浅析养老地产的发展前景与设计趋势

许骥

【摘要】随着我国老龄化特征越来越明显，养老地产也开始被广泛关注。养老地产是否具有良好的发展前景，养老地产的前景如何，这都是需要我们认真思考的问题。本文将从以下几个方面来分析我国养老地产今后的发展趋势和发展前景。

【关键词】养老地产；发展前景；趋势

中图分类号： F113.4 文献标识码： A

一、前言

对于我国房地产行业来说，养老地产或许是未来值得投资的领域，同时，对于维护我国国家人口稳定，养老地产也具有间接的作用。因此，研究分析养老地产未来的发展情况是很有必要的。

二、养老地产发展现状、类型划分及典型案例

养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。

养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。

目前，我国养老地产主要有以下几种类型：

1、按地段区位划分

城区型：在市区内建设的养老社区，占据生活区位优势，可以共享城市公共设施，但城区内地价较高，养老住宅产品优势不明显，因此城区内建设养老项目较少。

城郊型：在城市郊区地价较低地段建设的具有一定规模的养老社区，一般环境优美，养老设施相对齐全，较独立，与其他社区隔离。

休闲度假型：邻近景区或与休闲度假项目结合设置，以休闲享受生活为主，多为高端产品。

2、按服务对象划分

自主生活型：针对身体健康、生活自理的老年人。社区提供丰富的社区活动，增加娱乐交流场所和应急照料服务等。

辅助生活型：针对生活不能完全自理的老人。社区提供起居帮助、家务料理、医药监督等基本生活照料。

辅助医疗型：针对患病需要治疗和恢复的老人。社区提供24小时生活护理、医药治疗、康复帮助等服务。

3、按运营方式划分

租售并举：养老地产盈利的不是地产，而是养老服务。但是由于前期投入大，后期运营服务资金回收慢，大部分企业选择将房源的60%-70%卖掉，回收大部分的资金。剩下的部分自持，长期经营。

会员制: 有部分养老地产商持有物业，出售服务，通过会员制会员卡的发售实现前期资金的回收。会员卡的类型会根据市场需求设计。

险资: 保险的长期投资与养老地产的慢回收周期相匹配，因此险资被认为是最适合做养老地产的企业。险资将保险和入住资格挂钩，以投保取得入住资格，以保险收益支付服务费用。客户也可以选择不入住，只拿分红。

4、按开发建设类型划分

独立型养老社区：配有较齐全养老设施，与其他社区隔离，专为老年人服务的社区。

混合型社区：适当配置老年服务设施，有部分老年居住套型或老年邻里单位的社区，是普通社区和老年社区的综合体。

北京太阳城国际老年公寓项目：这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指將养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化，租售并举，将老年人群体进行了层次划分，同时配套设施完善，服务人性化、亲情化，符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂，给一部分有需求的老年人造成了障碍，有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区，是我国养老地产先行先试的典型实例。

三、养老地产市场前景广阔

养老地产的存在有其必要性，其中原因有：根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国，60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

受计划生育的影响，传统的养老模式面临挑战，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难。现代化生产节奏不断加快也给养老带来不小的影响，劳动强度增加。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

四、养老地产科学设计研究

1、养老地产选址 一般居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响，往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求。不同的养老社区对环境的要求也不相同，如基础型养老社区，基础型养老地产的部分服务需 要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展，用地规模和开发强度上有一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不能过大。自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素，从现代规划选址来看，临近水体有助于生活给排水的组织，景观用水的需求，有利于改善住区的小气候，而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。养老社区内部需要较高的绿化率，不仅可以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区，如将周边 绿地以绿楔形式引入社区，引导夏季凉风进入。对比基础型养老社区，高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金，期待更高的回报，因此不仅在产品和规划设计上需要有更好的亮点，在选址阶段就应该给予更多的关注。