地王是把“双刃剑”

赵秀池

赵秀池 首都经济贸易大学城市土地资源与房地产管理系主任、教授

地王的集中涌现，引发了市场对推高房价预期的担忧。图为9月4日，北京农展馆地块土地正在拍卖。

今年的土地市场地王不断涌现，尤其是下半年，一线城市当仁不让地“领跑”地价。9月4日，位于北京朝阳区的农展馆地块被融创集团以22.2亿元拿下，楼面价高达73099元/平方米，成为全国单价地王。而仅隔一天的9月5日，上海徐家汇出让地块被新鸿基地产以217.7亿元夺得，成为全国总价地王。从总体趋势来看，龙头地王集中追逐的目标基本锁定在一线城市越发稀缺的优质土地资源。

地王频现的背后

地价是土地商品的价格，同样符合经济学的供求决定价格原理。即供过于求，价格下降；供不应求，价格上升；只有在供求均衡时，价格才稳定下来。只不过土地市场有它的特殊性。土地一级市场是垄断市场，政府是唯一的卖家，因此，土地制度、政府行为在地价决定中起着主导作用。同时，房地产市场的运行，开发商的行为也起着重要的作用。目前地王出现，其主要原因在于：

开发商对房地产未来的良好预期。目前我国处于城市化的加速阶段，到城市化完成之时，我国还有二三十年的路要走，按过去我国20年城镇化率年均提高1.2%计算，每年有1000万人口进城，人口的增加，会导致住宅需求的增加。因此，热点城市，尤其是一线城市的住宅市场，在较长一段时间会是供不应求状态，房价还会稳步持续上涨。

稀缺的城市土地供不应求的反映。随着城市化步伐不断加快，住宅、产业用地等需求不断增加，城市土地供应增加速度不能与土地需求增长速度相适应，导致地价不断上涨。

目前土地制度的反映。目前土地出让金是地方政府财政收入的一个主要来源，也是地方政府提高城市基础设施水平、促进经济增长、改善民生的重要资金来源，因此，地方政府难免有卖地的冲动；加之政府是土地的唯一供给者，在一级市场属于完全垄断，政府既做裁判员，又做运动员；招拍挂制度使得价高者得，也促进了地价不断攀升，地王不断涌现。

城市价值的体现。一二线城市的地王大多出现在热点城市、热点区域。地王大多区域位置较好，集中了较多的教育、医疗、交通等的优质公共资源，不断刷新的地王其实是城市价值的一个反映。根据马克思的地租理论，地租分绝对地租和级差地租。由于国有土地所有权的存在，租种任何土地，都必须缴纳绝对地租。级差地租则是由于租种经营条件较好的土地而必须缴纳的、数量上存在差别的地租，土地条件越好则支付较高的级差地租。各城市土地由于区位及经济发展水平不同导致地上投资不同，因此，各地土地出让金收入差异也较大。经济发展水平较高、集中了众多优质公共资源的一线城市级差地租会较高。

地王助推了多少房价

一线城市的房价上涨有很多原因，应该说地王现象其效应短期难显，并不是对其造成影响的绝对因素。房价持续上涨本质上是住房供不应求的反映。一线城市人口不断增加，住房需求不断增加。由于一线城市拥有较多的教育、医疗、交通等优质公共资源，有更多的就业机会、发展前景，更高的收入水平，对人口吸引的磁力作用很强，导致人口不断增加，住房增量需求不断增加。

在限购的制约下，一线城市仍然有大量的住房自住性需求与改善性需求存在。由于过去的住房制度压抑了人们的住房需求，居民的住房欠账较多。随着人民生活水平的提高，对住房的需求从数量到质量上也在不断提高，以小换大、以旧换新的改善性住房需求仍然大量存在。

除此之外，成本推动也是造成房价上涨的主要原因。开发商的定价原则是成本加利润。在物价上升的情况下，各种建筑材料、人工费用、土地的成本在不断增加，这会导致房价不断上升。由于地价是住房成本的很重要一部分，目前大约占到40%。因此，地价也是助推房价上涨的一个重要因素。

房价与地价二者是正向互动循环的关系。房价助推地价攀升，地价又助推房价攀升。如同炒股票是炒未来一样，开发商拿地也是基于对未来房地产市场以及房价的预期，由于房地产市场不断向好，房价不断攀升，导致开发商敢于在面粉贵于面包的情况下拿地。既然面粉贵于面包，将来的面包就肯定要贵于面粉。因此，不断出现的地王会使一线城市的房价或多或少的不断上涨。

2013年9月全国五大地王项目成交情况

经济运行的“双刃剑”

地王的不断出现是一把“双刃剑”，既有有利的一面，也有不利的一面。从有利的方面看，地王的不断出现对“稳增长”有着积极意义。主要表现在：地王的出现意味着开发商对房地产市场未来有良好的预期和信心，房地产投资会不断增加，进而通过投资的乘数作用，带动50多个行业乃至国民经济发展。

房地产业由于在国民经济中占有较大比重，市场需求量大，所以，房地产的支柱产业的地位是客观存在的，尤其是在城市化加速过程中，在新型城镇化建设中，房地产业的作用更是不能忽视的，住宅地产、园区地产、养老地产、旅游地产等对城镇化建设的作用是显而易见的，房地产业的发展又促进了城市的基础设施和社会设施的完善。因此，房地产业的发展对新型城镇化的建设，对拉动内需、促进经济增长都有着积极的意义。

而地王的出现对经济运行产生不利的影响也不容忽视。一方面，地王出现会导致房价不断走高，使住房投资具有盈利的空间，会导致更多的资本和消费资金投向房地产，使其他行业弱化，不利于“调结构”，不利于未来经济的可持续发展。另一方面，地王的出现使“囤地”具有获利空间，或使囤地行为越演越烈；使地方财政对土地出让金依赖增强，不利于“转方式”和经济可持续发展。

地王的出现使房地产价格上涨过快，房地产投机和投资气氛浓重，有导致房地产泡沫的危险。虽然我国与日本金融危机时的状况不一样，日本在发生房地产泡沫时已经是城市化后期阶段，城市化率为76.7%，我国目前的城市化率仅为52.57%，在限购形势下，一线城市已经抑制了住房的投资与投机性需求，释放了一部分房地产过热的投资风险。然而，有些二三线城市，像鄂尔多斯，盲目地进行住房投资，没有产业和人口跟进，不能实现居业联动，已经出现了房地产泡沫，也是值得我们警惕的。

地王的出现，是造成房价升高的多重因素之一，会使居民的住房与其他商品的购买能力弱化，抑制居民消费；也会使部分地区人才迫于住房的压力而离开该地区，不利于该地区创新型城市建设，也不利于增长方式的转变和经济增长。

因此，我们一定要理性看待地王的出现，通过土地制度的不断变革，通过有效的房地产调控，促进房地产业乃至国民经济平稳、持续、健康的发展。