房地产调控政策中的舆论传导

摘 要：政府在房地产市场处于失衡时将出手干预房地产市场，体现在政府的房地产调控政策上。政府的房地产调控政策出台以后，购房者、开发商及政府通过舆论的传导及反馈进行着博弈和互动，这种博弈和互动的结果导致政府对调控政策的调整及利益攸关者对自身利益的维护。舆论的传导对房地产政策的影响体现于它有可能有助于政府调控政策的完善，也可能破坏了调控政策出台的初衷，它形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。

关键词：房地产调控 调控政策 舆论传导

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）04-010-03

一、引言

在一个以商品住宅为主体房地产市场化导向的环境中，自住者和投资者作为需求者，与供给者房地产开发商之间以房地产的价格作为实现各自行为目标的中介。然而对房地产价格的追求，三者的目标有所不同，作为自住者，希望在个人的收入预算限度之内以尽量低廉的价格购买房产；投资者期待房产价格能够持续地走高；而开发商则期待以更高的价格出卖同样成本的房产产品。房地产是一种虚拟资产，房地产这种虚拟资产的特性是其虚拟性介于普通商品和金融资产之间（王千，2006）。房地产虚拟资产的特质，导致其价格变化遵从“心理支撑的价格系统”理论，即当价格预期要上涨时房产需求者数量上升，当房产价格预期下跌时需求者数量骤减。如果放任房地产价格的心理支撑特性，当价格上涨的时候任由其上涨，价格下跌的时候任由其需求萎缩，其危害性已经被多次的世界性和区域性的经济金融危机实践所佐证。因此，合理的房价是经济和社会稳定的重要内容，当房价失控时政府就有介入调控的必要。在房地产市场中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供给者三方的博弈。目前的研究中，有学者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型，阐明了政策因素已经并正在决定着中国房地产市场的基本走向（杨建荣、孙斌艺，2004）。有学者认为，源于一种双重压力：分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力，部分地方政府深度介入城市房地产市场（张岑遥，2005）。围绕多方博弈的价格主线，当价格行走至政府改变调控基调的区间内，政府将出台房地产调控的政策。有一点值得关注的是，对于政府的各种调控政策的决策、出台、执行及评估，涵盖政策发挥作用的周期内房地产始终成为博弈相关方及社会民众参与的舆论博弈的热点。政府多次政策的出台及其随后的实践效果表明，博弈下的舆论导向及其结果，往往将成为利益攸关者获取利益及促发政府调整房地产政策的制动力。本文尝试从舆论传导的机理及模式来探讨房地产市场中各个利益攸关者的互动性，以及政府政策因舆论导向性作用而发生改变的压力情况。

二、政府为什么应该调控房地产市场

由于房地产具有的投资和居住的双重特性，放任房地产市场化发展很有可能将产生非理性的房地产市场，当非理性的市场出现的时候，就需要加入政府的有形之手进行必要的调控。

1.房价上涨的基本逻辑。房地产市场发育初期作为需求者的购房者和作为供给者的开发商之间的互动存在相互培育市场的过程。在此阶段，购房者先由少数对新事物反应敏感度高的部分，为能够满足自身的实物性自住性需求试探性地进行购房消费。而开发商则尝试建设能够符合购房者需求的房屋，并围绕房地产开发可能带来的潜在收益进行试探性的房屋产品开发，此时房屋产品为满足购房者实物和自住性需求为主，而定价是建立在此基础之上。随着开发商开发的房屋产品数量上的增加，购房先锋者的示范效应以及在新发展阶段下推动房地产市场发展信贷措施手段的实施，潜在购房者群体观念的逐步转变。因为相对合理的价格及便利的金融信贷措施，降低了购房者购买的门槛，购房者群体从数量上呈现迅速上升的趋势。当购房者增加的速度超过了开发商所能够提供市场的房屋产品的供给速度的时候，基于供不应求，不能够满足每一个有实际需求的购房者的房屋购置需求，房屋价格开始上涨。对于潜在的购房者，在房屋价格逐步上涨的市场中，他们理性的考虑是假定房屋的价格降继续上涨，那么在将来将比目前花费更多的资金才能购买到与当前同样品质的房屋，于是潜在的购房者将大量入市，并基于与潜在购房者相仿的对房价的判断，一部分原本没有购房意愿的民众转而加入到购房者的行列。需求基础的持续扩张，供给的相对有限性，促进的房价的进一步高涨。此时购房者发现，由于房价持续性地上涨，房屋的购买并非只能是满足自身的居住需求，其也能够像股票一样，通过交易和买卖获取价差获利。房屋买卖的获利效应促使房地产的投资属性被急剧放大。投资购房者群体的扩大，推动了房价的高速上涨。当房价进一步持续上涨，并且出现了自住购房者和投资购房者数量对比的倒挂，此时整个房地产市场转变成为以投资和投机为主导的状况，这时房价进入了以资本逐利为主要特征的非理性上涨阶段。

2.政府调控房地产市场的必要性。当房价持续高涨，房地产市场转变成为以投资和投机气氛浓厚的时候，以下几个严峻的问题明显地呈现出来：一是更多的自住型购房者因为房屋价格的高企，被排斥在购房市场之外，从而增加了一批充满负面情绪的社会民众，存在可能威胁社会稳定的因素。二是房屋价格过分地上涨，如果远远超过其现实的价值，那么房屋的市场价值就存在大的泡沫。而历史的经验表明，如果房地产市场存在大泡沫的破灭，将对国家经济产生消极影响，甚至引发经济危机。三是房价的非理性高涨对国家的金融体系将造成巨大的压力，一旦房产价格深度地掉头，将对整个金融体系造成严重的冲击。四是高涨的房价扭曲了房地产业健康发展的轨迹，房价的剧烈波动打乱房地产企业经营秩序，如果房价在高涨之后面临深度下调，将导致相当数量的房地产企业面临生死的困境。为能够应对房地产市场自发发展存在的系列消极影响的问题，政府应该出手对房地产市场进行干预。

3.政府干预房地产市场的原则及调控的切入条件。政府干预房地产市场，对房地产市场进行调控的政策所秉持的原则应该是着眼于控制房价的过快上涨，维持房地产市场的平稳发展，预防因为房价过快上涨之后而导致的房价非理性下降，抑制房产购买中的投资和投机性需求，引导房产更多地实现其实物性和居住性功能，保护自住型购房者购买房产的合理需求。从而，政府房地产调控政策制定的条件就应该从以下方面切入：一是房价变动的因素，即当房价处于过快上涨的区间抑或处于快速下降的通道时；二是供给与需求进入比较严重的失衡状态；三是需求，内部自住型需求与投资及投机需求的比例失衡严重；四是作为需求者的购房人及其利益攸关者在购买行为中的诉求声音表达，以及作为供给者的房地产开发商及其利益攸关者诉求声音表达所引致的压力系统。

三、房地产调控政策的舆论传导模式

房地产政策的出台，由媒体进行传播，构建了舆论氛围，形成了政府调控政策的媒介传递的模式。围绕政府制定调控政策的条件：房价变动、供给与需求进入比较严重的失衡状态及自住型需求与投资及投机需求的比例严重失衡等，舆论都形成了相应的传导模式。

1.政府调控政策的媒介传达。当房地产市场的状况处在前述调控政策制定的条件一、二、三、四所有条件或至少一个条件满足的时候，政府将着手出台相应的房地产调控政策。调控政策拟定之后，政府将政策文档传达给相关核心的媒体及宣传舆论机构，并着手对所列政策的具体办法进行执行层面措施和方法的储备。核心媒体和宣传舆论机构，依照政府的要求，向受众发布政府调控政策的文件。随后，出于对政策受众面所引致的对政策解读和评估需求及其本身经济和社会利益诉求的促发，相对核心媒体及宣传舆论机构的周边媒体及舆论宣传机构最初将站在自身能够吸引更多关注的视角对该政策的措施进行强烈的关注。经过核心媒体和宣传机构发布及周边媒体的最初基于自身利益基础上的宣传和报道，迅速的将政府的调控政策转化成社会广知的舆论中心。强大的舆论被制造出来之后，迅速传达到社会的各个层面，其中作为核心受众者，即调控政策管辖的对象，在接获信息之后将做好动用自身的力量与政策舆论制造的各方进行战略博弈准备。

2.房价快速变动中的舆论传导。假设房价处于过快上涨的通道，政府出台的调控政策将抑制房价过快上涨的势头。此时，作为依靠房价迅速上涨获益的投资及投机性需求的购房者在接受政府控制房价的调控措施信息之后，除了首先谨慎地处理手中的房产之外，他们往往将在其利益攸关者的帮助和支持下，制造一定的舆论反馈。他们将通过与之距离较近的媒体或通过微博等新型舆论平台，发出由于调控造成该类需求者所将遭受到的令人怜悯的状况及对同类人群在历次调控中已经有过的令人怜悯的案例的声音，博取社会受众的关注和同情，形成一定强度的舆论影响。同样，对于在房价快速上涨中获取超额利润的开发商，面对政府对房价的控制措施，预期将面临由于房价企稳和上升幅度下降所导致的收益增长率减缓。因此，开发商在接收到政府调控房地产市场的信息之后，将采取多种方式在舆论上争取主动来维护自身的利益，比如请知名且有一定影响力的学者，在媒体上发布有利于开发商群体的言论，通过行业协会在媒体上表达政府调控政策预期给行业带来的伤害，或者试图向社会和政府论证，在当前开发商在房价上涨中的合理利益诉求及其得利的正当性，以期形成一定的舆论压力以应对政府的房价调控政策。对房价过快上涨情况下所采取的政策调控中，调控政策所管辖的对象：投资、投机需求者和房地产开发商通过制造舆论的方式对政府调控政策进行反馈，同时媒体也倾向出于自身经济利益的诉求将对这些有利于投资、投机者及开发商的舆论声音进行传播，从而形成一股具有力量的舆论影响以应对政府的调控政策。考虑到相关利益主体的一定程度的合理性诉求和调控措施产生的刚性而导致的舆论压力，政府在舆情收集的过程中，将有可能重新对调控政策进行再调整。

3.供给与需求严重的失衡状态中的舆论传导。假设供需状况处于供不应求状态。处于供不应求状态下的房地产市场，政府的政策路径从需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的过度需求，从供给方面上将鼓励开发商增加房屋产品的供应量。对于需求的抑制，从自住购房者的角度看，由于该类需求者对房产的需求往往属于刚性的需求，并且该类人群的数量巨大，对于该类需求的抑制，虽然该类人群以个体而言比较分散且相对弱势，也一般较少通过主动向相关媒体曝光自身的问题制造舆论焦点，但由于刚性需求引致的该类人群的购房的必要性和迫切性，对于过于剧烈的调控政策，可能引发该类人群的不满情绪，从而从其群体的整体上的负面观念形成中制造出具有冲击力的舆论内容，造成对调控政策进行修正的压力。从投资和投机者的角度分析，抑制需求将损害其投资获利的利益。由于该类需求者所掌握的资源和控制的话语权远远大于前述自住购房者，他们将利用当遇到房价进入过快上涨通道时相近的舆论发动渠道，增加自身诉求声音的强度，而制造带有压力倾向的舆论内容，并以此试图影响调控政策的新走向。从供给角度考察，政府鼓励开发商增加房产的供应量，对开发商本身是一个比较正面的调控措施。在该类调控措施出台以后，开发商从自身利益出发，期望能够从政府的鼓励当中获取更多的利益，同样选择诉诸媒体的炒作，就其加大房产供应存在的短板和困难为切入点以在社会上形成广泛的讨论，制造舆论压力，由此以期促使在调控措施中获取政府更加优惠的让利。

4.自住型需求与投资及投机型需求的比例严重失衡中的舆论传导。当投资及投机需求旺盛的情况下，房地产市场的投资、投机氛围浓厚，从实践角度分析，政府调整自住与投资和投机需求比例失衡的手段，目前比较有效的是限购政策。但是限购政策在抑制投资投机需求的时候，强化了户籍的作用，抑制了城市外来人员刚性自住型购房需求。限购政策的出台与执行，中间也掺杂了利益攸关者舆论博弈的压力。利益攸关者与媒体各自站在自身利益的角度进行互动和结合，倾向于对限购所带来的问题及负面影响进行策划和宣传，例如连续性地发表关于户籍政策的强化将对国家发展所起到的副作用，限购措施对市场经济原则的违背等等的言论和观点，并请相关的学者专家就限购措施的带来诸种问题进行评论，以期通过舆论的制造及舆论对调控政策的反馈来影响限购措施执行的刚性。从实践的角度看，利益攸关者的种种舆论制造，也曾对刚性的限购政策起到了局部松化的作用，比如，数个地方政府曾经因为包括舆论压力内的各种原因，尝试性地调整限购政策。

四、舆论传导对调控政策的影响

通过上文对房地产政策中的舆论传导的分析，可以看出舆论对于政府出台政策和对政策的调整有相当的施加压力的作用，本节将分三个方面分析舆论传导对房地产调控政策的影响。

1.经过舆论的传导及其反馈行为，有助于政府调控政策的完善。政府出台的政策虽然经调研和考察，但是未经市场和社会检验，对于政策的适用度和社会的接受度还存在一定的偏差。当把政府政策抛向社会和市场以后，经过舆论传导的发酵，利益攸关各方将对政府所提出的调控政策做多方的博弈。博弈的过程是利益攸关各方在自身利益维护基础上的互动。舆论传导为利益攸关的各方与政府就调控政策的调整空间进行互动性的探讨。经过多方舆论的传导与反馈，政府能够收集到来自利益攸关者对政策反应的程度与方式，为调控政策针对性的增强及执行性的到位提供检讨性的参照。

2.舆论传导也可能破坏了调控政策出台的初衷。政府出台调控政策基于政府制定调控政策的原则，利益攸关各方对政策的解读和反馈基于他们各自的利益，利益攸关各方与政府的立场和原则并非一致，经过舆论传导和反馈所达成新的调控政策，有可能在尽可能地满足了利益攸关各方的诉求后，与政府调控的原则及其要达到的调控出发目标有所背离，当这样的背离产生的主导因素是利益攸关者基于本身利益所作的强大的舆论压力所导致的时候，调控政策执行将在现实环境中遭遇相当程度的消长，使政策的效果倾向于偏离政策的有效区间，有可能成为一份空头支票式的文件。进而削弱了政府对市场调控能力，助长房地产市场自发发展蕴含的风险。

3.舆论的传导机制形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。舆论的传导和反馈，为利益攸关各方发出各自的声音与诉求提供了平台，各方的舆论压力而导致政府对政策及其执行的相应调整，从客观上建立了政府与利益攸关者各方既是博弈又是互动的平台。舆论传导及其反馈所建立的博弈和互动平台，在一定程度上维护了利益攸关者各方的利益诉求，并为政府更为有效的政策制定提供了便利。

五、结论

政府的房地产调控政策的出台、执行与调整是政府与房地产市场自住型购房者、投资及投机型购房者、房地产开发商和利益攸关者博弈和互动的过程。在博弈和互动中，舆论的传导和反馈起到了非常重要的作用。在政府促发制定调控政策的各种条件中，利益攸关者基于自身的利益诉求，通过舆论制造，制造出具有一定分量的舆论压力并经过舆论传导之后，这种压力能够影响到政府对房地产调控政策执行和调整的决策部署。政府基于追求社会稳定、经济发展等目标，面对一定的舆论压力，倾向于倾听舆论所来自的社会个层面的各种声音，以此能够对调控的政策本身或其执行的力度作一定幅度的调整，从而也可以看出，舆论的传导强化了政府进行政策调整的决心。综上所述，总体而言，舆论传导对调控政策的影响主要有三方面：它有可能有助于政府调控政策的完善，也可能破坏了调控政策出台的初衷，形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。

参考文献：

1.杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径：政府、开发商、消费者三方博弈分析[J].财经研究，2004（4）：130-139.

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6.彭方平，方齐云.房地产开发商与地方政府的博弈分析[J].价值工程，2003（5）：10-12.

（作者简介：陈凯荣，中国社科院研究生院投资经济系博士研究生，主要研究方向：宏观经济理论、产业经济 北京 102488）

（责编：若佳）