及频率。

从图2可以看出，商业银行对抵押评估机构不监管时，抵押评估市场存在较大“道德风险”，市场失灵带来的成本损失无穷大，相反收益趋于无穷小。随着商业银行对抵押评估机构监管强度的逐步提升，促使抵押评估质量不断提高，基于规模效应而监管成本则开始逐步下降，与此同时监管收益则逐渐上升。当监管的边际成本大于边际收益时，成本曲线又开始逐步上升，而收益曲线则逐渐下降，在边际收益递减规律的作用下，监管成本曲线呈U形，收益曲线呈倒U形。由于商业银行对抵押评估实施监管的成本和收益与监管强度存在一定相关性，所以适度的监管不但能使银行收益实现最大化，而且能最大限度地提升评估市场效率。图中A点为最佳监管强度，不管是A点左方或右方都不能使评估市场资源实现最优配置；B点为银行监管临界点，即银行监管效益与成本相等，当监管强度越过B点时，加强评估监管是有效的，监管成本不断下降，当监管强度达到A点时，银行实现监管效益最大化。当监管强度越过A点时，由于监管边际成本的上升及边际收益的下降，银行监管收益会逐步减少直至为0，即当成本效益曲线再次相交C点时，监管所带来的效益与其增加的成本相等。当监管强度超过C点时，监管成本趋于无穷大，而监管效益则趋于无穷小，不断加强监管强度只会一味的提升监管成本，而带来的监管收益则是微乎其微，即抵押监管失灵。总之，为提高抵押评估质量，银行对评估机构实行必要的监管对于控制信贷风险是至关重要的。但是，在实施监管过程中应遵循成本收益原则，只有当监管收益大于监管成本时，监管作为一种制度安排才是最有效的。如图2所示，即Ⅱ区为抵押评估监管适度区域，Ⅰ区为抵押评估监管不足区域，Ⅲ区为抵押评估监管过度区域。

现实抵押风险控制中适度的抵押评估监管并非一个精确的值，而是一个动态区域变量，只要该变量不超过一定幅度，就符合适度监管要求。正如图3所示，横轴代表抵押评估监管强度及频率，纵轴代表抵押评估监管边际成本。MC作为抵押评估监管边际成本曲线，随着监管强度及频率的增加而增加。MR作为抵押评估监管边际效益曲线，随着监管强度及频率的增加而递减。O点监管边际效益等于边际成本，是银行监管最佳强度或频率。在O点右侧，银行对抵押评估监管的边际成本大于边际效益，银行出现监管过度；在O点左侧，边际效益大于边际成本表示银行监管不足。然而这只是一个理论化的最优监管强度，实际工作中银行只能最大限度地逼近均衡监管强度边界。

三、抵押评估监管的激励约束机制

（一）抵押评估监管的均衡边界

按照经济学标准的分析工具，抵押评估监管的均衡边界应该是银行实施监管的边际收益等于边际成本时，即Mr（X）=Mc（X），其中， Mr（X）为抵押评估监管的边际收益，Mc（X）为抵押评估监管的边际成本，X为监管强度。假定监管收益r（X，F）、监管成本c（X，F）分别具有通常的收益函数、成本函数的基本性质，即抵押评估监管收益随监管强度的提高而以递减的速度在增加，即有dr（X，F）/d（X，F）？酆0，d2r（X，F）/d（X，F）2？刍0；成本随监管强度的提高而以递增的速度在增加，即有，dc（X，F）/d（X，F）？酆0，d2c（X，F）/d（X，F）2？酆0。正如图2所示收益曲线呈凸形，而成本曲线呈凹形。endprint

在成本收益分析法下，抵押评估监管的效率以n（X，F）表示，则n（X，F）=r（X，F）-c（X，F）。当n′（X，F）=r′（X，F）-c′（X，F）=0时，n（X，F）可取到其极值，其含义是此时抵押评估监管的效率到达约束条件下的最大值n（X，F）max，即此时对应的抵押评估监管强度达到了约束条件下的最佳值，故而使抵押评估监管呈现出最优效率状态。至此，我们不难发现，实际上，在进行成本收益分析的背景下，“求抵押评估监管均衡边界的问题”可以转化为“求抵押评估监管效率的最大值n（X，F）max的问题”，其转化机制如下：

抵押评估监管均衡边界， 即Mr（X，F）=r′（X，F），Mc（X，F）=c′（X，F），当Mr（X）=Mc（X）时，抵押评估监管效率实现最优n（X，F）max，此时的监管强度就是最佳的理论监管强度。事实上现实中商业银行对于抵押评估监管的预期收益成本曲线随宏观经济环境的变换而变化，因而理想的监管均衡强度也随之发生相应改变。抵押评估监管强度的均衡过程就是银行依据自身抵押评估运行情况，通过对各种影响抵押评估行为监管成本收益的因素进行调整和改善，以寻求抵押评估监管均衡边界的动态“帕累托优化过程”。

（二）抵押评估监管的激励约束机制

如何在满足以上分析结果的前提下，实现对评估机构的最佳监管，下面将通过引入抵押评估保证金机制来实现对评估机构的均衡监管。即针对每笔抵押评估业务，在抵押信贷时银行向评估机构收取一笔保证金M，并将评估报告对外公示，如若发现存在虚假评估行为，则没收该笔保证金的同时对其另行处罚，并对举报人进行相应奖励C′。若评估机构客观公正作业，则一年期后退还该保证金。因为经过公示的评估报告透明度大幅提高，且只要举报就有奖励收入C′，所以举报人有进行举报的动机，从而只要评估机构存在虚假高估行为，就肯定会被发现。假定M=（RH+Y-RL），其中为保证金系数，且，RL为评估机构正常评估收益、RH为评估机构高估收益、Y为高估隐性收益、Ca为高估的惩罚成本、Cb为银行的监督成本。则银行与评估机构的收益矩阵如表2所示。

对表2分析可知，由于M=（RH+Y-RL），且1，所以存在纯策略纳什均衡（正常，不监督）。

通过前文假定可知，借款人欺骗贷款的收益及损失分别为R和-L，而评估机构高估所能带来的额外收益及损失为W和-E，且W=RH+Y-RL。所以对于评估机构与借款人而言，其额外收益的得益矩阵如表3所示。

对表3分析可知，由于W=RH+Y-RL，M=（RH+Y-RL），且1，所以W-M？刍0，则此时存在唯一的纯策略纳什均衡（诚实，正常）。

可见，引入抵押评估保证金担保机制符合激励相容原则，不仅能节省银行的监督费用，规范抵押评估市场环境，还能消除借款人的“道德风险”，激励评估机构选择正常评估，所以这一机制设计有利于提升商业银行抵押评估监管效率。

四、建立抵押评估适度监管的策略选择

目前国内商业银行对抵押价值评估整体缺乏监管或监管不力，致使抵押风险在整个授信过程中不断扩大，抵押贷款一旦形成不良，抵押资产对抵押贷款的风险保障缓释效果发挥不出应有的作用。尤其是次贷危机的爆发进一步突显了银行内部建立评估监管机制的必要性与紧迫性，对此，笔者建议我国银行可以将抵押资产价值评估作为贷款审查中的一个必要程序及重要环节，在满足成本收益原则的前提下实现抵押评估监管的最佳效果。

1.推进银行抵押评估委托机制，有效降低抵押评估风险监管成本。

目前抵押贷款业务操作中一般借款人为评估委托人，因为“谁委托、谁付费”，则受托评估机构为了尽可能多的承揽业务，经常不顾银行信贷风险而一味迎合委托人的信贷需求，这在一定程度上增加了“道德风险”。因此，为了从根本上降低抵押风险管理成本，消除信贷评估管理风险，将借款人委托抵押评估改为银行直接进行抵押评估委托机制，由银行先行付费，然后在抵押贷款发放时向借款人收取一定信贷管理费或财务顾问费，这在一定程度上有利于强化抵押评估业务的独立性。

2.实施抵押评估机构备选库制度，引进评估机构入库风险保证金机制，有效降低银行监管成本及评估机构“道德风险”。

为进一步激励评估机构立足银行视角为其服务，避免评估行为发生不正当竞争现象，根据激励相容原则，银行应该本着公正、公开的原则选定一批资质较好的评估机构作为备选库，以备在长期业务合作中较好地为其服务，如果在后续抵押评估中存在虚假评估，银行直接将其从备选库剔除出局。同时，银行建立评估机构业务合作备选库时，可以适当对评估机构收取一定风险保证金，激励其在业务合作中诚实守信，遵从职业道德。如果合作期结束后未发现高估行为即退还风险保证金，并在后期业务合作中留存备选库，且后评价时给予一定考核激励；否则将没收风险保证金，立即与其中断业务合作，并在银行业协会予以通报。由此可见，引进评估机构入库风险保证金机制不仅能有效降低银行监管费用，还能进一步规范抵押评估市场，从而降低评估机构的“道德风险”。

3.建立专门的抵押评估监管部门，实施抵押价值全程动态监控机制。

由于抵押资产的价值不断波动，如果在合同期间，抵押资产价值小于贷款合同价值，借款人的理性选择便是违约。因此，商业银行应尽快成立专门的抵押评估管理部门，负责抵押品的实物及价值管理。同时，在信贷审批系统中应尽快引入抵押资产估值系统，实时监测抵押品价值实况，实现对抵押价值的全过程动态监控，为信贷管理提供必要的信息支撑。

4.启动金融资产评估资格认证制度，培养银行内部专业评估队伍。

金融资产评估与一般资产评估不同，该项业务对评估人员的要求较高，不仅应掌握一定的评估理论，还应具备相当的金融知识。因此，我国商业银行应结合自身实际逐步推进金融资产评估资格认证制度，尽快培养专业的内部评估管理队伍。只有这样，才能满足抵押价值精细化监管的要求，才能切实发挥抵押价值的风险保障功效。endprint

总之，抵押价值作为抵押评估监管的目标，其价值随宏观经济环境及时间变化会发生不同程度的波动。因而，为及时掌握抵押评估的动态信息，有效提升抵押价值的风险缓释效果，在今后信贷管理中对其进行全程动态监管已刻不容缓。

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（责任编辑 吴晓妹）endprint

总之，抵押价值作为抵押评估监管的目标，其价值随宏观经济环境及时间变化会发生不同程度的波动。因而，为及时掌握抵押评估的动态信息，有效提升抵押价值的风险缓释效果，在今后信贷管理中对其进行全程动态监管已刻不容缓。

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总之，抵押价值作为抵押评估监管的目标，其价值随宏观经济环境及时间变化会发生不同程度的波动。因而，为及时掌握抵押评估的动态信息，有效提升抵押价值的风险缓释效果，在今后信贷管理中对其进行全程动态监管已刻不容缓。

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