浅析主体验收后的高层住宅的监理

茅罗云

[摘要] 本文从高层住宅的施工特点及现阶段我国国情所存在的实际问题入手，分析了高层住宅后期施工中易产生非一般性问题的原因所在，提出了作为现场监理在施工中所应如何面对和把控，以及其它应当重视的相关事项。

[关键词] 高层住宅后期施工监理

中图分类号：F287.8 文献标识码：A文章编号：

随着我国房地产市场的迅猛发展，可利用的土地资源越来越少，为更能充分利用宝贵的城市土地资源，现阶段小高层、高层住宅已如雨后春笋般的涌现，并逐步取代多层住宅，成为当今城市住宅小区的新主角。

1 高层住宅施工时的阶段特点：

高层住宅跟其它高层建筑一样，楼层多，高度高，在整个施工周期里，有着共同的施工特点，即施工技术和组织管理复杂；安全要求高；施工强度大；具有高度的连续性。但是，如果从某一高层住宅单体的施工全过程来分析，主体验收前后，其施工特点却又有着明显的区别。

所谓主体验收，即是指主体结构分部验收，它是评定某一幢建筑物主体结构安全和使用功能是否符合相关要求的一个重要环节，同时也是该幢建筑在整个施工过程中的一个重要里程碑。主体分部验收之前，施工单位必须完成继基础分部之后的混凝土、钢筋、砌体及水电安装预埋等分项工程，主体分部通过验收后，施工单位即开始进入装饰分部、屋面分部、建筑节能、水电安装等其它分部分项的全面施工，直至竣工初验。

一般情况下，在主体验收的前后阶段，其施工特点的区别主要有以下几点：

工程体量方面：在主体施工阶段，施工的对象是钢筋砼结构柱、梁、板、墙及砖砌结构的墙体等，工程体量大；而主体验收后阶段，施工的对象是对建筑物进行粉刷、铺贴、油漆；门窗的安装；防水施工；屋面分部的施工，以及水电气暖、电梯等的安装，相比较而言，工程量较小。

施工单位方面：在主体施工阶段，施工单位比较单一，一般由某一两个施工单位施工；而主体验收后，相当一部分分部分项工程，因专业性较强，往往由多个施工单位共同完成。

工序方面：在主体施工阶段，只完成砼结构、钢筋、模板等分项，工序比较简单，施工作业程序化、模式化，有着高度的连续性和连环性；而在主体验收后，多分部多工种平行、交叉作业较多，现场施工分散性强，工序比较繁多琐碎。

质量要求方面：对任何一幢建筑物而言，在主体施工阶段，结构质量永远是第一生命；但就细部质量而言，尚有一定的区别，在主体施工阶段，除结构必须达到规范规定的要求外，实体细部要求一般只需满足正常要求即可；而在主体验收后，随着配套、装饰作业等班组的陆续进场，工种工序多，作业面分散，细部节点多，且又是住宅工程，部分小业主往往比较挑剔，因此装饰质量方面特别是细部质量要求高。

工作协调方面：在主体施工阶段，工程一般都是由土建单位作为总承包商及其分包单位完成，其协调工作可由总包单位自行独立完成；而主体验收后，若工程由土建单位和业主所指定的多个分包商（或称配套单位）共同完成，平行、交叉作业多，这些多个相对独立的施工单位之间的协调工作量往往较大。基于现阶段我国的实际情况，出现上述情形的往往较多，故本文着重针对这类情形进行试析，如有不妥之处，还请专家同行批评指正。

2 存在多个平行单位时易出现的问题

当存在多个由业主平行发包的专业施工单位，他们与土建单位之间属于平级的关系，此时对他们各单位之间的协调管理也只能通过业主或委托监理单位来进行。这些各自独立、没有合同关系的施工单位，在施工作业中处于上下道工序关系时，各施工单位只需要把各自份内的工作完成通过验收即可；但当处于平行或交叉作业关系时，遇到边缘问题，或合同的严谨度有瑕疵时，则极易产生扯皮或不到位现象。

如在进度方面：业主与土建单位订立合同时，一般工期进度比较详实具体，但是与配套单位订立合同时，工期进度貌视具体，但因为其作业往往是穿插、交叉在土建单位或其它配套单位的工序作业里面，此时，一旦遇到非本单位造成的影响因素，进度影响责任就难以判定，则势必出现扯皮现象，最终对工程总进度造成影响。

又比如质量方面：玻璃幕墙安装单位与外墙涂料施工单位之间，当外墙采用喷涂作业时，雾状的涂料小液滴很容易污染到大面积的幕墙玻璃上，若对于玻璃的成品保护问题在与业主所订立的合同中又没有具体载明，配套费用中又没有体现，由此也容易产生质量方面扯皮现象。

再如在安全方面：施工中，常有大量的施工洞口存在，这些施工洞口虽然开始时都进行了安全拦护，但是当多施工单位进场施工后，因为各单位管理水平、工人素质参差不一，经常会出现施工洞口被人为的擅自打开而不及时恢复，这在高层施工中，往往很容易形成安全事故隐患，从而引发安全事故。

3 监理工程师如何分析和归类所出现的问题

根据监理合同的约定及相关法律法观，监理工程师在施工阶段的任务为工程的质量、进度、投资控制及安全监理责任等几方面，那作为监理工程师针对以上问题以及其它相关诸多问题应如何进行分析和归类呢，笔者认为，可采用矩阵法来进行推断分析：设纵横两个方向，纵方向作为“类型”，也就是问题属于哪一类型，分四个类型，即是否是质量、进度、投资、安全方面；横方向分为“二种性质”，也就是问题属于一般性问题还是非一般性问题。

一般性问题指由某一家施工单位独立完成过程中，因自身的直接原因所造成的问题，如因土建单位的原因，出现质量问题，此类问题可由监理工程师直接下达指令文件，督促该单位完成即可。

而非一般性问题指在施工过程中，由多家施工单位因平行或交叉作业时，并非全部是自身原因所造成的问题。如在拆除悬挑脚手架期间，土建单位不能如期拆除脚手架，出现工期进度滞后问题，造成此问题的原因是因为下雨，影响了前道工序幕墙、外墙涂料、门窗安装三家专业施工单位的正常施工，而外墙涂料与门窗安装之间又存在着交叉作业，土建单位与幕墙单位之间也存在着交叉作业，所以对于该问题，则往往需要监理工程师通过分析、协调、沟通来加以解决。

4 监理工程师针对非一般性问题如何着手和面对

控制是监理工程师在施工过程中的重要管理活动。在工程实施过程中，监理工程师所采用的的控制措施一般有组织措施，技术措施，经济措施、合同措施等。

控制手段和方法有较多，如下达指令性文件、审核相关文件、规定工作程序、利用支付手段以及制定相关制度等。

当工程进入装饰阶段后，难度最大的，往往就是非一般性问题，作为现场监理，笔者认为，应从以下几方面着手：

（1）、首先组织各专业监理工程师对施工合同进行研究和分析，特别当合同的严谨程度有不足之处时，应引起重视，并及时与业主进行联系。

（2）、针对本工程、各专业的具体情况、特点，从监理的角度，进行分析，找出容易出现问题的“点”，并进行科学分类。

（3）、制定具有针对性和可操作性的具体措施，并形成内部控制文件。

（4）、在实施工过程中，根据国家的相关法律、法规要求，运用监理的控制手段和方法进行纠偏和动态控制。

（5）、定期或不定期进行归纳和总结，对指导意义力度不足之处应及时进行调整和修正。

需要强调的是，监理工程师在处理非一般性问题时，应当收集完整的数据资料，本着公正、独立和实事求是的态度，运用科学的手段和方法，理性分析出现问题的原因所在，以数据说话，以理服人，方能使问题顺利解决。

5 案例

某一幢高层住宅楼，地下1层，地上30层，总高100米，建筑面积为24000平方米，结构形式为框剪结构。其6至30层外墙装饰情况为：装饰柱为干挂石材到顶；大面外墙最内侧为防水砂浆找平层，中间层为保温施工，最外层为真石漆面层涂料；外窗采用断桥铝合金双层玻璃窗。1至5层为裙楼部分，大面墙和柱全部为干挂石材。内部为毛坯，其中，户内墙体部分为混合砂浆粉刷、普通水泥砂浆地面；公共部位如电梯厅采用面砖贴面等。电梯四部。

施工情况是：主体分部验收前，由土建单位完所成所有的主体结构的施工，水电、消防单位完成所有的水电、消防的预埋工作；主体分部验收后，内外墙粉刷、铺装由土建单位施工，其它如门窗、保温、电梯、石材施工、水电安装、消防、外墙涂料等分别由七家独立的专业施工单位相继进场施工。脚手架、塔吊、施工电梯由土建单位搭设和安装。

共八家施工单位，它们之间按施工工艺和施工顺序，程度不等存在着上下道之间、平行、交叉的关系。针对以上错综复杂的关系，如何确保在有限的工期内，让整个工程能够保证质量、安全的情况下顺利按期完工呢？

在实际监理工作中，本监理部首先组织了各专业监理工程师对该工程进行了分析和讨论。因存在多家平行施工单位，若不提前加以防范和预控，在施工过程中，则很容易出现相互扯皮等非一般性问题，以致影响总计划目标的完成。为此，我们对相关联的各家的分目标情况进行了整合，形成对工程质量、进度、安全等及时控制的技术措施文件。比如，在外墙系统部分，本监理部制定了一种《外墙装饰进度、工序质量交接流程表》来进行质量和进度的控制，并取得较好的效果。

该《流程表》主要是有三大功能，一是便于进度控制，二是便于质量控制，三是便于各相关联施工单位之间的协调。

该《流程表》先按外墙装饰的施工顺序将各单位进行排列；然后按确定好的进度计划，将各单位各工作内容应完成的节点时间载明；继而是施工单位和监理单位签字确认栏，即施工单位各工作或作业完成质量自检合格的时间和责任人的签字，以及监理单位验收意见和确认时间。倘若施工单位未能规定的时间内按要求完成某工作内容，或未能通过质量验收等，对本单位或其它单位带来影响和后果，则按合同约定进行考核，并承担因之造成的工期延误损失。

当各单位责任人在该《流程表》上签字时，可以很清楚的看到其它各单位工作的完成情况，及时了解整个外墙部分到了何种程度，以便于本单位的工作准备和进退场时间的确定。

关于室内部分，本监理部及时按照《住宅工程质量分户验收规程》的要求，在督促施工单位进行自检控制的同时，进一步加强平行检验和现场巡视力度，以最大可能的实现主动控制和事前控制，及时消除和解决质量、安全等问题，以避免在垂直运输机械拆卸后，出现耗费大量的人力、物力进行整改的事倍而功半的现象。

6 监理工程师应重视的关键事项

进入装饰阶段后，现场监理应引起重视以下几点：

（1）、安全监理责任方面：监理人员应牢固树立“安全第一”的指导思想，当多家平等的施工单位在一起施工时，若出现各自为政的情况，安全往往得不到保证，遇到这类情况，笔者认为，应由主体施工单位即负责脚手架、塔吊、人货电梯等大型施工机械的施工单位安全管理人员作为第一安全管理者，其它各配套单位的安全管理人员，在做好本单位的安全管理外，还应当积极配合第一安全管理者的统一协调和指挥，在施工过程中，涉及安全事项，各相关单位之间应以书面形式进行签字确认。

（2）、质量方面：监理单位应严格要求各施工单位按照国家的验收规范、我省的《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程质量分户验收规程》等，特别是强制条文的相关规定，精心监理，加强巡视检查力度，督促施工单位加强质量管理意识和提高管理水平，从而使工程能够顺利验收通过。

（3）、进度方面：若存在多家相互独立的平行施工单位时，监理部应对各家的进度计划进行综合分析，及时与各施工单位进行协调，最终制定出一个能够指导各家合理施工，且不影响总工期要求的综合进度计划。

（4）、其它方面:

1）、监理工程师还应当重视后期施工中的成品保护工作。当多单位施工时，成品保护工作做的好与不好，往往特别容易产生扯皮、索赔等现象，而且还会直接影响到工程的及时交付。

2）、工程后期因为工序工种繁多，作为监理单位，应当及时认真收集和整理监理资料，以保证资料的及时性，完整性和真实性。

7 结语

任何一个项目，监理工程师的最终目标，是协助业主在计划目标内将工程建成投入交付。因此，在对工程后期监理的过程中，作为监理工程师应面对现场的实际情况，合理分析，科学策化，正确履行，勤奋工作，方能使得整个工程的建成取得最优效果。