我国目前房地产金融的风险及对策

古珂

摘要：

随着我国经济和城市化的快速发展，吸引了大量资金投入到房地产行业，虽然带来了房地产行业的空前繁荣，推动了经济增长，但是也导致房价持续高涨和大量投机行为，隐藏着巨大的房地产市场金融风险。为了维护我国金融安全和经济稳定，因此必须充分认识并防范房地产金融风险。

关键词：

房地产；金融风险；对策

中图分类号：

F83

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）01-0129-02

1 房地产金融及作用

近年来，随着我国经济的高速增长，人均收入大幅增加，工业化与城市化发展迅速，房地产业持续繁荣，在我国国民经济中已经成为支柱行业。

因为房地产业属于资金密集型行业，并且投资规模大，资金占用的时间长，因此房地产从开发到销售都离不开金融机构的支持，房地产金融在房地产业的发展过程中起着举足轻重的作用。

地产金融是指房屋或建筑在生产、流通、消费过程中的各种资金融通过程，是运用各种融资手段和金融工具来筹集资金，支持房地产的开发、流通及消费，促进房地产资金良性循环，以保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融的健康发展对经济增长能起到积极的推动作用。首先通过房地产金融能够将储蓄转化为房地产投资。通过消费信贷来刺激住房消费的需求，加速社会固定资产投资增长，从而间接推动GDP的增长。其次房地产金融的健康发展能够提高房地产投资的资金利用效率，扩大房地产的投资规模，能够使房地产投资更加的商品化、社会化、集约化，体现规模效应，降低投资成本，提高投资效益。

2 目前我国房地产金融存在的风险

2.1 银行信贷对房地产持续高投入，房地产业融资结构不合理

近年来，在高额利润的诱惑下众多企业被吸引涉足房地产市场，从我国目前的房地产市场运行状况以及资金链来看，融资方式仍然以来自银行信贷的间接融资为主，单一的银行体系支撑着我国整个房地产金融。房地产业的银行贷款依赖水平大概在50%左右，少数一线城市的房地产开发商对银行信贷资金的依赖程度甚至已高于80%。因此房地产市场各个环节的风险实际上是由银行直接或间接承受，一旦房地产市场出现问题，风险会马上传递到银行，产生逾期贷款和呆滞资金。房地产业吸纳的信贷总量越多，房地产泡沫化程度就越高，其对经济可持续发展的消极影响就越大，对我国城镇化也将产生阻碍作用。近几年为了遏制不断飙升的房价、平息房地产业投机热潮，央行多次采取了加息和紧缩银根等一系列政策，许多开发商的资金链紧张，这必将影响信贷资产的质量与效益，累积信贷风险。

2.2 银行贷款多以房地产为抵押、质押标的物

目前无论是个人还是私营经济以及各类企业，普遍以房地产设定抵押、质押、保证贷款。导致这种现象产生是因为当前社会信用体系还难以有效发挥信贷消费激励约束。这种贷款抵押模式虽然看似十分稳定，但如果抵押品的价格严重超过市场预期，则抵押品的变现将变得非常困难，依靠抵押品来降低银行房地产信贷风险的作用会减弱。一旦出现类似美国次贷危机那样的信贷系统性风险，整个信贷体系与金融秩序必将受到巨大冲击。因此这种设质、设押的行业集中，也蕴藏着极大的风险性。

2.3 个人住房融资角度的房地产金融市场的风险

我国居民个人住房融资资金来源除了住房公积金外，一般主要是商业银行的住房抵押贷款。这种贷款因为有房屋作为抵押品并且能长期稳定的提供还款，所以一直被银行业内视为优质资产。但事实上这种投资项目隐含着利率、信用等许多风险。信用风险是指当借款人财务状况出现问题，无力按时偿还贷款时所造成的违约风险。若这种信用风险发生在经济萧条期，贷款银行会由于大规模的违约及抵押品大幅贬值而遭受巨大损失。根据2007年建设银行的报告显示，2006 年底工商银行、中国银行、建设银行的房贷违约率已经达到 1. 6% ，而银行业内公认的标准线为 1% ，这意味着违约风险已经显现。利率风险是指由于利率波动而导致的风险，这是一种系统性风险。如果利率不断上升将引发提前支付风险及信用风险不断上升。例如，美国次贷危机的一个重要原因就是美联储从 2004年开始的连续 17 次的加息，使联邦基准利率从1% 飙升到525% ，利率的大幅提高导致还款者还贷压力不断加大，进而引发了后续一系列危机的爆发。

2.4 房地产金融法律方面的风险

虽然近年来房地产行业持续繁荣，但有关房地产行业开发、经营全过程比较完备、严密的法律迄今为止尚属空白。虽然《民法》、《城市房地产管理法》等法律也涉及到房地产抵押贷款的，但总的来说有关房地产行业发展的法律法规仍然不够完善，这显然不利于房地产金融的健康发展。同时，我国房地产金融也缺乏有效的监督管理体系，尚无一个明确的专门机构对房地产金融进行管理。许多企业为了追求房地产行业中的高额利润，采取各种不规范或违法手段，进行房地产的开发和经营，增加了法律风险。

2.5 房地产信贷管理技术落后，信贷风险监控较弱

由于我国的银行业过去长期处于计划经济体制中，信贷的贷前审查和贷后管理水平普遍较低。商业银行为了追求利润，往往只注重积极拓展房地产信贷业务市场，而忽视房地产信贷业务中的风险，缺乏科学、完整的风险度量指标体系。这种信贷风险度量工具的缺失，将使商业银行难以对房地产信贷中的潜在风险进行充分的认识和控制。

2.6 房地产与其他产业发展不均衡，影响经济可持续发展

虽然房地产行业及房地产金融的发展能够极大的推动我国经济增长，但如果发展过度反而不利于经济的可持续发展。产业发展失当，会导致市场失灵，必然降低金融市场和商品市场优化配置资源的功能，产生不良资产。而金融业为了处置大量不良资产，提高风险拨备率，必将扼制正常的信贷供给，影响实体经济稳定，甚至引发金融危机。

3 政策建议

3.1 创新房地产业融资模式，健全房地产市场金融体系

由于房地产业是资金密集型行业，在进行项目开发时所需资金额度一般非常大，单纯依靠银行等渠道都无法有效解决融资问题。因此，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司等融资渠道之外，还要拓宽其他的合法融资渠道，积极培育资本市场，培育专业化的房地产投资基金、互助储蓄银行、抵押资产管理公司等金融机构。鼓励房地产企业通过上市、股权合作以及房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，实现融资市场格局的多元化，从而降低银行风险。另外，通过资产证券化、指数化等金融手段，提高房地产金融资产流动的安全性、有效性、规范性，降低房地产企业的融资成本，提高融资效率。

3.2 建立健全房地产金融市场的监督管理体系

央行和相关监管机构要加强监测全国房地产行业指标，定期发布统计数据信息，引导开发商和消费者理性投资，向公众普及房地产金融中的风险意识；根据国家政策指导商业银行及相关金融机构保持合理的房地产业授信总量，避免信贷资金过度集中于房地产市场，从根本上防止房地产泡沫的发生。

3.3 建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系

国家应该继续完善房地产金融的法律法规，确定房地产金融的法律地位，用法律来约束和规范房地产商及个人的金融行为，明确开发商及个人的权利与义务，建立金融机构、开发商以及个人消费者之间良好的合作关系，共同推动国民经济的发展与稳定。

3.4 建设完善信用等级评估制度及个人征信系统

要实现金融衍生创新，必须有完善的信用分级制度。美国次贷危机的爆发正是源于原始资产池中次级贷款者的大量违约。虽然我国目前已经初步建立了个人征信系统，但就全国而言仍不够完善。在实际业务中，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，为了争取更多业务，部分基层商业银行往往采取变通或违规的做法来降低贷款门槛，减少审查步骤，放松审核，对银行资产的安全造成严重影响。因此加快建设完善信用评级制度及个人征信系统十分必要。

3.5 加强金融机构自身管理，提高风险防范能力

各商业银行和金融机构在从事房地产金融业务时要强化风险意识，加强信贷业务管理，严格执行国家相关的宏观调控政策。在进行房地产开发贷款时应优先选择信用评级高、资产负债合理的企业。在审批评估过程中，要严格审核房地产商的抵押资产；要加强对个人住房按揭贷款的风险控制，严控投机性购房；强化个人按揭贷款准入管理，从源头上防止“假按揭”的发生。