商业地产过剩风险亟需化解

葛燕

化解商业地产过剩风险，需要从源头着手，通过合理规划及引导，形成可持续的发展机制

今年以来，房地产市场可谓赚足了“头条”，“降价潮”、“拐点论”、“崩盘论”……众说纷纭，吸引着人们的眼球。住宅地产因与人们的生活息息相关而备受关注，但是与住宅地产相比，商业地产过剩的风险更不容低估。

商业地产“疯狂式开发”难以止步。警示商业地产泡沫的声音不绝于耳，但商业地产开发的步伐并未随之减缓。近年来，“城市综合体”作为招商引资项目，可以享受较低的土地价格和信贷优惠等政策，引得众多开发商蜂拥而上，“城市综合体”已明显泛滥。另外，一些地方对已存在过剩风险的五星级酒店项目仍然乐此不疲。房地产业过去十余年的高速增长，吸引了众多原本从事实业的企业加入进来，大型商业中心、城市综合体等项目因具有“标志”效应，往往成为开发商确认行业地位的方式，也成为实业家进军房地产业的宣言。

当前的商业环境已不利于商业地产模式。随着电子商务的发展，越来越多的品牌选择加入“线上”发展大潮，相应的实体店布局将减少。大量的开发建设导致有些商业综合体相距不到一公里，相对同质化的竞争使得商业综合体的招商压力进一步加大。从消费模式来看，当前越来越多的消费者选择便捷的网络、手机等消费终端，不仅节约时间，而且方便快捷，商业地产模式已难以适应当前的商业环境。娃哈哈集团是浙江明星企业的代表，但其下首个商业地产项目——娃欧商场日前因经营困难陷入解约风波。当前，由于经济不景气及房地产市场的低迷，一些商业综合体经营上的不确定性加大，部分资金不足的项目很可能出现“烂尾”。市场供过于求的状况直接拉低了开发商的投资回报率，由于商业地产项目转让、变现难度较大，进一步加剧了市场泡沫破裂的风险。

商业地产“去化”难度大。据不完全统计，2016年之前，杭州市在建和规划中的商业综合体将新增90个，总建筑面积超过780万平方米，其中在建项目81个。据测算，未来3-4年，杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于有23个“万象城”要开业。住宅地产尚可以通过降价、促销、取消限购等方式加快去化速度，但商业地产因规模、所需资金量大，难以通过上述方式解决去化问题，一旦出现资金链紧张或断裂风险，往往只能“坐以待毙”。另外，商业地产经营往往需要靠人气、配套等支撑，而较多非主城区的商业体尚不具备这些条件，虽然建成却难以为继。目前空置较多的商业中心、写字楼等已很容易见到，有的空置率较高的商业综合体犹如一座座“立体鬼城”，造成社会资源严重浪费。

商业地产过剩风险如不引起重视，部分开发商资金链紧张蔓延到担保链的情况将有可能发生，风险将波及到实体经济、金融等领域，后果不堪设想。化解商业地产过剩风险，需要从源头着手，通过合理规划及引导，形成可持续的发展机制。

首先，科学规划商业地产布局。各地要根据实际情况，建立供地节奏与商业地产存销比挂钩的动态机制，部分已出现过剩的地区要适当放缓供地节奏。根据城市功能区定位合理规划商业项目，按照区域商业环境发展水平的不同，科学合理推出商用地块，与住宅地块的推出要按合理的比例和节奏相契合。

其次，引导开发商回归理性开发。充分肯定房地产业在经济社会发展中的作用和地位的同时，引导部分企业回归实业和主业，避免出现一哄而上发展商业地产的现象。要加强对房地产市场的监测，及时发布权威数据以公布真实情况，引导开发商科学判断当前形势及供求状况。要及时、全面、准确、权威解读房地产政策，全面反映房地产调控取得的积极成效，避免市场及开发商对政策的片面揣度。

最后，对现有商业地产进行差别化调整。各地要根据城市总体规划及现有商业综合体布局情况，进行差别化调整。对局部过度饱和的区域采取严格的控制措施，对开发速度较快及区域内相对分散的商业综合体进行引导并整合，对相对成熟的商圈或区域要着重提升其发展质量，对目前商业综合体布局较少且是未来重点开发的区域可优化新建。