浅析新农村建设背景下农村房地产业面临的机遇

赵俊俊

目前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，既关系到民生，也带动国家财政收入的增长。但是对于房地产所涵盖的范围，多数人认为只有在城市才存在房地产，对此，石弘华、刘赛中[1]（2003）指出，“房地产又称不动产，有狭义和广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的权利；广义的房地产，除上述内容外，还包括水、矿藏和森林等自然资源”。因此，房地产市场不仅仅存在于城市，特别是我国作为一个农业大国，农村人口占绝对多数的情况下。

一、当前我国农村住房现状分析

笔者从农村房屋分布情况，土地使用情况以及房屋利用情况等几个方面来讨论当前我国农村住房现状。

首先，从地理分布上来说，可以用杂乱无章来形容，农村房屋建设大都没有经过专业的、统一的规划，住户根据自身的需要和偏好进行房屋建设。这样就导致若按照目前趋势发展，不利于在农村进行道路、饮水、排污等统一的基础设施建设。

其次，违法占用耕地进行住房建设现象严重。我国城市土地归国家所有，农村土地归农民集体所有，但实际上，农村的土地产权关系极为模糊，虽然《中华人民共和国土地管理法》明确规定，“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”[2]，大量占用耕地进行建房的现象依然屡见不鲜。

第三，由于外出打工人员增多，在农村出现的大量的“空心房”“空心村”现象。大量农村住房长期处于空置状态，出现了“两栖”人员——逢年过节回家看看，平时常年在外。也有不少人尤其是年轻人在城市拼搏，最终定居城市，而其原来的旧宅子则“人去屋空”，整个村子呈现出“外面像个村，进村不是村，老屋没人住，荒地杂草生”的景象[3]。

第四，从所建房屋本身来看，农村房屋大都是农民自筹资金，由一些并不正规的私人施工队伍进行建设，无正规的施工合同。而且从房屋内部设计到建房所用材料都有很大的随意性，房屋质量安全问题无从保障。近年来，随着国家对“三农”的扶持力度逐步加大，农民收入有了很大提高，这就致使农村住房建设的“攀比风”盛行，盲目追求住房的视觉效果，而其经济实用性却大打折扣。

二、在新农村建设背景下发展农村房地产业的必要性

（一）我国是发展中农业大国的基本国情决定

我国是发展中的农业大国，虽然国家在逐步推进城镇化，但是农村人口仍占很大比例，截止到2011年，城市人口比例才首次超过农村，城镇化率达到51.3%。由于我国人口基数比较大，农村人口总数仍为65656万人。“三农”问题是当前发展中要解决的首要问题。建国初期，国家实行计划经济，以牺牲农业农村的发展为代价优先发展重工业，因而当前我国发展呈现出城市化和工业化发展不平衡的特征，要进一步推进城镇化进程，改变农业农村的面貌，首先应从合理规划农村住房，发展农村房地产着手。

（二）发展农村经济的需要

在农村发展房地产业，可以在一定程度上改变农村单纯以农业产出为主的产业结构。房地产行业是一个具有先导性和带动性很强的行业，其发展对于关联行业如机械设备制造、金属产品制造、化工等行业的影响至关重要。据测算，建筑业每生产出1亿元产品，就要直接消耗0.64亿元的工业产品，同时能带动0.04亿元的商品销售；住房资金投入100元，大概能创造相关产业170～200元的需求；每销售100元的住宅能带动130～150元的其他产品的销售。此外，根据计算，住宅建设每增加10个百分点就有可能带动国内生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100个人就业，可以促进相关行业提供200个人的就业机会。由此可以看出，随着农业日渐趋向于机械化，农村剩余劳动力越来越多的情况下，发展农村房地产业不仅可以吸纳大量的农村剩余劳动力，也可以促进经济的发展。

（三）房地产企业发展的需要

由于对城市的过度开发，在城市开发房地产项目的成本越来越高，相比之下，农村为房地产业的发展提供了一个广阔的空间。我国城市土地归国家所有，国家打压房价的一个重要措施就是限制土地供给，当前一个总的趋势是国家对城市土地供给限制越来越严，开发商在城市拿到土地的难度越来越大，房地产企业想谋得进一步发展，就要转换思路，将目光投向农村市场。

（四）农民对住房要求日益提高的要求

长期以来农民住房以自发的建设为主，房屋质量无法保证，规划不合理。十六届五中全会上，提出了对建设社会主义新农村的总体要求即“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。按照传统农村住宅发展模式，无法进行统一的基础设施建设，发展农村房地产业，对农民住房进行统一规划，有助于改善农民居住环境、提高生活质量。而且，多数农民工由于长期生活在外，生活习惯发生了很大变化，对于居住条件和基础设施建设要求不断提高，尤其是不断增多的80、90后的农民工。这也对发展农村房地产业提出了要求。

三、目前农村房地产业面临的机遇分析

近年来，尤其是“十一五”规划明确提出建设社会主义新农村之后，农村房地产业遇到了前所未有的机遇。

第一，从宏观发展环境来看，十六届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，明确提出了建设社会主义新农村的重大历史任务。在国家“十二五”规划中，又明确提出“强农惠农，加快社会主义新农村建设”，“搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务”[4]，积极推动城市基础设施和服务功能向农村地区延伸。

第二，从农村住房需求的角度来看，可以分为两个方面：农村居民需求和城市居民需求。国家实施“建设社会主义新农村”战略以来，取消农业税、取消各种不合理收费、增加粮食补贴等政策直接减轻了农民的负担，而农村剩余劳动力在城乡之间的自由流动又成为农民增收的一个重要途径。1999年，我国农村居民平均每人年纯收入为2210.3元，到2011年底，人均收入已达到6977元（参见表1）。其中，单纯靠农业所获得收入比例呈下降趋势。农村居民的消费结构也在不断发生变化，住房作为一种基本的生理生活需求，支出所占比例整体上呈现出不断上升的趋势，到2010年占到总消费支出的19.06%。从城镇新建住宅面积来看，根据表2，2005年之后，农村新建住房面积增速明显高于城镇，说明农村住宅的实际需求也在不断增加。从以上分析可以看出，从农民的角度来说，既有实际的需求也有一定的购买支付能力，这就构成了对农村房地产的有效需求。

而对于城市居民，随着城市日趋拥挤，不少人选择在交通便利的城郊置业，这样既能满足较高的生活质量，也能在一定程度上缓解城市房价较高的压力，同时也构成了农村房地产需求的一部分，为发展农村房地产提供了良好的契机。

表1 1999-2011年农村居民家庭人均纯收入

表2 1999-2010年城乡新建住房面积对比情况

第三，家庭结构发生改变，趋于简单化。首先，由于计划生育政策的实行，子女数量减少；其次，受经济发展和人口在城乡之间的自由流动等多方面因素的影响，农村居民的生活观念也发生了很大变化。目前，大部分农村家庭已经不再局限于传统的大家庭居住模式，而是分离出来单独成家，因而，农村房地产业的发展有了更为广阔的前景。

第四，农村剩余劳动力增多，可以考虑发展乡镇企业。早在1995年，陈伯庚就曾指出，“农村房地产业包括乡镇企业的厂房建设、集镇房产建设和农民住宅建设三个方面”。从2010年起所提出的新型城市化战略，其“新”的一个重要体现就是把农村发展放在一个很重要的位置，乡镇企业可以成为推动农村发展的重要动力。中国人都有一种传统的“厚土重迁”的思想，在“离土不离乡”和“离土又离乡”二者之间选择时，多数人会选择前者，这就为乡镇企业的发展提供了充足的人力资本。而要发展乡镇企业，首先要考虑的就是其“硬”设施，厂房的建设则是基础，这就构成了农村房地产的另一个需求。农村房地产业发展本身也提供了大量就业机会，这样，农村房地产业的发展和乡镇企业的发展就可以形成一个良性的互动。

第五，农村原有住房都是未经规划的，基础设施不完善，有很大的可开发空间。当前的农村基础设施建设情况不尽人意，新农村建设是一个系统工程，不只是对个别老旧房屋进行改造，更是经过严格统一规划后的整体建设。发展农村房地产业，开发农村房地产，使其达到房地产开发中的“七通一平”，实现新农村建设要求中的“村容整洁”，还有一段很长的路要走，对于房地产业来说是一个很大的挑战，但更是可贵的机遇。

[1]石弘华，刘赛中.发展农村房地产理论探析[J].农村经济，2003（8）：20-21.

[2]童荣萍.“空心村”现象的科学认识及治理[J].农业经济，2006（10）：25-26.

[3]康秀梅，南灵.发展农村房地产的研究[J].安徽农业科学，2006（5）：1030-1031.

[4]陈伯庚.要重视农村房地产业的发展[J].上海农村经济，1995（5）：31-32.

[5]杨艳.社会主义新农村建设——房地产业如何介入[J].中国房地产金融，2006（7）：24-27.

[6]储平平.新型农民与农村房地产业发展关系探析[J].经济与社会发展，2007（11）：59-62.

[7]万生新.我国农村房地产市场的发展研究[J].安徽农业科学，2009（7）：3250-3251+3280.

[8]张传华.新农村建设背景下的农村房地产开发[J].安徽农业科学，2008（1）：328-329+357.

[9]《中国统计年鉴——2011》[M/CD].http：//www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2011/indexch.htm.

[10]中共中央关于制定“十一五”规划的建议（全文）[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/politics/2005-10/18/content_3640318.htm.

[11]我国国民经济和社会发展十二五规划纲要（全文）[EB/OL].http：//news.sina.com.cn/c/2011-03-17/055622129864.shtml.

[12]中华人民共和国土地管理法[EB/OL].http：//www.gov.cn/ban-shi/2005-05/26/content_989.htm.

[13]中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20120222_402786440.htm.