杭州市房地产市场价格走势探析

一、背景

2013年房价稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。今年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，“国五条”细则出台后首个缴纳税费和办理过户的工作日，杭州地税大厅和房屋交易大厅出现了人流激增的现象。

二、 1998年以来中国房地产市场走势变化及原因分析

（一）1998-2007年平稳增长

房价走势：1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%。

原因分析：1998年7月3日，国发（1980）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

（二）2008年首次下跌

房价走势：2008年初，全国商品房交易开始萎缩，十年来首次出现年度房价下跌，深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。

原因分析：2008年房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机的影响，政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地产企业资金链紧缩，不得不降价促销；美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望。

（三）2009年止降反升

房价走势：2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨，6月出现同比增长，房地产商再度活跃，土地交易价格屡创新高。

原因分析：由于实施一系列经济刺激政策，2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）的增长目标。在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。

（四）2010年波折上升

房价走势：2010年4月份，号称史上最严厉调整政策开始实施后，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段。紧随其后的“9·29二次调控”开始，各城市相继出台限购令，然而年底时，排队抢房的现象又出现在了各地。

原因分析：2010年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。

（五）2011年稳中回落

房价走势：各地成交量持续低迷，房价开始出现回落。

原因分析：2011年1月初，正当人们还在焦急地等待房产税的消息时，“国八条”颁布，其中最核心的规定就是“限购令”。2011年的上半年各类调控政策频频出台，这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的效果。

（六）2012年小幅上升

房价走势：楼市“寒冬”的市场氛围持续到2012年3-4月开始峰回路转，全国房地产行业都纷纷采取降价促销。8月份后，土地市场明显回暖。

原因分析：主要是政策面上略有缓和。虽然两会以后关于“调控绝不放松”的表态频繁出现，但实质性的政策加压却并未出现，同时大部分城市针对首套房的贷款利率已经回到基准利率，这在一定程度上对刚需入市起到了非常积极的作用。

（七）2013年稳中有升

房价走势：从2月份起大幅上涨，后保持平稳。

原因分析：2013年3月1日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点再度给楼市调控加码（称为"国五条"细则），旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。

纵观1998-2013年中国房地产市场的变化，可以看出政策对其走势影响很大，包括中央政府房地产发展政策，金融机构的信贷政策以及对土地市场的政策。

三、影响杭州房地产市场价格走势的因素分析

影响杭州房地产市场发展的因素除了国家政策外，还需考虑杭州经济的发展、杭州市的房地产政策以及人民住房需求的变化。

（一）杭州经济发展情况

2012年，面对复杂严峻的国内外经济形势，杭州市紧紧围绕“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的奋斗目标，加快转变经济发展方式，积极推进民生改善，经济社会呈现协调发展态势。

初步核算，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元。具体到房地产业，全市完成房地产开发投资1597.36亿元，比上年增长22.6%。房屋施工面积8284.91万平方米，增长7.6%。全年商品房销售面积1089.62万平方米，增长48.4%，其中住宅销售920.26万平方米，增长54.0%。

（二）政策影响

除了前述国家政策外，杭州市近几年也出台了关于房地产市场发展的相关政策。

2012年1月杭州市政府颁布了《转发市建委市规划局关于进一步规范商家办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》。该通知规范了商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理，对今后酒店式公寓的规划、设计、宣传造成很大的影响。

2012年2月省政府颁布了《关于印发〈浙江省新型城市化发展十二五规划〉的通知》，提出到2015年，全省城市化水平将达到63%以上，形成"三群四区七核五级网络化"的全省城乡空间布局。

2013年3月杭州国五条调控细则颁布，明确提出：2013年度，全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。进一步提出要加快完善多层次住房保障体系，切实增加普通商品住房用地供应，坚决抑制投资投机性购房。

（三）供给分析

根据透明售房市场研究院统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。从可售房源来看，2012年末杭州市区新建商品房可售套数83859套，其中住宅5783套。

从新增供应量来看，虽然2012年房地产开发投资同比增幅明显回落，但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009-2012年杭州市区土地出让资料测算，过去4年年均出让土地可建筑面积达145万平方米，这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。

（四）需求分析

1.杭州良好的城市环境，高品质的居住氛围，吸引着各地的人到杭州来买房定居。同时还有较为宽松的户籍政策，良好的创业环境，这些都在支撑着杭州的房产需求量。

2.城市化进程带动大量刚性需求。2001年3月杭州所辖的萧山、余杭撤市建区，行政区划调整后，杭州市区面积和人口分别增加扩大了4.5倍和3.13倍。未来相当长时间内城市化进程会继续加快，住房需求也就会在一定时期内呈现刚性。

3.老城区旧城改造、城市重大配套工程的建设为杭州房地产业提供了发展的潜在动力。杭州市区旧城保护和改造经过了十年的努力，城市居民的住房条件得到了显著改善，产生了巨大的市场需求。

4.区域经济发展将进一步带动杭州房地产市场的真实需求。近些年来，浙江经济发展迅猛，全省国民生产总值（GDP）增速每年均超过10%，而居民储蓄的增速均在20%左右。区域经济持续发展，使得浙江省内宁波、温州等地居民具有较强购买力，而杭州作为浙江省中心城市，是这些民间资金流向首选地。

综合上面分析，杭州市房地产市场在相当长一段时间里将有比较旺盛的有效需求。

四、结语

杭州房价居高不下的主要原因是供给相对较小和需求相对较大，其深层次的原因是体制性因素。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如新报地铁，必然支撑房价上涨。因此，改革土地收入管理模式，减少地方财政对出售土地的依赖，把对房地产增量征税改为对存量征税，才能抑制投资性购房，遏制房地产价格快速上涨。

（作者单位：浙江大学地球科学系） 责任编辑：晓途