税制宽容视角下房地产税种的简化整合

[摘 要]当代中国以房地产税制为主体的财产税改革已经成为新一轮税制改革的热点议题之一。本文试从税制宽容理念出发，研究分析复杂重叠的房地产诸多税种的简化整合，为进一步的房地产税制改革乃至我国财产税的改革奠定基础。

[关键词]房地产税；税种简化；税制宽容；财产税

[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）36-0050-02

1 房地产税种概述

1.1 房地产税占据我国税制的“半壁江山”

在1994年分税制改革之后，我国现行的税制结构中共有21种税，其中与房地产相关的税种就高达11个，其中与房地产直接相关的有5种，包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税；而与房地产间接相关的有6种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已经暂时停征。由房地产税种占据我国税制结构的52.38%，从近几年房地产税收收入的逐年增长，可以看出房地产税制已经占据我国税制的“半壁江山”，其税制规模及重要性之大可见一斑。

1.2 房地产企业纳税人需要缴纳的房地产相关税种

房地产企业是房地产税制的主要纳税人之一，房地产企业在对房地产进行建造开发、经营销售、保有增值各个阶段都有多种类型的房地产税负。

1.3 个人纳税人需要缴纳的房地产相关税种

个人（城市、县城、建制镇、工矿区等个人，不包括农村居民）在持有房地产，转让房地产，出租房屋这三种情况下都需要缴纳各种房地产税。其中房产税和城镇土地使用税是在房地产持有环节征收。

1.4 房地产税种交叉重叠现象突出

（1）土地税类：对土地课税设置耕地占用税和城镇土地使用税两个税种。

（2）房产税类：①房产出租：房产税与营业税重复征收。②个人房产转让：土地增值税、营业税与个人所得税重复征收。③企业房产转让：土地增值税与企业所得税重复征收。④房产持有：房产税与城镇土地使用税重复征收。

（3）书面凭据税类：印花税与契税重复征收。对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，产权承受方既要缴纳印花税，又要缴纳契税。

2 房地产税种重叠的消极影响

（1）房地产税制重叠交叉，容易造成重复课税，加重纳税人的负担，不符合“以人为本”的科学发展观精神，不利于建设和谐社会。

（2）各种房地产税制不平衡，交易环节税种重叠现象尤为严重。

（3）房地产税不仅未能调控我国房地产市场良性运行，并且助长了房价非理性上涨。

（4）房地产税中多数税种都是财产税，房地产税制的混乱影响着我国财产税制的改革与健康发展，并且制约着我国地方税制的完善。

3 改进建议

3.1 土地税类

（1）取消城镇土地使用税。城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。国务院1988年颁布《城镇土地使用税暂行条例》的立法目的有三点：一是促进土地资源的合理有效配置；二是调节土地级差收入，促进公平竞争；三是增加地方政府财政收入，用于地方建设。第一个立法目的可以通过征收统一的土地税也能实现；第二个立法目的混淆了地租与地税的区别，因而城镇土地使用税实际上是在执行级差地租的功能。我国尽管地大物博，但是土地资源也不是取之不尽的，正如依靠土地出让金的“地方财政”不可持续一样，城镇土地使用税的税基也是狭窄和局限的。

（2）保留耕地占用税。耕地占用税是对在我国境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按其实际占用的耕地面积征收的一种财产税。由于农业是我国国民经济的基础，耕地是基础的基础，我国虽然国土面积广博，但是人均耕地面积仅为1.4亩，不足世界人均耕地面积的一半。耕地占用税从保护耕地的立法理念出发，由于耕地占用税保护耕地和筹集地方财政收入的重要作用，本文认为应该继续保留征收，另可以对一些税制要素进行完善。

（3）取消土地e87855ec62bc6dec888b1f824b0330e0增值税。土地增值税是对转让土地权利而获取收益的主体，就其土地的增值额征收的一种财产税。开征土地增值税的立法目的主要有三个：一是抑制通过炒卖土地来投机获取暴利的行为；二是加强对房地产开发和房地产市场的规范和管理；三是参与土地增值收益的分配，增加国家财政收入。土地增值税很大程度上实现了增加国家财政收入的这一立法目的，但是如此大额的税收背后却是“重复征税”的结果，并且由于其高昂的税收存在于房地产交易流转环节，并未打击投机者“炒房”、“炒土地”的积极性，反而该税负被卖方并入房价转嫁给买方，也成为房地产持有环节的“房产税”全面开征的一大阻碍因素。由于土地增值税并未很好地实现其立法目的，因而建议取消。

3.2 房产税类

在经过上述土地税种的简化整合之后，房产税成为唯一在房地产持有环节征收的税种，并且由于土地增值税等流通环节的房地产税负已经有所减轻，因d3c731ae2b6a087b16e85297ae33ce0c而我国的房产税可以全面真正开征，以房产的市场价值为基础，完善房地产价值评估机制，并且借鉴国外房产税（或称物业税）比较成熟的国家的征税经验和方法。

3.3 书面凭据税类

（1）契税与房地产印花税税制要素对比分析。可以从纳税人、征税范围、计税依据、税率、税收收入以及当年税收收入占全国税收收入比重这几方面可以进行清晰明了的对比分析。

（2）学界现存两种改革主张评析。①取消印花税；②借鉴港澳地区的经验，仅征收印花税；③本文改革建议——将房地产印花税中对产权转移书据的征税并入契税。

4 结 论

房地产税制改革从古至今都是影响国计民生的一个热门话题，特别是由于近年来我国房地产市场价格的非理性上涨带来的诸多问题，更加使得房地产税制改革成为我国税制改革的重中之重。本文从税制宽容的理念出发，认为房地产税制改革应该“减税”先行，贯彻“结构性减税”理念，有选择地减税与加税。改变以往通常从税收环节进行税种分类的研究方法，分别从土地税、房产税、书面凭据税类分析研究房地产税种的简化整合，在此基础上进一步开征持有环节的房产税。税收是国家宏观调控的重要手段之一，因而税制改革的出发点应该立足于国家利益与人民利益，只有真正“以人为本”的税制结构才是科学和可持续的。

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