自住型商品房馅饼？

□ 本刊记者 罗燕 刘芯邑

自住型商品房馅饼？

□ 本刊记者 罗燕 刘芯邑

自住型商品房将覆盖政策房出现以来最广泛的“轮候”人群。继“摇车”之后，“北京式摇房”横空出世。

北京首批自住型商品房项目规划设计方案展开展当天，就有不少市民前来观展。 图/CFP

今年35岁的苏林看过数不清的楼盘，却是第一次看建筑工地。

11月29日，在北京首个自住型商品房项目——朝阳区豆各庄恒大“御景湾”项目开始申购的前一天，苏林来到了项目现场。“要自己来看一下才能放心申请。”他说。

自2007年来到北京后，在努力挣首付款的同时，苏林发现自己已经买不起北京的房子了。这几年，他记不清看了多少套房，却因为各种原因没能买下一套。

自住型商品房的推出让苏林喜出望外。这种住房价格将比同地段、同品质商品房低30%左右，套型以90平方米以下为主，主要满足自住型改善型购房需求。自10月23日政策发布后，他就一直关注着进展。

跟苏林一样的人还有很多。“每天都有十几拨人过来看。”在建筑行业干了10多年的吴姓工程师头回看到这种景象：房子还没开始建就有那么多人来看。

“运气”与“银子”

据介绍，恒大“御景湾”项目位于豆各庄乡黄厂村，东至规划黄厂路，南至焦化厂北路，西至东五环路，北至豆各庄产业用地。今年9月4日，恒大集团以40.4亿元竞得此地块。

该项目总建筑面积约29万平方米，其中自住型商品房面积约18万平方米，能提供约2000套自住型商品房，每平方米售价约22000元。

在项目现场，《民生周刊》记者看到，这块地已经被围了起来，工人们分头在搭建临时住房及售楼处，工地正在进行深井降水。“这是为建地下室做准备。”一名施工人员说。

恒大集团北京分公司工程处的一位张姓工作人员表示，公司现在正积极跟各部门沟通，争取早日大规模开工。“进入主体建设就很快了。估计明年7月大楼能封顶，然后进行二次结构。明年的这个时候你再来看，房子就已经建好了。”

“这意味着最快后年能拿到房子？”苏林说完之后马上否定了自己，这离“他的”房子还太远了。

这个项目共建设2000套自住型商品房，但申请购买的人估计会数以万计。

“渺茫”、“跟中彩票一样”……这是在北京首批自住型商品房项目规划设计方案展上，《民生周刊》记者听到最多的话。

这次展览于11月12—27日在北京规划展览馆举办，共展出海淀、朝阳、昌平、丰台4个区县的7个自住型商品房项目，总建筑面积73.3公顷，可建设自住型商品房建筑面积约144.7万平方米，共16020套房。

而据北京市建委统计，截至今年4月，申请保障房的家庭仍有13.2万户在轮候。

住建部政策研究中心主任秦虹称，北京每年新增约60万人，其中20~39岁的人口占62.8%，年轻人向大城市的集中带来了巨大的住房需求。

在强大需求面前，现有的自住型商品房如杯水车薪。

曾在2009年通过摇号摇中一套限价房的胡女士，这次帮儿子一家来看展览。虽然儿子已经不属优先购买对象，但她相信只要运气好，还是能买到。“不过这次除了‘运气’之外，还要‘银子’。”她叹道。

与经济适用房、限价房相比，自住型商品房价格显然高出很多，只是比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。在较好的地段，其售价仍超过每平方米2万元。

“北京式摇房”

数据表明，今年北京房价的涨幅一直领跑全国，有些项目涨幅超过70%。10月22日，国家统计局发布的数据显示，新房价格同比上涨的69个城市中，北京以20.6%的涨幅再次居首。

10月23日，北京“一日两文”，出台了楼市调控新政“京七条”，并发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，推出新的住房品种——自住型商品房。

“低端有保障、中端有支持、高端有控制”，这是北京市建委今年提出的住房供应思路。北京市建委相关负责人告诉《民生周刊》记者，加快自住型商品住房建设，目的是解决需求最旺盛的刚性自住需求、改善型需求和夹心层家庭住房困难，做实中端，支持刚需，平抑房价。

按照北京市建委的规划，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，明年将达到5万套供地规模。

“政府行为的规范与否决定了整个新制度的成败，如果存在寻租腐败问题，必然会有一些人通过购买自住型商品房获利，可以考虑引入第三方机构进行监督。”

在中国政法大学经济法研究所副所长薛克鹏看来，“这样的供应量还是非常有限的。从经济学上来说，供应量很小时，对房价的抑制作用并不大，不能改变市场上的房价结构，但能满足工薪阶层的一些住房需求。”

全国工商联房地产商会理事陈保存担心，自住型商品房作为一种政策房，而且配建在商品房小区里，很可能最终只停留在口头上，不能完全推行下去。“在商品房小区中配建政策房恶果无穷，所有的配建模式最终都造成商品房价格大幅上涨。”

自住型商品房一般以“限房价，竞地价”的方式供地。在土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定住房套型及最高房价，在此基础上开发商竞争土地价格。

11月21日，恒大集团以51.35亿元再次竞得配建自住型商品房的地块——朝阳区东坝南区地块，成为北京今年的总价地王。该地块总面积为20.5446万平方米，配建1.69万平方米限价商品房及11.2万平方米的自住型商品房。

“政府的土地出让金不能少，企业也不能亏本，这样下去，市场上的普通商品房将不会存在，就剩下高端商品房和自住型商品房，没有轮上自住型商品房的普通白领就无房可买了。”陈保存说。

11月27日，《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

根据《暂行规定》，具有购房资格的家庭，可在项目公示期内向房地产开发企业提出购房申请。房地产开发企业对购房家庭的申请材料进行初审，北京市建委及相关部门将在20个工作日内，对购房家庭的资格进行再次审核，通过购房资格审核的家庭参加摇号。

由房地产开发企业组织公开摇号，确定购房家庭的选房顺序，摇号将使用全市统一的摇号软件。

北京市建委相关负责人透露，这款摇号软件是在总结保障房摇号经验的基础上，借鉴北京市小客车指标摇号系统和办法研发的。

根据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，在北京具有购房资格的家庭都可以购买自住型商品住房。其中，本市户籍无房家庭及保障房轮候家庭优先购买。

这意味着自住型商品房将覆盖政策房出现以来最广泛的“轮候”人群。继“摇车”之后，“北京式摇房”横空出世。

谁是裁判

11月30日10点，“御景湾”项目开始在恒大集团北京分公司官网上接受申购。

《民生周刊》记者多次尝试登录该网站，结果均为网页打开速度极慢、显示不全或者无法打开。

据了解，报名网站按照能应对10万人的流量设计，但开始申购当日，网站便陷入瘫痪状态。恒大集团相关人士表示，当日下午已经增加了一台服务器。

申请、审核之后的摇号工作也将由房地产开发企业组织，而此前北京的经济适用房、限价房摇号均由政府住房保障部门组织。

“开发商组织摇号靠谱吗？”在一些房产论坛上，很多人发出了类似的疑问。由官方组织、实施3年的北京小型客车摇号就曾被曝存在暗箱操作。

北京市房地产业协会秘书长陈志表示，“这点大家不必过虑，开发商只是承担具体的工作，主导的还是政府，监督的则是社会公众。这个事情既然是民生性的，就必须彰显公平。”

《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定（征求意见稿）》明确，摇号、选房过程应当由公证机关全程公证，接受属地区、县住房城乡建设主管部门监督，并可以邀请社会公众现场监督。

薛克鹏认为，必须要把制定规则、执行规则以及监督这3种权力分开。政府行为的规范与否决定了整个新制度的成败，如果存在寻租腐败问题，必然会有一些人通过购买自住型商品房获利，可以考虑引入第三方机构进行监督。

在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，更需要监管的是自住型商品房的质量。自住型商品房的土地成本依然很高，但房价是限定的，这样就压缩了开发商的利润空间。“开发商可以通过管理革新来控制成本，这无疑是最好的。但也不排除有的开发商会通过偷工减料等方式降低建房成本。”

但北京的土地资源是有限的，而且征地成本越来越高，也推高了土地成本。“这样就必须进行更好的区域规划，把周边地区的交通设施做得更好，加大土地的有限供应。”顾云昌说。

苏林正在积极成为这次自住型商品房购买“分母”中的一员，登录不了的网站、不知是否公正的“裁判”都让他有些焦虑。尽管在“御景湾”实地探访后，他并不是十分满意，这里离他的工作单位路途遥远，而且配套设施尚不完备，但他还是决定申购，“聊胜于无嘛”。

（苏林为化名。实习生王嘉林、陈小丹对本文亦有贡献。）

□ 编辑 赵慧 □ 美编 王迪