以房养老究竟被“卡”在何处？

◎刘英团

以房养老究竟被“卡”在何处？

◎刘英团

中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《试点指导意见》）。“老年人住房反向抵押养老保险”从7月1日起在北京、上海、广州、武汉四城市试点推出。数据统计，对“是否愿意以房养老”，选择“不愿意”的有85.8%，仅10.3%的受访者“愿意”，另3.8%的人认为“无所谓”。其中，有55.4%的认为“房子应作为遗产留给下一代”，有27.7%的人担忧“以房养老的法律并不完善”。

其实，以房养老遭受冷落，是在“意料之外、情理之中”的。这么说是因为在四城市正式试点之前，不少金融机构已对以房养老做过多种尝试，而结果无不以失败告终。在成都，“以房养老第一人”说“自己后悔了”。尽管上海的老人更愿意尝试以房养老，但从2007年至今，仅成功了6例。作为一种“非主流”的养老方式，即使在国外，以房养老也只是国家养老体系之外的一种自愿选择的、补充性的、不算成功的小众养老方式。自1989年试点至今，参加以房养老的美国人仅有49万人，只占符合“住房反向抵押贷款”对象总数的1%左右。而在新加坡，自2009年推出至今，只有474名申请者。

尽管根据中国保监会《试点指导意见》的规定，房子在抵押后降价，险企不会找抵押人索求差价赔偿，而房价涨了，还可获得相应收益，抵押人做着“稳赚不赔的买卖”。但是，房屋估值如何计算？按照政府的最低指导价还是最高指导价？缺少更多细节与操作标准的以房养老，会不会把几十、上百万的房子估值三、二十万，或十万、八万？这些都是未知之数。而按“国际惯例”，即使不考虑未来房子贬值的因素，估值30万的房子，反向融资的额度最多不超过15万元。如果抵押人身体健康，活上20年或30年，一个月恐怕就只能领到几百块钱了，而几百块钱只够维持最基本的生活。如果生病了怎么办？

从理财角度看，以房养老算是一种创新型理财模式，但是，用来养老就值得商榷了。尽管中国保监会及金融专家、保险专家绝大多数认为，以房养老对公众的养老生活质量会有很大的提高。但是，以房养老不论是银行版还是保险版，收益都未必能赶上租金。以北广上为例，一套房产都是价值几百万，若把房产卖掉，购买保本免税的三年期、五年期国债，收益不仅稳定，本金还可投资或备不时之需。当然，也可以把城里的房子租出去，到郊区，到农村租房住，租金差足以维持日常生。必要时，还可以卖掉城里的房子，到农村买个小院。从利益取向看，由于保险企业不是慈善机构，必然要从以房养老业务中取得利润，这个利润自然是越多越好。从以往的经验看，不说大脑衰退的老人，就是我们这些自以为精明无比的中青年人，在保险企业的合同和保险条款面前，也是个弱者，博弈的结果恐怕是“堂吉诃德战风车”。

目前，我国60岁及以上老年人口逾2.02亿，占总人口的14.9%。面对汹涌而来的人口老龄化，如何养老，正考验着政府及每一个人。俗话说，“民知尊长养老而后能入孝悌；民入孝悌，出尊长养老，而后成教；成教而后国可安也。”总之，尊老、敬老，赡养老人不仅是法律义务，还是基本的道德准则，是做人的底线。尽管“养儿防老”越来越靠不住了，但为人子女应体谅、照顾父母的情感，尽量要常回家看看，尽量让父母能够愉悦的安享晚年生活。其实，对很多老人而言，明知“养儿防老”靠不住，但对于住了一辈子的房子，他们宁可苦了自己，也不愿意卖掉或抵押养老。正如武汉科技大学董登新教授所言：“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难，因为有些老人会担心子女认为自己不信任他们，担心会加深两代人的隔阂。中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。即便是家有不孝子，老人也往往会把房子过继给他们。”

尽管以房养老模式，只是为老年人多提供了一项选择，也难以成为养老的主流模式。但各方也不应忽略这种产品的重要性。在政府“兜底”基本养老的同时，多尝试一些有益的补充性养老项目也是好的。此外，试行以房养老需要政府的支持。在美国，最受欢迎的住房反向抵押贷款产品是由美国住房和城市发展部在1989年推出的住房转换抵押贷款（ Home Equity Conversion Mortgage ，简称 HECM ）。

HECM 是一项由美国国会认可，由美国住房和城市发展部负责对该计划的设计并监管，美国联邦住房抵押贷款协会负责具体的运作（包括对贷款机构进行资格审核和为贷款提供担保）的一项计划。 HECM计划所包含的“无追索权条款”（Non-recourse Provision ）即倒按揭终止时贷款机构可追偿的最大值为房屋出售价值与贷款终值两者中较低者，贷款机构无权向借款人的其他资产索偿，倒按揭终止时房屋价值若超出贷款终值，超出部分退还给借款人或其继承人，这一条款既很好地保护了借款人的权益，也鼓励了更多人参与。

同时，美国住房和城市发展部还成立了一个担保基金，以确保金融机构至少能保本或尚有盈余。如果金融机构不足保本，联邦或州住房及城市发展部将出钱补足欠缺的部分。此外，美国联邦政府还针对住房反向抵押贷款业务给予税收优惠等。

从我国的试点看，推行以房养老急需建章立制，通过立法或政策把体制中的“路障”一一的清除。其中的关键是要把以房养老的“细节”做实，使以房养老具有可操作性。如，住宅的年限等必须有一个明确的说法。香港特区政府曾通过香港按揭证券有限公司推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目让香港的老人用其自有的住房来提供生活费。考虑到老年人在签合约方面可能有的弱势性，特区政府要求参与该计划的人必须找安老按揭辅导法律顾问进行咨询，在获得律师的证明书之后才能与银行签署合约。