房价反弹真伪

中国地产行业似乎一夜之间复苏了，在北京等一线城市，这一动向近期颇为明显。

从去年底开始，北京某楼盘连夜暴涨几十万元的消息不断涌现，开发商们一扫限购政策实施以来的愁云惨雾，重新变得踌躇满志，部分持币观望的购房者开始紧张起来，在二手房交易领域，罕见的新年景气也有所浮现。

以北京东二环附近一个二手公寓为例，2012年12月初，房地产中介报价每平方米3.5万元，低于该项目2010年底约4万元的成交均价。但在2013年元旦后一周，该项目的实际成交单价达3.8万元。

北京1月19日公布的相关数据亦表明，2013年1月1日至15日，北京市二手房总成交7940套，比2012年同期上涨360%。因为太多人涌向交易大厅排号过户，几年未见的通宵排队和卖号“黄牛党”重现，部分城区房地产交易大厅不得不延长工作时间。

多位接受《财经》记者采访的知名地产公司人员表示，2012年整体的销售情况是一二线城市都不错，三线城市稍差一点，总的来说是“前低，中升，后翘”的趋势，尤其四季度感觉楼市有明显回暖。

但在统计数据上却没有明显体现。根据易居中国的数字，2012年四季度北京新建住宅环比均价下降0.6%，上海环比下降4.7%，深圳环比下降7.2%，而广州是刚刚持平。

瑞银通过分析70个城市的数据发现，2011年10月到2012年5月，超过半数的城市，其房价的月环比是下跌的，而从2012年6月开始到年底，这一趋势反转，超过半数的城市，其房价的月环比是上升的。瑞银认为，2012年度压抑房价的一个因素是供应要高于需求48%， 2013年这一差距将缩小（见图1）。

刚卸任全国工商联房地产商会会长的聂梅生对《财经》记者表示，回暖的仅仅是个别的城市，甚至个别城市的个别楼盘，就全国而言，只能说还处于“恢复阶段”。

她解释称，这种温和回暖是由于今年政策没有继续加压，而原来限购、限贷的政策虽然没有取消，但市场已逐渐适应，购买力正在恢复，累积的需求正在释放。

高策地产董事长李国平告诉《财经》记者，新房的价格上扬是针对2012年初下降之后的价格而言，如果是跟2011年同期作比，可能也就是持平。

北京房协1月6日发布公告称，2012年全年北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%，北京2012年全年新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年还下降了7.6%。

根据上海市统计局的数据，2012年新建住宅价格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%，二手住宅价格下降0.9%。纯商品住宅的均价为2.14万元/平方米，同比下降了0.8%。但2012年最后一个月销售有所回暖，成交面积环比增长了二成，成交均价较11月上涨了近2%。

但随着销售的回暖、现金的回流以及库存的消化，企业开始了新一轮再生产，土地市场从去年11月开始活跃，大型开发商纷纷出手拿地，多处涌现新地王。

2012年12月25日下午，北京市通州台湖镇三地块举行公开出让，现场竞争激烈，最终北京万科和首开股份联合体拿下两宗地块，北京世纪鸿房产拿下一宗地块，总出让价格达到23.2亿元，总溢价率达到46%。任志强当天即在微博上调侃北京万科总经理毛大庆，称其“再一次用贵于面包的价格购买了面粉”。

一时间，许多人热议房价会否再次高企，而一年前此时，热门的话题是有多少地产商将在2012年面临生死考验。

楼市乍暖还寒

无论北京房价涨与跌，通州地区总是排头兵。

去年岁末，一位通州梨园的楼盘销售人员兴奋地向《财经》记者表示，市场的确回暖了，“这几个月来访来电的数量大概是上半年的3倍以上”，而且以前来访的有效率很低，可能十个人来看只有两个人会买，而现在有效率能达到80%。

北京中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋接受《财经》记者采访时说，他们公司位于通州的项目在2012年最后两个月销售了2亿元，差不多是去年上半年加2011年全年的总和。

但他也表示，所谓价格上涨，也只是恢复到成交平稳时期的价格水平，单价1.8万元左右，而历史高位时单价接近3万元，但没有成交量支撑。现在则成交活跃，而且热销的房子，面积多在百平方米左右，总价不高，主要是针对刚性需求的购房者。

项目在北京五环内的开发商要更保守一些。一位大型地产公司人士解释说，就新建住房来说， 2012年11月、12月确实成交量有点上升，但是整体的销售额还是稳定的。北京库存在减少，开盘的套数总体比较少，容易给人市场很紧张的氛围。另外，楼市在年末有些翘尾本身就是正常现象。

第一太平戴维斯物业顾问公司住宅销售部董事唐华接受《财经》记者采访时透露，从数据和接触的客户来看，上海这边并没有出现涨价的楼盘，甚至有一些开发商推出的尾盘，价格比二手房都要便宜。

全国的数据更为平淡，中国指数研究院发布的最新报告显示，2012年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比仅上涨0.23%。此外，2012年12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，刚刚结束连续八个月的同比下跌。

在对40个主要城市商品住宅的新开工面积、库存以及历史上的需求数据进行研究之后，瑞银认为，北京、上海、广州、重庆以及长三角和珠三角地区有限购的城市，将最有可能保持供需平衡的趋势（见图2）。

万科（000002.SZ）执行副总裁毛大庆在电话里告诉《财经》记者，就新房来说，成交量是有翘尾，对“刚需”消费者来讲，信心比调控之初有所恢复。但是价格没有翘尾，“因为现在调控政策没有任何变化，不存在导致房价大幅翘尾的因素。”

因此，市场对房价上涨的感觉，可能更多是来自二手房市场。

根据链家地产发给《财经》记者的最新数据，2012年全年北京市二手住宅成交14.3万套，同比增长18%；成交均价23047元/平方米，同比下降4.7%。但年内房价上涨趋势明显，12月成交均价为24588元/平方米，与历史最高价格相比（2011年7月），仅下降了2.26%。

业内人士解释称，二手房价格很多时候来源于售房人对市场的预期，不受成本影响，有时候甚至无法用供求关系解释。另外，最近北京好几条地铁线同时开通，利好直接推动了2012年11月、12月的二手房价格上行，例如东四环外6号线旁边的青年汇楼盘，一套58平方米的小户型，报价在很短时间内就从160万元涨到200万元以上。

中原地产华北区董事总经理李文杰亦表示，由于二手房的供求是区域性的，的确容易受地段因素影响，比如有些稀缺资源，学校、景观、轻轨等，一旦市场预期改变，需求上涨就会比较快。

二手房供需矛盾较为突出，也是推动价格持续上扬的一个重要因素。根据链家地产统计，2012年12月，北京市二手房市场供需比为1∶3.3，到年末供需比达到1∶4.5。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹给《财经》记者的邮件回复称，2012年房地产市场之所以呈现前低后高的情形，首要原因是需求量比较大，这些需求在预期变化的影响下，上半年集中观望，下半年集中释放。

影响预期的因素包括，2012年中为实现稳增长而适度放松的货币政策、开发企业以价换量的购房机会、经济增长下半年开始回复、少数城市供求关系缓解等。

她表示，在一线城市，二手房市场率先变化，新房市场的变化会相对滞后一些。

企业拿地考量

2012年底土地市场的火热，加剧了楼市即将回暖的猜测。有资金拿地首先意味着大型开发商的资金状况随着销售回暖而转好，意味着“地主家已经开始有余粮了”。

按上海易居房地产研究院发布的数据，2012年11月，包括北京、上海、广州、深圳在内的十个城市土地出让金收入为663亿元，金额创16个月以来的新高。12月涨势延续，全国一、二、三线城市土地成交分别为1744万平方米、14296万平方米和5532万平方米，环比分别增长58%、97%和32%。

资金实力雄厚的上市公司和央企在土地市场多有斩获。中海地产（00688.HK）在2012年7月到9月之间拿了九块地，其中一块地刷新了天津单价地王纪录，招商地产（000024.SZ）在2012年11月12日到17日之间，几乎每天新增一块土地。

仅在2012年11月，万科就新增了12块土地，紧接着在12月12日，万科、绿地、上海玖致、广州港捷四家企业（上海玖致是万科的子公司）组成的联合体，以底价54.31亿元摘得位于上海南站的三幅地块组成的土地，面积为10.75万平方米，总价之高让许多企业望而却步。

毛大庆对《财经》记者表示，只是因为“2012年上半年没怎么拿地，发展就不够了，跟对未来的预期没什么关系”。从全年来看，万科2012年拿的地跟2011年差不多。

聂梅生也认为，最近土地市场的活跃，主要是因为企业很长时间没有拿地，因此需要补仓。

从全年的时间范围观测土地市场，即可清晰地看到这一点。根据中投证券发布的全国130个重点城市土地市场报告， 2012年12月，这130个城市土地出让金为2806亿元，环比增加104%，同比增加82%。但2012年全年，土地市场累计推出建筑面积19.4亿平方米，同比下降1%；成交建筑面积12.5亿平方米，同比下降10%。

根据国家统计局的数字，2012年全国土地出让金收入2.69万亿元，同比下降14.6%，土地市场交易远称不上火爆。

一线城市限购，一度让一些开发商买了很多二三线城市的土地做储备，比如唐山、重庆、济南等地，结果很多城市出现商品房供应过剩，要很长时间消化，于是大量资金又掉头回到一线城市。

“但是回来没地，就那么几块地，只能拿了再说。”李国平对《财经》记者解释近几个月的地王事件时说，“大家认为如果我现在不动手，等到形势大好，我就拿不到了。开发商在拿地上的积极性要超前一点。”

通过记者多方了解，高价拿地并不代表地产企业预期乐观，它们对未来并不确定，也不奢望政策出现转向。“但是你做这个行业，就像进了赌场，不赌不行，你都坐在这个台上了，下去你就出局了。”李文杰这样形容，在必须拿地以图存的前提下，就要选择什么时间在什么地方花多少钱去购地。

出于防风险的因素考虑，一二线城市的土地市场明显好于三四线城市，城中心的地块又因为更加有保障，所以价格被炒得更高。

李文杰表示，地产企业目前分化得很厉害，在未来三年到五年内，开发商的集中度一定会越来越高，而资金储备高的企业，抗市场调控风险的能力也更高。

一位不愿具名的业内人士提示《财经》记者，对地王应谨慎看待。上市公司的销售数据既跟公司管理层的业绩考核直接挂钩，也跟公司融资的成本直接挂钩。而土地储备就意味着一年之后的销售，所以大公司去高价拿地没什么可大惊小怪的，也不能表示后市就要发生很积极的转变。

在他看来，市场火爆的时候，会有一堆小地产公司跑去跟大地产公司竞赛拍地，最后把地价炒得很高。市场不火爆的时候，就几个大地产公司在那里拍，“现在就是这样”。

虽然企业的土地储备不高，但是市场上的库存并没有进入红线。

秦虹表示，至去年底，全国商品房的库存总量仍处高位，达到3.6亿平方米，其中住宅达到2.4亿平方米，同比增长了30%。在去年销售面积增长1.8%的情况下，在建商品房的施工面积增长了13.2%，施工面积的增长高于销售10个百分点。

“这充分说明，全国整体供给充分，存量较低的只是少数城市，它们不能代表全国。”秦虹认为，在调控政策没有放松、总库存量仍较大的情况下，房价的大幅反弹不具备条件。

胶着的政策预期

十八大之后，市场一度揣测，政府会为了保经济增长再度对房地产政策松绑。

房贷曾经有过松动，“二套房贷利率从以前可能上浮10%到现在能拿到9折或8.5折”。一位大型国有商业银行信贷部的人士表示，这种情况其实从去年二季度即开始出现，但是并非针对房地产，而是整个经济的流动性有所放松。

而根据北京住建委的2012年房价比2011年下降7.6%的数据，有的人得出了“调控已经收到效果，可能迈入新的阶段”的结论，再加上十八大报告对推进城镇化的大篇幅描述，似乎为房地产开发商找到了对未来政策转向乐观的理由，于是各种“房价必将反弹”的预判纷至沓来。

现在看来，这些判断为时尚早。政策层面目前虽然空窗，但尚无丝毫松动。前不久召开的中央经济工作会议明确提出，2013年继续加强房地产市场调控和住房保障工作。而过往多数关于房地产调控的表态，用得最多的字眼只是“坚持”“保持”等。

2012年12月25日，住建部部长姜伟新在部内年度工作会议上说，“我再次强调，商品住房限购政策明年继续实行。”他表示，对于某些地方城市放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研，凡是放松调控致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈，直至问责。

北京住建委于2012年12月18日发布公告，自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可，这等于进一步收紧购房资格。

中国房地产协会副会长朱中一对《财经》记者表示，“中央政府态度是很坚决的，继续坚持房地产调控不动摇。”他同时提醒，城镇化确实跟房地产挂钩，城镇化也给地产带来一部分新增需求，但是不要忘了“高房价是对城镇化是有挤出效应的”。

他表示，中央经济工作会议报告里有关城镇化的一段剖析中央政府意图就很明确，如城镇化强调的一个问题就是要把符合条件的农民工转为市民，把农民工问题解决好，将农民工纳入城市保障范畴，这就跟高房价是抵触的。而十八大报告表示，今后信贷政策要向实体经济倾斜，这就说明信贷政策不会变。

多位受访专家对《财经》记者表示，不可简单地套用城镇化对房地产业影响的经验去预判未来，新型城镇化的核心是提高城镇化的质量，城镇化从数量型增长到质量型增长，对房地产业是机遇与挑战并存。

对2013年房地产走势，研究机构多持谨慎态度。

高盛预测，2013年中国商品房价格同比增长2.5%-5%。上半年同比增长5%-10%，下半年零增长。高盛主要考虑的因素是政府为控制房价增长过快而干预市场。

瑞银的分析较悲观。瑞银中国房地产行业研究主管李智颖对《财经》记者表示，2013年全国范围的房地产价格的涨幅在-5%至5%之间，其中一线城市预计涨幅在0至5%，二线城市在-5%至5%，而三线、四线城市在-5%至0。

花旗的预测较乐观： 2013年全年房价同比增长是5%-7%。其中，一线城市10%-15%，二线城市5%-10%，三线城市0-5%。

与2013年名义GDP不低于7.5%的增长预测比较，房价涨幅低于同期经济增长的速度。

秦虹认为， 2013年的房地产调控政策将是“方向不变，力度不减”。她认为，不但不应该放松对投机投资性需求，而且对房地产市场出现异动的城市，调控政策还应从严从紧。

在她看来，当前我国住房发展的主要矛盾是住房资源占用和住房改善程度的极不平衡，如果不能有效地控制住房投机和投资性需求，放任这种不平衡性的继续扩大，将透支市场，影响国民经济稳定运行。

多位受访者认为，2013年房价大跌可能性极小，大涨亦较艰难。

高策地产总裁李国平对《财经》记者说：“原来是所有的水龙头都打开，一下子都涌到池子里，现在政策不变，就意味着打开的水龙头是有限的，因为这种刚需为主且有购房资格的人群毕竟是有限的。”