转型期山西省房地产业可持续发展的研究

[摘 要]转型期伴随着城镇化率的提高，房地产商品的需求也呈现快速增长趋势，经济发展与资源环境之间产生了不协调的关系。本文针对房地产业发展与资源利用、环境保护之间的关系，采用定量分析的方法，建立山西省房地产业可持续发展的指标评价体系，利用功效函数及协调度评价模型对山西转型中的房地产业可持续发展进行了综合评价，并提出了具体改进措施，研究成果对促进山西省房地产业走可持续发展道路以及促进山西转型发展有重要的意义。

[关键词]房地产业；可持续发展；评价指标

[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）36-0045-03

1 引 言

山西省是一个煤炭资源大省，以前的发展都是以重工业为主，依托着天然的煤炭资源进行。由于不断开采，煤炭资源日渐减少，山西省发展进入了瓶颈期，转型发展是山西省经济水平、竞争实力提升的当务之急。转型发展要求资源利用与经济发展、与产业结构、与社会人文、生态环境等因素相结合协调发展，因此转型发展不单单是可持续发展，但不可否认可持续发展的思想占据着重要的地位。房地产业不仅是人类社会生存发展的基础，而且是城市发展的前提和重要投资环境。

包亚钧与汪洪涛（1998）提出了房地产业发展需要进行制度创新、加强宏观管理和调控、建立科学的房地产业发展决策机制和协调的管理机制，是保证房地产业可持续发展的前提条件。张敬（2006）、高燕（2008）、朱天明（2010）均以可持续发展理论为基础，分析了当前我国房地产市场的现状和违背科学发展观进行规划发展所产生的问题，提出了促进房地产业可持续发展的理论对策。但以往的文献没有结合空间区域因素，而且多基于理论分析层面，如何结合山西省当前发展的特点构建评价指标体系，保证山西省房地产走可持续发展的道路，是亟待研究和解决的问题。

2 山西省房地产业可持续发展的评价指标设计

山西省当前追求产业转型、城乡转型、生态转型和管理转型相互协调的发展模式，这也要求房地产业发展必须考虑多方面的影响因素，从对环境的影响、土地资源的合理利用，到解决城乡转型带来的住房供需矛盾，再到合理规划居住区布局满足居民日益增长的精神需求。

在遵循山西省房地产业可持续发展指标选择的原则上，本文从经济效益、资源利用、环境影响、人口社会这四个角度来考虑指标的选取，并且综合考虑指标数据的可获得性及计算的简便性、理解的通俗性，确定了以下14个指标构建山西省房地产业可持续发展指标体系，系统中指标的名称及测算方法如下：

（1）经济效益指标：建筑业占地区生产总值比重（X11）、房地产开发投入产出比（X12）、房地产业投资贷款依存度（X13）、房地产业人均利润率（X14）。

（2）资源利用指标：土地购置面积增长率（X21）、土地资源空置率（X22）、当年房屋销售与竣工面积比（X23）。

（3）环境影响指标：建成区人均绿化覆盖面积（X31）、人均城市公园绿地面积（X32）、城市家庭用燃气普及率（X33）、人均拥有铺装道路面积（X34）。

（4）人口社会指标：房地产业就业率提高程度（X41）、人均住房建筑面积02b633c83d652f57c5bd08d9ae5c0ddf9638cc62c791c1a5f39b026473cea807（X42）、住房价格收入比（X43）。

上述指标均可以直接或者通过简单地计算从《山西省统计年鉴》中找到对应的数据。

3 运用协调度模型对房地产业可持续发展进行评价

在对综合的经济效益的评价过程中，经常采用协调度模型评价法。协调度模型评价法是根据多目标规划原理提出来的，其基本思想是通过功效函数将不同量纲的各指标实际值转化为无量纲的功效系数，然后采用线性或非线性方法将同度量的功效系数综合起来，得到综合评价值，以此作为综合评价的依据。对于协调度模型的计算，关键有两部分内容：功效函数、功效函数的权重确定。

3.1 功效函数

通常情况下，统计评价指标按照其作用趋向的不同，可以分为正向指标、逆向指标和适度指标三类。那些数值越大越好的统计评价指标称为正向指标；指数值越小越好的评价指标称为逆向指标；数值既不能太大也不能太小的指标称为适度指标。

不妨设房地产业可持续发展评价体系指标变量为

3.2 协调效度函数

我们用线性加权法对每一个指标功效值匹配一个权数Wi，建立协调度函数，表示如下

当协调度C≥0.8时，协调度极大，房地产可持续开发稳定有序的进行，房地产开发过程中资源、环境、人口与社会经济之间高度协调发展；当0.6≤C<0.8时，房地产可持续开发系统比较协调；当0.5≤C<0.6时，房地产可持续开发系统基本协调；当0.4≤C<0.5时，房地产可持续开发系统不太协调，当0.2≤C<0.4时，房地产可持续开发系统不协调；当C<0.2时，房地产可持续开发系统处于极不协调的状态，此时土地资源过度利用，资源、环境、人口与社会经济发展极不协调，土地退化、环境污染严重、经济偏离正轨面临崩溃。

协调度模型合理性的关键在于功效函数中的上、下限值的选取。本文中该值可以根据山西省房地产开发与经济运行情况来确定。当我们知道了各个指标所处的稳定区间的临界值时，便能很容易求出房地产可持续发展系统的功效。

在本文对山西省房地产业可持续发展的评价中，取2005—2010年各指标的平均值作为该指标的下限值，即式（1）中的mi值，以山西省“十二五”规划中各指标应达到的目标值作为山西省房地产业可持续发展指标的上限值，没有数据的参考其他平行省市的规划数据，即式（1）中的li值，然后根据2011年各指标的实际值（xt）对目前山西省房地产业可持续发展程度进行分析评价，并利用式（1）计算单项指标的功效值（见表1）。

综合评价结果：无论是单个因子还是总体的协调度都小于0.3，处于极不协调的状态。2010年山西省房地产的发展状态很差，尤其是对资源的合理利用和环境保护方面做得很不好，生态环境状态差，必将影响到山西省转型经济的发展，房地产业的可持续发展道路还很漫长。

3.4 结果分析与评价

通过分析表明山西省人居环境还不够理想，房地产业的可持续发展进程还很不到位。主要表现在：城市建筑密度较大，从而导致城市街道狭窄，交通拥堵现象非常严重。环境污染严重，生活环境差，随着城市化进程的加快，尤其在山西省处于转型发展的关键时期，如何合理规划城市布局，解决增长的城镇化率带来的住宅用地增长、公共设施需求增大问题非常重要。随着工业生产的快速增长，山西省GDP稳步增长，人民生活水平不断提高，但其市内生活污染也越来越严重，环境卫生条件极差，房地产开发和日常生活中大气污染物排放量也随之增加，再加上过多的施工场地，噪声污染也成了山西省突出的环境问题。

山西省的用地结构很不合理，而且布局混乱不协调，每年的土地购置面积在增长，但其空置率也在增长。导致公共绿地面积不足，居住地周围的休闲区域少，市政公共设施占地面积比例偏低，社会生活质量不高，人均居住面积不足，燃气普及率也不够理想。

4 结 论

房地产业的发展与经济增长之间的相互影响作用越来越显著，但山西省房地产业仍然存在很多与可持续发展原则相违背的现象，制约着房地产业的稳健发展。为此，我们应该正确把握对房地产业的定位，将可持续发展观思想融入房地产业发展过程中，作为地区经济发展的重要组成部分的房地产开发，必须充分认识到并且把握好城市生态系统的特点，寻求有利于房地产开发、经济增长与生态环境协调发展的有效途径，促进一个地区房地产业开发的经济效益、社会效益和环境效益的统一。

要推进山西省房地产业可持续发展和建设资源节约型社会：第一，要加强对土地市场的管理，完善土地出让制度，加强对土地二级市场的监管，提高土地利用效率，合理规划旧城区改造，尽量减少耕地占用，合理改造“城中村”；第二，增强建筑节能意识，加大宣传和对违规行为行政处罚力度，加大节能方面的科技创新投入；第三，调整房屋供应结构，要合理确定普通商品房、高档住宅以及经济适用房的划分标准；第四，加强市场监管，对房地产市场运行状况定期进行动态监测，定时向公布当期的土地供应量、房地产供销状况等信息，引导居民合理投资消费。

参考文献：

[1]Sylvie F.Sustainable development[M].Dordrecht：Kluwer，1998.

[2]包亚钧.房地产经济论——房地产业可持续发展研究[M].上海：上海大学出版社，1998.

[3]张敬.重庆市房地产业可持续发展研究[D].重庆：重庆师范大学硕士学位论文，2006.

[4]赵华平，张所地.山西省房地产业可持续发展动态评价模型研究——基于动态灰色评价模型[J].技术经济，2009（7）.

[5]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场，2010（9）.