浅析商业地产运营模式

近几年，国家对房地产市场的宏观调控措施目标多指向住宅市场，而对商业地产的相关调控措施较少。从国家对住宅市场调控政策频出，可以预计未来住宅市场投资利润率会逐步降低，而商业地产由于开发限制较少，将成为未来房地产行业的投资热点。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。商业地产与住宅最大的不同在于：住宅项目一般投资回收期较短，风险主要存在于项目前期；而商业地产投资回收期较长，风险不仅存在于项目前期定位，后期运营同样存在较大风险。

商业地产的几种运营模式

（一）单纯销售模式

即在商业地产项目在建成后，开发商将其分散出售给中小投资者，投资者获得商铺产权，开发商自行或委托物业管理公司进行基本物业管理而不对商铺的经营进行管理。这种模式类似于住宅的销售模式，属于短期投资行为。这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解，降低了开发项目的资金门槛，但加重了投资者的资金负担。同时，单纯的出售使业主的产权多元化，难以实行统一经营，商业地产丧失了整体性不利于整体形象的统一和品牌的建设。更为严重的是，一部分购买者可能以投资升值为目的，不急于经营，导致售出的商铺空置，影响整个项目的形象。

（二）不定向出租模式

即在商业地产项目建成后，开发商将商铺推向市场，公开招租，投资者获得商铺若干年的经营权，开发商除进行物业管理外还负责整个商业地产的推广和营销工作。这种模式属于长期投资行为，投资者进入门槛低，容易吸引中小投资者，但开发商的资金压力增大，后期面临较大的市场风险。不定向出租模式一般招商在项目建成以后，开发商对投资者经营产品和方式没有过多的限制，且缺乏后期管理，非常容易造成商场经营定位与最初定位相背离，经营效果难以保障，导致资金回收困难。例如，采用该模式的某商城，开业之初定位于名牌商品折扣店，由于该定位填补了所在城市的市场空白，招租异常火爆，早期经营效果很好。但由于缺乏对投资者入门门槛和后期管理，许多商铺并不具备经营名牌商品的渠道，所卖商品并非名牌商品或为仿冒品。整个商场逐渐变为了毫无特色而言的以经营中低档商品为主的商场，目前惨淡经营，已有将近半数的商铺退租。

（三）定向出租模式

即开发商确定商业地产定位后，委托专业招商机构或自行选择信誉好、品牌知名度高的零售商进行定向招商。该模式虽然也属于长期投资，但与不定向出租模式不同的是设置了进入门槛并且一般采取统一经营模式为租金回收提供了保障。这种模式成功的关键在于引进知名商家，因此，一方面对商场的软、硬件设施要求更高，前期资金投入也更大；另一方面招商更为复杂，大量的商业地产项目推出，使得知名零售商的可选择空间极大，具备较强的谈判实力，而开发商处于劣势，一般要牺牲巨大的租金收益作为招商的条件。此外，采用该模式开发商往往需要向投资者提供个性化物业管理，这对开发商的经营能力和管理能力提出了更高的要求。

（四）部分定向出租部分出售模式

即开发商在开发商业地产之前，先行与知名商业企业结成战略联盟，然后根据商业企业的需要，进行定制化建设，商场主体租给该商业企业，同时在商场主体周边或局部建设一些小型店铺，采取出售形式。这种模式的最大优点在于开发商与商业企业形成优势互补，商业企业的早期介入既降低了市场定位和业态组合的风险，提高了商业地产项目整体经营的稳定性，又可以借助商业巨头的品牌效应加快小店铺的销售进度，提高销售价格。同时，部分店铺出售也缓解了开发商前期的资金压力。但是，这种模式由于主体出租，因此开发商仍需承受较大的资金压力，而且出售的店铺其经营效果和信誉也会反过来影响商场整体的形象和品牌。

（五）以租代售模式

这种模式从本质上说，是单纯销售模式的一种营销策略。它是指开发商在项目建成后，一定期限内开发商统一经营，这期间以出租的方式进行招商，待项目成熟后，再将产权进行拆零出售。这种模式主要是以增加开发商前期资金压力为代价，降低了投资者的资金压力和前期的经营风险，以达到吸引投资者的目的，但是该模式并未从根本上解决单纯销售模式存在的投资者后期经营风险。

（六）不租不售模式

即商业地产开发商完成项目开发后，不对外招租或发售，开发商直接涉足商业经营。这种模式中开发商转变为了商业经营者，属于长期投资。采用这种模式在项目开发前，商业定位已经完成，因此建筑的软硬件设施与商业经营产品是最相符的，开发商同时赚取开发利润和商业经营利润。但这种模式投资回收期长、风险较大，同时对开发商要求较高，要求开发商必须具备商业经营的能力。

几种运营模式的对比

为更直观的体现各种运营模式的差异，本文通过表1进行比较分析。从上述几种模式的对比分析，可以看出，每种模式都存在一定缺点或局限性，对于商业地产开发商来说，降低风险的最佳途径是根据内、外部条件选择合适的运营模式。

开发商运营模式的选择

综合以上几种运营模式，我们可以将商业地产开发商的赢利渠道概括为以下几类：一是开发商通过销售项目赚取开发利润；二是开发商出租项目赚取租赁利润；三是开发商参与项目经营赚取经营利润；四是开发商从事商业物业管理赚取管理利润。开发商可以根据内、外部条件，在选择一种开发模式的同时，将以上几种赢利渠道相结合，降低运营风险，确保投资回报。

（一）资金实力不足且经验缺乏的中小开发商

这类开发商一般属于刚刚涉足商业地产开发领域，资金实力和经验的约束决定了有效获取短期利润对他们至关重要。但是盲目追求短期高收益，往往适得其反。因为商业地产的本质就是通过商业方式的运作让房屋产值、保值、增值的过程。如果过度追求短期利益，采用单纯销售模式，反而会损害商业地产的长期利益和持续发展能力。

开发商可权衡长期利益与短期利益，采取部分销售部分出租的模式。销售部分商铺的产权，以赚取开发利润，缓解项目资金压力，其余部分与专业经营商家联合成立专业商业经营公司，整合开发商的开发实力和经营商家的品牌经营优势，确保项目在未来经营期内整体定位不会偏离目标，能够获取较稳定的租金受益或经营收益。同时，与商家的联合经营还可以积累商业地产运营经验，项目本身也可以作为企业的一项固定资产，有利于企业的长远发展。

（二）资金实力稍差但具备运营管理能力的中型开发商

这类开发商一般都具有商业地产的开发、管理经验，只是受到资金的限制。因此，在开发模式的选择上应该扬长避短，引入战略投资者是有效解决资金压力的途径之一。商业地产投资巨大且回收期较长，如果过分依赖银行贷款，将存在一定的资金风险，可能陷入资金链的困局。在目前我国融资渠道有限的条件下，中型开发商应积极引入战略投资者，降低银行贷款的依赖程度，形成多元化投资结构。战略投资者可以是具有一定实力的零售商，采取联合开发、联合经营的模式赚取经营利润；也可以是专业投资商，联合投资商的资金实力与开发商的开发经验共同开发、产权共享、开发商统一经营，开发商赚取部分商铺的租赁利润与全部商铺的经营利润。

表1 不同商业地产运营模式的比较

（三）资金实力与开发经验兼备的大型开发商

这类开发商一般为专业的商业地产开发商，经验丰富，有一定的品牌知名度。对这类开发商而言，进行长、短线项目的组合是保持稳定获利的关键。开发商可以通过科学的市场调研和商圈分析，选择城市中具有发展潜力的地块，但开发其中少部分地块为大型购物中心、酒店、会展、体育场馆、道路设施等商业物业。这部分物业中又可选择相对经营经验较丰富，业态市场前景较好的一部分物业不租不售，开发商直接涉足商业经营，同时赚取开发投资利润和商业经营利润，获得长期的投资回报。其余物业可采取定向出租的方式赚取租赁利润，同时开发商组建专业的物业管理公司，对这些物业提供专业化、个性化的物业管理，赚取管理利润，形成企业稳定的现金流。通过地块上这些物业的成功经营，营造商圈氛围，赢得周边土地增值。待土地增值后，企业可根据自身的资金运转状况，选择土地转让或联合开发赚取土地增值收益。考虑到商业地产占用资金较大，对开发商的资金储备能力和抗风险的能力要求较高的情况，大型开发商应适当选择一些短线项目，利润先行，如前面提到的土地转让，收购一些商业项目包装以后再出售等。这样，一方面可以降低整体投资风险，另一方面可以提高企业的可持续发展能力。