从经济史看房地产十年

李明艳

从经济史看房地产十年

李明艳

2014年2月，杭州成为最早开启房价下跌的城市，其高达12万套的商品房库存成为全国媒体关注的焦点。4月，由《中国经济周刊》、中国经济研究院联合研究并发布的《我国23个省份“土地财政依赖度”排名报告》显示，2012年底浙江省、市、县政府负有偿还责任债务中，承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为2739.44亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额4133.91亿元的66.27%，在所有调查省份中位居第一，比广东省（26.99%）高一倍多。因此，如果说2003年到2013年是中国房地产行业的黄金十年，对浙江而言则可能是疯狂的十年。但火爆的土地和房地产市场没能为浙江经济快速发展注入动力，相反则导致大量资本撤离了实体经济，产业“空心化”的现象十分严重。

巧合的是，经济史学家诺斯似乎早就注意到了土地和房地产价格上涨在经济结构演变中的重要地位和影响。他在《经济史中的结构和变革》一书中已经为我们描绘好了我们看到的过去十年的图景：

“为简明起见，让我们来描述在一个政治经济单位里发生的变化。这个单位土地固定，没有外部贸易（或生产要素的流动），经历了人口增长。直接后果是食品（和原料）价格上升，因为短期供给曲线完全没有弹性……工人的实际收入下降，因为他的工资买到的食物减少了；地主的实际收入增加了，因为他出售的产品，虽然数量相同但得到的收入却多了。由于拥有土地可能盈利的能力提高，土地的价格被哄抬上去。投资者将提高资本对土地的比率，因为运用资本越多（改变排水系统、增加灌溉等），从一定数量的土地上得到的产量越多，结果便越有利可图……”“工人（特别是城市工人）可能闹事以抗议食物成本上涨，或者呼吁政府限价以阻止涨价……在对土地没有独占产权的情况下……农民会请求国家改变产权，以便他们能得到土地产权的独占收益，但如果把以前使用土地的人排除在外，他们将会反对产权的这种改革”。

由于诺斯主要考虑的是经济发展的早期阶段，农业还是主要的产业，灌溉、水利还是主要的基础设施投资。如果我们把诺斯讨论的农业换成工业（制造业），农产品换成工业产品，则恰恰与我们过去十年看到的景象一致。同样的故事还在我们眼前上演，只不过工业取代了早期的农业。更有趣的是，不知道诺斯推演的产权和制度改革是否会在今天的中国展开。

回顾过去十年和诺斯的例子，我们应该认真反思土地和房地产的飞速扩张，特别是重新认识城市化和工业化的关系。首先，城市化很难成为经济发展的基础力量，工业化才是推动经济发展的动力之源。一个城市特别是人口规模比较大的城市一定是以实体经济为依托的，是工业和服务业、高技能人员、普通产业工人以及服务业从业者的有机整体。房地产开发建设只能辅助要素的集聚和基础设施的完善，而不能成为经济活动的主体。其次，快速的房地产投资和基础设施投资非但不能帮助反而会挤出和伤害实体经济。政府希望通过大规模的基础设施投资和快速的房地产开发来改善城市的生活和生产条件，但这样做的后果通常是“过尤不及”。在资金、劳动力等生产要素有限的条件下，房地产的扩张会推升要素成本和生活成本，给制造企业的生存、产品创新研发以及居民幸福感带来不利影响。基础设施的投资也应该尊重企业和居民的意愿，不能通过抬高地价，提升房价让生产者和消费者买单。

浙江成为土地和房价增长的区域中心，一定程度上是过去收入财富积累的负面作用，可以说是“先发劣势”。但房地产的泡沫式繁荣与实体经济的迅速衰退表明，城市化不能成为经济发展的基础力量，其要素集聚的功能是以产业活力为基础的，单纯依靠城市化不能促进产业结构升级，也就不能实现财富的再创造，只有回归工业化和产业内部才能从根本上实现转型升级。

供稿：浙江省社会科学院区域经济所

房地产的泡沫式繁荣与实体经济的迅速衰退表明，城市化不能成为经济发展的基础力量，只有回归工业化和产业内部才能从根本上实现转型升级