房贷政策变化与“情事变更”

丁春燕 李正华



房贷政策变化与“情事变更”

丁春燕*李正华**

为了遏制部分城市房地产价格短时期内飙升之态势，国家相关部门出台了相关的房贷政策，直接影响到了部分购房者贷款购买商品房合同之履行。在合同对因政策影响到购房款支付方式有明确约定之情形下，未经改变付款方式的协商而直接要求以“情事变更”解除合同不承担违约责任，不但在理论上难以成立，在司法实践中也难以得到支持。

商品房买卖合同；房贷政策；情事变更；解除合同

自1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务起步，有关住房信贷的各项政策也陆续出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部开始办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1999年，中国人民银行下发了《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行为民众提供全方位优质的金融服务。

2003年国务院将房地产业确定为国民经济的支柱产业；2005年的“国八条”和2006年的“国六条”，指导思想均是稳定房价；2007年9月27日央行出台政策对于第二套放贷要求首付比例不得低于50%。为了遏制部分地区商品房价格上涨过快的势头，2010年1月7日国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了二套房首付必须不能少于40%。2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。4月17日国务院为此下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（民间俗称之为“新国十条”），进一步指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。为了配合“新国十条”，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2010年5月26日联合发布实施了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。

住房信贷政策的变化，影响了部分商品房买卖合同的履行。①合同履行事实不能，无论是在法理上还是在实践中，都应当允许解除。对于合同解除，《民法通则》及《合同法》都规定了解除条件、责任承担以及可免责之事由。房贷新政出台后，贷款成数的变化并非是由于买方主观原因所致，将不能履约的结果归责于买方，要其承担违约责任是当前争论较大的问题。北京市海淀区人民法院于2010年7月29日审结一起房贷新政引发的买房纠纷，判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。这是“新国十条”颁布后，北京市地区的基层法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。②

因新的房贷政策出台，导致原先签订的商品房买卖合同后买方不能成功向银行办理按揭贷款手续，是否必然成为“情事变更”而可应买方所求解除合同成为了社会的热门话题。

一、案情简介

2010年3月4日，黄某某（买方、仲裁申请人）与某某房地产有限公司（卖方、开发商、仲裁被申请人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。

（一）合同约定

1．买卖标的及价格

卖方将位于某市某区某花园1栋1201号建筑面积为91.51平方米的商品房（以下简称涉案房屋）以人民币（货币单位下同）882066元的价格预售（交房时间为2011年7月31日前）给买方。

2．付款方式

买方以支付首期款（总房款30.05%，计265066元，应于网上签订合同之日起5日内支付）和办理银行按揭贷款（余款617000元须于2010年5月4日前办理银行按揭手续）的方式支付购房款。

3．违约

如买方未能提供按揭贷款所需的全部资料或者买方的条件不符合按揭银行的要求致使买方的按揭申请未被按揭银行批准，买方应在收到通知之日起3个工作日内变更付款方式，并取得卖方的同意，否则，为买方人违约。

4．违约责任

买方违约，卖方有权解除合同，并依照购房总价款的30%计算违约金作为赔偿款。

5．争议解决方式

合同履行中产生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。

（二）履约过程

签约当天，买方向卖方依约支付了首付款265066元，并提供了办理银行按揭贷款所需之资料给卖方，并在《中国工商银行个人购房借款/担保合同》上签名。根据合同约定买方以涉案房屋为抵押向中国工商银行股份有限公司广州市某支行申请贷款617000元。

2010年4月16日，中国工商银行在其官方网站上公布信息称：为认真贯彻落实4月14日国务院会议精神，中国工商银行从4月16日开始正式施行差别住房信贷政策，对现在正在签订合同和审批的个人住房贷款施行新的措施——对首套购房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%，对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付比例和利率水平。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

由于贷款政策的变动，中国工商银行股份有限公司广州市某支行认为买方不符合政策要求（二套房未达到首付50%），而未在《中国工商银行个人购房借款/担保合同》上盖章。

2010年5月4日，买方委托律师事务所向卖方发出书面的《关于通知解除购房合同的律师函》，称：由于国家贷款购房政策的变动，导致无法与银行签订抵押贷款合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及相关法律规定，解除购房合同，要求卖方在收到该函件5日内退还首付款265066元及利息以及预收预付的签署《按揭贷款合同》的相关费用1049元。

（三）争议及仲裁提起

2010年5月5日卖方收到上述书面通知后，明确提出不能解除购房合同。2010年7月28日，卖方向买方发出书面《通知书》，称：2010年4月14日银行通知买方不符合贷款首付的款额，要求卖方增加交付首付至50%（在265066元的首付款基础上增交176000元）方可继续办理贷款手续。至今买方未补交相关的首付款导致贷款手续无法继续办理，且购房余款也未交齐。至今需补交首期款已经逾期三个月零11天，构成了违约。故在发出该通知书之日起5日内或买方收到该书面通知书之日起，卖方有权解除合同，所收之定金及房款将不予退还。

2010年5月20日，买方向合同约定的某仲裁委员会提出书面仲裁申请，称：由于房贷政策调控的“情事变更”原因，致使申请人不能申请到贷款从而无法履行合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，申请人解除合同的通知已经送达被申请人，合同自通知送达被申请人时解除；合同解除后，被申请人应当将所收之首期购房款以及利息和相关费用返还给申请人。

申请人因此提出仲裁请求：（1）裁决被申请人向申请人退还首期购房款265066元及其利息（自申请人付款日开始计至被申请人退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；（2）裁决被申请人向申请人退还办理抵押贷款的相关手续费用1049元；（3）裁决被申请人承担本案仲裁费用。

二、争议焦点

（一）住房贷款政策调整是否属于“情事变更”

申请人认为：国家关于住房贷款政策的调整是申请人在订立合同时无法预见、不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，该变化是不可归责于当事人双方的事由，属于情事变更。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条明确规定了“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”申请人已经书面通知被申请人，行使了合同解除权，通知到达被申请人时合同已经被解除。

被申请人则认为：双方在平等自愿基础上所订立的合同受到法律保护。国家住房贷款政策自2003年以来就一直在不断发生变化，这属于国家常用、常见的一般性经济调控手段，不属于不可抗力的范畴。商品房贷款的政策调控，是申请人应当预见的，首付比例的变化并影响贷款的可能是客观存在的，尤其是在房价变动较大的社会形势下作为买方应当有心理的准备，这本属于商业性风险。况且，在合同中已经明确约定了申请人作为买方如果“无法从银行按揭贷款”的情形及处理方式。因此，“无法从银行按揭贷款”早在合同中以明文的方式预见了。

（二）合同继续履行是否会出现显失公平

申请人认为：申请人作为一个工薪阶层人士，购买涉案房屋有一个基本的假定，即以支付总房款的30%为首期支付款项，依照当时的购房贷款政策获得银行70%的按揭贷款来支付房款。被申请人也是同意该支付方式的。如果依照合同继续履行，申请人将需要在短时期内筹集20%（175967元）的购房款予以支付，同时因利率上浮还要额外增加承担购房款利息78899.61元。这对于普通工薪阶层而言，是无法接受的。如果不履行合同将被认定为违约，则申请人首期支付的款项为总购房款的30%，违约金也刚好是总购房款的30%，即已经交付的购房首付款丧失了。无论上述两种情况的任何一种，对申请人而言都是不能接受的。

被申请人则认为：合同是在双方自愿的基础上签订的，体现了真实意思，应当受到法律的保护，各方应当依照合同履行自己的义务。购买房屋支付全额的房款这是买方理当应尽的义务。至于是一次性支付还是分期支付、是自己支付还是抵押贷款支付，仅仅是支付方式不同而已。20%款项的支付仅仅是一个时间问题，175967元是其应付的款项，这不能计算为履行合同而给其带来的损失；增加的利息也是按照贷款时间分摊计算出来的总额，并非一次性立即支付的。况且，申请人是购买第二套商品房（属于跨住宿区域改善性购买住房），其资金来源可以有多种渠道，例如将现住的第一套房屋抵押贷款或者向外借款，甚至可以改变支付方式为分期付款等予以履约，这均可以解决目前的状况，不必然出现申请人所言之造成经济损失。被申请人愿意与申请人协商通过改变付款方式甚至标的（更换房屋缩小面积）等其他方式使合同得以继续履行。

三、基本法理

（一）合同效力与交易基础废止、合同目的落空

1．合同的效力

依法成立的合同具有法律效力、受法律保护，合同的一方当事人未经协商不得擅自解除合同或者拒绝履行合同，否则应当依法承担违约责任。契约严守原则是罗马法上的重要原则，直到19世纪，该原则一直是合同法的基石。③

《法国民法典》第1134条规定了“依法订立的契约，对于缔约当事人双方有相当于法律的效力”， 无疑是说“合同乃当事人为自己所设定的法律”，确定了合同具有受法律保护这一稳定的性质，任何违反合同的行为均要承担责任。

2．交易基础废止

法国行政法院在1916年的一例判例中则确立了基于交易基础废止而认定情事变更原则。煤气公司与波儿多市订立了30年的煤气供应合同，由于战争使煤价在20 个月内上涨了4倍，煤气公司认为原来订立的合同价格基础已经在物价上涨这一变化下丧失，于是要求煤气提价。法院经过审理后认为，煤价超出了当事人订立合同时的合理期待，属于当事人不可预料的事件，致使合同的整个经济利益颠倒，遂判决波儿多市给予该公司适当的补偿以减轻其损失。

1952年，德国在一战后颁布的《第三次紧急租税命令》、《抵押权及其他请求权增额评价法》等单行法的基础上编篡了《法官协助契约法》，赋予法官在处理案件时对于因通胀或者其他任何可能导致不公平的事件如政治变革、法律修订、政府对合同的禁止等事由，出现引起当事人合同义务失衡的“交易基础废止”时，则可调整或终止合同。

3．合同落空

合同落空，是指任何人订立合同均有自己的期望、意图和目的，如果这种期望、意图或者目的因可能出现的后续事件而受挫(不能实现)，就构成法院裁决拒绝其允诺的正当理由。④

英美法上将非因当事人的过错，而是因不可预见的外来事件导致了履约的不可能性称之为“合同落空”⑤。合同包含了一个默示条款:即一旦此基础不存在，则应予解除合同。言下之意，如果当事人考虑到最终将发生这种情事变更，作为公正和有理智的人，双方必须会在合同中规定这一条款。由于情事变更而摧毁了合同存在的基础，使当事人订立合同时所追求的商业目标受到挫折，因而可以成为免责的事由。

英国在1903年处理“加冕典礼租屋纠纷案中”，⑥认定被告租用原告临街房屋一天之目的是要观看英王爱德华七世的加冕典礼，由于典礼取消，故该合同的目的落空，被告无须履行支付租金的义务。

美国统一商法典（UCC）规定了如发生了某种意外事件使合同变得实在难以履行，而这种意外事件按照当事人订立合同时的“基本假定”是不会发生的，或者由于卖方遵守政府规章而使得合同实难履行，卖方可免除责任。

（二）情事变更与商业风险、不可抗力

1．情事变更

（1）情事变更的界定。情事变更肇始于12、13世纪的注释法学派所著的《优帝法学阶梯注解》，其中确立了一项法律原则：假定每一个合同均包含一个默示条款，既缔约时作为合同基础的客观情况应继续存在，一旦该情况不再存在，准予变更或解除合同。该原则被称为“情事不变条款”，并于16到18世纪得到广泛的应用。

情事变更又称情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因而发生情事变化，致使合同成立的基础动摇或丧失，若继续履行合同对一方显失公平，则受不利影响的一方当事人可以请求法院或仲裁机构变更合同内容或解除合同的一项法律原则。⑦情事变更原则，严格言之，为关于法律效力之一般问题，应属于民法总则之范围，只不过因为事实上该原则就债的关系最多适用，故立法以债法为中心而述明之。⑧在德国民法体系中，情事变更原则已经有100多年的历史。该原则根源于德国普通法，是一个在成文法之外通过学说、判例形成和发展起来的制度。⑨

（2）情事变更原则实施的意义。通过司法权力或者仲裁外力的介入，改变合同确定的条款或解除合同，在双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，以实现公平和公正。

（3）适用情事变更原则的要件。应同时具备六个要件：第一，须有情事变更的客观事实存在；第二，须有情事变更发生的不可预见且不能克服的原因；第三，情事变更须是当事人在主观上无过错；第四，情事变更须发生在合同生效以后、合同履行终止以前；第五，情事变更致使合同签订时所预期之目的无法实现，或者继续履行将对一方当事人造成重大损失（当事人之间的权利显失公平）；第六，协商程序是适用情事变更原则的必须程序，如当事人经过协商仍不能解决问题，则应通过法定程序向法院或仲裁机构提出适用这一原则的请求。

（4）情事变更原则适用的法律后果。并非一旦出现情事变更就要绝对、无条件地解除合同。合同关系的维系体现了交易秩序的稳定，也体现出合同具有法律效力之严肃性。

情事变更，当事人之间就有了以下的义务：第一，再交涉义务。有效存在的合同的当事人，根据其合意变更合同以适应情事，为此目的而有义务做出相互交涉。⑩再交涉义务不是在赋予权力，而是在设定义务。再交涉成功的，双方当事人可以变更或者解除合同；再交涉不成的，当事人应请求法院或仲裁机构解决。第二，合同调整。在合同履行受挫而并非履行完全不能、履行没有意义的情况下，从促进交易、尊重当事人意思自治、平衡当事人利益、实现公平等目的出发，应首先对合同进行调整（增加或者减少给付、延迟或者分期支付、替代给付），以适应变化了的情事。

情事变更原则具有补充性，或者，“候补”性。德国教授上课在谈及情事变更原则时，大多反复强调这条规则是合同救济的最后选择。因此要体现出意思自治优先及合同法规定优先的思想。11只有因情事变更的发生，使合同目的不能实现，或履行丧失意义时，方可根据当事人的申请解除合同。因此，在变更合同(当事人可以请求增减给付、变更履行期限、分期或延期履行、变更标的物等)可以使情事变更所造成的影响降至最低甚至消除的情况下，不能轻易解除合同；只有在无法变更合同或者变更合同不足以满足合同目的、造成更为严重的后果时，方可考虑终止或解除原有法律关系来处理。而变更的请求，不应限于受情事变更影响的一方，只要一方拒绝履行合同，则双方当事人都有变更的请求权。12

2．商业风险

商业风险，是指交易各方在商品经营活动中因经营失利所应承担的正常损失或者可能发生影响商业目的实现之危险。通常是指由于交易双方中的某一方，或与之关联的某一方的原因所导致的风险，如消费者爱好变化导致的款式过时、市场需求变化、价格变动、合同一方违约、质量投诉、商业机密泄露等。

面对着普遍存在的商业风险，商业活动的经营者希望能够化险为夷，取得风险收益，避免或减少风险损失。要实现这一目标，最有效的手段就是加强商业风险的管理。风险管理从20世纪50年代开始在美国逐渐发展成为了一门新兴的经济管理科学。

作为家庭住户购买商品房，是否存在着商业风险，这本无须讨论。房价变动、交楼时间延后、款项筹集（含借款）成功与否、房屋质量等诸多的因素都可能构成商业风险。商业风险的发生，不会影响合同的基础，继续履行合同不会对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，只是造成一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加、利润的减少或并非重大的一般性亏损。13

1998年8月20日公布的《合同法（草案）》第77条规定：“由于国家经济政策、社会经济形势客观情事发生巨大变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人订立合同时不能遇见并且不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同。商业风险不适用前款规定。”1999年3月，第九届全国人大法律委员会在关于《合同法（草案）》审议结果的报告中认为“根据现有的经验，对情势变更难以做出科学的界定，而且和商业风险的界限也难以划清，执行时更难以操作，实际上只有在非常特殊的情况下才能适用这一制度，现在合同法中做出规定条件尚不成熟。法律委员会经过反复研究，建议对此不作规定。”因而情事变更这一原则在1999年3月15日通过的《合同法》中未作规定。

最高人民法院于2009年7月7日公布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一点第3条指出：“商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情事变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情事变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情事变更和商业风险。”

3.不可抗力

“不可抗力”在1804年的《法国民法典》中首次通过立法形式出现后，世界各国的民事立法都无一例外地对此做出了规定。我国的《民法通则》和《合同法》也都把“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定为不可抗力事由。

一般认为，不可抗力可能由自然或社会两种因素引起。前者如水灾、地震、台风、火山爆发、泥石流等，各国民法都承认，当事人也愿意接受其法律后果；后者如战争、暴乱、罢工、革命等，有些国家的民法并不一概承认，实践中主要由当事人在合同中进行约定。

情事变更与不可抗力，均为客观事实，发生在合同成立后履行完成前，当事人均可提出变更甚至解除合同。但是，两者的区别也是明显的：不可抗力为法定免责事由，情事变更具有更大的法官自由裁量权；不可抗力往往造成合同的事实履行不能，而情事变更则侧重于引起质之履行艰难（并非事实不能），如果继续履行将会产生不公平的结果；受不可抗力影响的当事人可直接行使合同解除权，受情事变更影响的当事人仅有请求权而无直接的合同解除权。

（二）情事变更的相关立法

法学界公认以下两个公约分别从公法和私法两个方面体现了情事变更原则。

1969年《维也纳条约法公约》明确了两种现象可构成不履约之免责事由：一是因发生意外不可能履行，即条约标的物灭失或毁坏致使履约成为不可能；二是“情况之基本改变”，即由于作为当事国同意受条约拘束的必要根据，发生非当事国所预料的根本改变，且该项改变将根本影响尚待履行的条约义务。

在国际贸易法领域，1980年《联合国国际货物销售合同公约》在第79条第（1）款中规定了“当事人对不履行义务的，只要他能证明此种不履行义务，是由于某种非他所能控制的障碍，而且对于这种障碍，没有理由预期他在订立合同时能考虑到或能避免或克服它或它的后果，不负责任。”

我国1981年通过的《经济合同法》第27条第1款第4项规定：“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行的，允许变更或解除合同。”这一条被大多数学者认为是关于情事变更制度的规定，全国人大在1993年修订《经济合同法》时被删除。

1987年实施的《技术合同法》第24条规定“发生下列情况之一的，致使技术合同的履行成为不必要或不可能的当事人一方有权通知另一方解除合同:……(三)作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开。”学界认为此乃情事变更制度在技术开发合同中的具体规定。1995年施行的《劳动法》第26条规定，“有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同……(三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议的”。这其实就是情事变更制度在劳动合同领域的体现。

《海商法》第90条规定：“船舶在装货港开航前，因不可抗力或者其他不能归责于承运人和托运人的原因致使合同不能履行的，双方均可以解除合同，并互相不负赔偿责任。除合同另有约定外，运费已经支付的，承运人应当将运费退还给托运人;货物已经装船的，托运人应当承担装卸费用;已经签发提单的，托运人应当将提单退还承运人。”

1998年9月在征求全民对《合同法》意见时，对第77条情事变更制度作出的设计，因争议太大最终没有被立法机关采纳。立法机关在最终审议时就情事变更制度未被采纳做出如下说明“(情事变更制度是)一个很复杂的问题，在合同法起草过程中，就有不同意见。这次大会审议，不少代表提出，根据现有的经验，对情事变更难以作出科学的界定，而且和商业风险也难以划清，执行时更难以操作，实际上只有在非常时期的情况下才能使用情事变更制度，现在在合同法中作出规定条件尚不成熟。法律委员会经过反复研究，建议对此不作规定。”14

（三）变更合同与解约的取舍

我国司法实践正式适用情事变更原则的第一个判例是----武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同、煤气表散件购销合同违约的纠纷案件。原被告于1987年签订了煤气表散件供应合同，合同约定被告按月平均向原告供给煤气表散件若干套。后因物价大幅度上涨，履行困难，被告多次与原告协商请求变更合同中的价格条款未果，遂于1988年9月起停止向原告供应煤气表散件，从而引发纠纷。一审判决被告败诉，被告提起上诉。受理上诉的湖北省高级人民法院就此案请示最高人民法院。最高人民法院以“法函（1992）27号”作出了答复：“就本案购销煤气表散件而言，在合同履行过程中，由于发生了当事人无法预见和防止的情势变更，即生产煤气表的主要原材料铝锭的价格，由签订合同时国家定价为每吨4400元-4600元，上调到每吨16000元，铝外壳的价格也相应由每套23.085元上调到41元，如要求重庆检测仪表厂仍然按原合同约定的价格供给煤气表散件，显失公平。对于双方由此而产生的纠纷，你院可按照《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项之规定，根据本案实际情况，酌情予以公平合理地解决。”该案最终以调解结案，并非真正意义上法院通过情事变更所作出的判决。15

2003年在中国出现的非典疫情，广泛影响到合同的履行，适用情事变更制度解决矛盾纠纷的需求空前高涨，最高法根据现实需要发布了《最高人民法院在防治传染性非典型性肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003)72号)，其中第3条规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。2008年全球金融危机的波及面之广、影响程度之深前所未有，物价的急剧变化、汇率的快速波动，严重影响合同当事方的利益平衡，特别是一些长期合同。为了指导法院妥善处理因情事变动导致的合同纠纷，2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》对情事变更制度作了系统阐述。

在变更的环境下，当事人承担的合同义务是否发生了根本变化，仅仅是费用或成本的上涨不足以构成义务的根本变化。要构成合同落空，情事之变化必须是商业意义上“完全地”或“根本地”不同于原本约定的义务。

当情事变更出现而导致合同不能履行或者继续履行会产生显失公平之后果时，适用情事变更原则处理纠纷，其根本目的在于维护合同的有效性和交易之稳定性与实现公平、正义之间的平衡。情事朝着不同的方向变更所造成的后果具有对应性，价格变动过分高导致买方感觉履约困难，价格下跌过分低则使卖方感觉履约不经济。

当变更合同内容，足以消除显失公平之不良后果时，则完全可以在保持公平、正义之基础上使合同得到履行。变更合同内容与解除合同关系两者之间应当有个考虑的先后顺序，即变更合同为首选，解除合同为无奈之举。那种将情事变更事由一旦出现，即不问青红皂白地对要求解除合同之请求一律照准的做法，不仅违背了司法解释之本意，在理论上是错误的，而且在实践中也是有害的。

四、裁决分析

（一）裁决结果

1．裁决

对申请人的仲裁请求不予支持。

2．理由

作为购买方，支付款项是其应尽的义务，筹集资金的方式和结果是否如愿属于购买方订立合同时的预期，为商业性风险。

因不可抗力致使不能实现合同是“当然免责”，当事人有权通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，并可免予承担履行义务和违约责任。情势变更属于“裁量免责”之情形，最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构根据事实及个案具体情况自由裁量，当事人之间无解除权。申请人认为通过书面通知的行使已经行使了合同解除权，缺乏法律根据。

就房贷政策的改变而言，结合申请人购买的是跨住宿行政区域、第二套改善性住房的实际情况分析，房贷政策的改变并不必然导致其不能继续履行合同之后果。解决首付资金的方式有多种多样的可能性选择，申请人未举证说明其已穷尽措施仍不能消除不良的影响，且其说明损失存在的计算方式也不符合情理。对不能顺利得到银行同意发放贷款的后果，合同中有预先的约定并作出了后续的协商的程序性安排；对其不履行合同所承担的违约责任，在合同中已有明确的约定，且其承担违约责任也并非完全构成显失公平。

退一万步而言，就算是出现了情事变更，对于处理情事变更方面可以考虑选择的出路也并非只有解除合同。如果通过变更合同可消除情事变更所阻碍合同履行之因素，则采用变更合同的方式解除。本案中被申请人提出变更合同的付款方式和条件甚至变更交易的面积（更换另一套面积较小的房屋）来解决，这些建议和措施如果得到申请人的积极配合，本可以消除或者降低房贷政策所给本合同关系造成的影响。只有在变更合同仍不能消除显失公平或者变更之后会产生更大的显失公平的后果的情形下，方得考虑解除合同。但是申请人拒绝协商，坚持合同已经解除，要求退还已经支付的房款并支付利息，其请求缺乏依据。

（二）法律规定及司法解释

与不可抗力不同，《民法通则》及《合同法》对情事变更均无明文规定。对于情事变更的认定和处理，目前可适用的仅为司法解释。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

（三）裁决评析

国际仲裁实践中，情事变更已成为普遍接受的法律准则。国际仲裁机构如国际商会（ICC），解决投资争端国际中心（ICSID）等在这方面的案例较多。但情事变更对“契约神圣原则”产生的冲击而形成了“危险的例外”，因此在具体的适用中要做严格意义的解释。

从逻辑上分析，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之间存在着先后逻辑递进关系，“不可归责当事人双方”为基本前提条件，“未能订立商品房担保贷款合同”是表征，“商品房买卖合同不能继续履行”是后果，才可选择“解除合同”这一最严重的合同解除处理结果。

本案中，购房贷款政策的改变确实为双方当事人在签订合同时不可预知的事由，未能订立抵押贷款合同取得贷款是客观事实，此既不属于法律不能，也不属于事实不能，仅造成了申请人（买方）的支付困难而已。此困难是否不能克服，或者说强行要求当事人依照合同履行义务或者承担违约责任是否会产生巨大的不公平？

情事变更作为一个在当事人自由意思之外对合同关系进行“干预”的制度，在具体适用时，应当非常谨慎。只有在穷尽现有制度所提供的救济手段仍不能合理地分配风险，避免当事人之间的利益明显失衡时，才有适用情事变更原则的余地。16根据合同的约定，买方不再履行合同，则要承担购房总款30%的违约金（意味着首付款的支付无法取回）。但是，这仅仅是表面的现象。如果卖方提出违约指控和依照合同要求买方承担违约责任，买方可以根据《合同法》第114条之规定要求适当降低违约金。此时，买方所承担的责任在仲裁庭行使自由裁量权的情况下，有可能仅支付（承担）购房总款一定比例（仲裁实践和司法实践当中往往是在没有实际损失证据支持的情况下按照银行同期存款利率标准考虑）额度来承担责任。可见，买方提出如果不解除合同必然使买方承担严重的损失（不公平）之结论未必是成立的。

情事变更而影响合同履行时，协商变更合同是双方当事人的义务，而非单方的权利。受影响的一方以出现情事变更为由拒绝与对方协商寻求解决的有效途径，直接行使所谓的合同解除权并主张免责，不符合情事变更原则适用的本意。审理机关应当审查对方提出变更的建议和具体措施对不利一方是否可能恢复公平状态，如果该协商的措施是可行的且能够恢复公平状态，则申请人直接要求解除合同之请求难以获得支持。

双方当事人在合同中已经明确约定了如果“买方的条件不符合按揭银行的要求致使买方的按揭申请未被按揭银行批准，买方应在收到通知之日起3个工作日内变更付款方式，并取得卖方的同意，否则，为买方人违约”。合同签订时，买方首付达到30%时，按照政策正常情况下是可以获得银行贷款而支付余款的。这仅仅是一种假设，在后续的买方与银行磋商的过程中是否能够“符合银行的要求”则是一个未知数，除了放贷政策这一可预见性（30%首付款）的因素外，还有申请人本身的资信状态（如申请人的存款数额、收入证明、还贷能力等等）。起码的一点，申请人作为买方，需要举证充分说明自己是符合原先情事下的条件，仅仅是由于房贷政策这一情事的变更导致无法申请获得贷款。本案中，缺乏银行拒绝签署贷款合同的书面说明，申请人未充分举证说明这一点。

房屋买卖合同在先，房屋抵押贷款合同在后，房贷政策这一情事变更并非直接影响到买卖合同的价格，而是通过影响贷款合同而影响到买卖合同的履行（支付方式）。房屋买卖合同、房屋抵押贷款合同是两个不同但也有一定关联的合同关系。情事变更直接影响的是后面的贷款合同，而非直接影响到在先的买卖合同。

值得注意的是，每个购房者自身情况不一、《商品房买卖合同》中的具体条款设置不同、房贷政策的变化对具体个案中的交易影响程度大小也不同，而情事变更的认定要求客观情况的变化和影响都要达到“重大”的程度，这就要求审理者根据具体的案件情况进行具体的认定和处理。情势变更原则赋予了法官或者仲裁员一定程度上的自由裁量权，在尚未穷尽其他救济措施尤其是受情事影响的一方拒绝协商改变合同的情况下，不宜直接解除合同。

运用情事变更原则解除合同的个案，在某些判例法国家时有发生，而且“情事变更”已经作为一种原则出现并在理论上有较深的研究。作为成文法的我国，“情事变更”并未得到立法上的认可，政策变化在司法实践中亦未必理当列入不可抗力之范畴。购房者以房贷政策发生变化而影响到合同之履行，要求依“情事变更原则”解除合同，裁判者应当采取审慎之态度对待。

（责任编辑：赖晓明）

The Changing Mortgage Policy and the Principle of Changing Circumstances

By Ding Chunyan, Li Zhenghua

In order to suppress the prices soaring trend of real estate in some cities in a short period, relevant national departments promulgate the mortgage policies, which directly affect the execution of housing loan contract for some property purchaser. However, while the contract has difinite agreement on the situation that the policies have an impact on the mode of payment, terminating a contract without liability assumed for breaching the contract by using the principle of changing circumstances is difficult to be held, not only in theory but also in practice.

Commercial Housing Sales Contracts, Mortage Policy, the Change of Circumstances, Rescission of the Contracts

*法学讲师，武汉大学法学院法理学博士研究生。

**法学博士，中山大学法学院副教授。

①张晓敏、王琪：《房贷政策调整无法继续履行合同》，《人民法院报》，2010年7月16日03版。

②王蔷、曹力、张璇：《“新国十条”属于重大变化，退房纠纷首度作出判决，法院支持解除合同》，《北京晚报》2010年7月29日第8版。

③ Reinhard Zimmermann, The Law of Obligations; Roman Foundations of the Civilian Tradition, lute&Co, Ltd 1990, First Edilion, p. 577.

④李永军著：《合同法》，法律出版社2005年版，第549页。

⑤合同落空，实质上就是指合同目的落空，在一定程度上也体现出合同签订时的基础丧失。

⑥ Westlaw[DB]. (1903] 2 K.B. 740 Court ofAppeal 1903-08-11.

⑦曾庆敏主编：《法学大辞典》，上海辞书出版社1998年版，第1624页。

⑧史尚宽著：《债法总论》，中国政法大学出版2000年版，第444页。

⑨卡斯腾·海尔斯特尔：“情事变更原则研究”，德风译，载《中外法学》2004第4期，第385页。

⑩五十岚清著：刘士国译：“情事变更合同调整再交涉义务——情事变更原则效果再考”，载《民商法论丛》第(15辑)，法律出版社2000年版，第423页。

11卡斯腾·海尔斯特尔：：“情事变更原则研究”，德风译，载《中外法学》2004第4期，第389页。

12卡斯腾·海尔斯特尔：“情事变更原则研究”，德风译，载《中外法学》2004第4期，第409页。

13曹守晔：“最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》之情事变更问题的理解与适用”，载《法律适用》2009年第8期。

14 1999年3月13日《第九届全国人民代表大会法律委员会关于<关于中华人民共和国合同法(草案)审议结果的报告》之修改意见三。

15《武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同、煤气表散件购销合同纠纷案》，《中华人民共和国最该人民法院公报》1996年第2期，第65页。

16卡斯腾·海尔斯特尔：“情事变更原则研究”，德风译，载《中外法学》2004第4期，第410页。