五个典型案例

五个典型案例

近几年，土地流转在实践运作中，全国各地方生成了一些模式。本刊撷取五个案例，解析其运作特点和利弊——

案例一：农地股份制——汤营模式

组织形式：注册成立股份公司，村里以土地整理新增耕地入股，农户以承包耕地的经营权入股。公司按章程选举产生董事会、监事会。由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司定期公开财务，接受监事会监督。

运行机制：公司实行统一组织生产，统一产品品牌，统一市场营销。固定管理人员主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。

利益分配：初期对入股土地实行“保底+分红”，稳定后不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。公司参加分红但不拿走红利，留给村集体经济组织，待资金积累到一定程度后，回购兴农公司的投入风险金作为集体法人股。

利弊：四川省成都市邛崃市羊安镇汤营村，将农民的收入从以往单靠种植变成了“租金＋红利＋务工+集体福利”，零散的土地向种植大户、龙头企业集中，实现了集约化、规模化经营，适应了农村经济发展的大趋势。弊端是难以回避规模经营面临的市场和自然双重风险，应进一步完善农业保险、风险保障金等相关制度。

案例二：双换——九龙坡模式

运作方法：重庆市九龙坡区作为重庆先行的试点区域，基本做法有两点：一是以宅基地换住房。政府拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出80%左右复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。对流转的宅基地每个村民能免费置换一定面积的住房，多余面积进行估价。

二是以承包地换社保。一种是对有稳定收入又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的，可自愿申报为九龙坡区城镇居民户口，并在社会保障各方面与市民享受相同待遇。另一种是以土地承包权出租，按每亩年平均产量折算一定的金额，收取租金。流转以自愿为原则，农民从土地中解放出来，从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享有固定土地收益。

利弊：这种模式将农村集体建设用地调整为城市建设用地，推动了城镇化建设，但部分做法明显欠妥。中央政策明确规定，农民进城后承包地和宅基地可以保留，不会随着他身份的变化而改变他对承包地的使用权和宅基地的使用权。因此，有些置换实际上是变相地剥夺了农民的合法权益。至于后来是否放弃或者以什么样的方式放弃都必须尊重农民的自愿选择权，相关制度还需进一步完善。

案例三：集体所有土地流转——南海模式

运作方法：广东省佛山市南海区是以土地为资本，通过招商引资、资本带动来实现区域的发展。主要做法：

1、分区规划。即把全市肥沃的土地划定为农田保护区，改分包经营为投包经营，把靠近城镇及公路的土地或山坡地划定为工业发展区，把靠近村庄的土地划定为商业住宅区。

2、土地及集体财产作价入股。将属于集体的各种固定资产和现存公共积累金扣除债务后按净值计算作价入股，将土地和鱼塘按照其农业经营收益或国家土地征用价格作价入股。把全村或全社的土地集中起来，由行政村或经济社实施统一规划、管理和经营。在股权设置上，以社区户口为准确定配股对象，大部分村社设置了基本股、承包权股和劳动贡献股等多种股份，有的村社设置了集体积累股（约占51%）和社员分配股（约占49%）。

3、股利分配和股权管理。有集体积累股与社员分配股之分的村社，则按股权比例分红；只设社员分配股的村社，将扣除再生产基金、福利基金等后的剩余利润用于社员股利分红。

利弊：集体土地不用经过国家征地就可直接转为建设用地，手续简捷、价格低廉，且租期较有弹性，促进了当地的快速工业化、城市化，实现了农业劳动力的转移，使农民获得了稳定的集体土地资产收益。弊端是土地发包方变成土地经营者，代表土地所有者的股份合作组织控制着土地非农用途的转让权，使得股民对管理者的监督比较困难。

案例四：土地银行——杨凌模式

组织形式：按照自愿有偿的原则，以银行的经营方式，农民将每亩地按一定的价格存入土地银行，土地银行将农民存入的土地贷给有实力的龙头企业或经营大户或其他村民，用以发展特色产业或规模化经营。

运行机制：成立土地流转服务中心和土地流转仲裁委员会，负责流转过程的规范以及流转纠纷的仲裁处理。此外，在乡镇成立土地流转办公室，负责辖区内土地银行的监督规范、政策指导、档案资料管理、工作协调等事宜。

利益分配：农民将土地存入“土地银行”即产生稳定的收益，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。政府按每亩一定的价格建立土地流转风险基金，对因自然灾害或其他原因造成损失不能支付地租的农户、专业合作社或企业，从风险基金中支付租金保障群众利益。

利弊：杨凌是陕西省最早推动土地流转的地区，是政府主导流转成功的典范。土地银行提高了土地的使用效益，使农地产权资产化、市场化。需要注意的是，政府在“贷出”土地时必须坚持“确保所有权、稳定承包权、放活使用权”的原则，不得改变土地的用途，确保出让行为合法有序，否则极易成为腐败滋生的温床。

案例五：服务平台——武汉农村综合产权交易所

组织形式：主要为农村各类产权流转交易提供场所、设施、发布信息、组织交易等服务，履行产权交易鉴证职能。同时提供信息咨询、交易策划、产权经纪、培训辅导、委托管理、投融资等相关配套服务，履行相关职责。

业务范围：农村土地承包经营权；村集体经济组织“四荒地”使用权；农村集体经济组织养殖水面承包经营权；农村集体林地使用权和林木所有权；农业类知识产权；农村集体经济组织股权；农村房屋所有权；农村闲置宅基地使用权；农业生产性设施使用权；二手农机具所有权。

管理模式：本市所辖农村集体产权依法流转交易的，必须在农交所进行，鼓励农民个人产权进场流转交易。农交所在各区指导建设区、乡镇垂直分支机构的交易平台，在业务上实现垂直管理，形成市、区、乡镇三级交易平台统一管理、协作联动的农村产权交易市场体系。

利弊：设立这一平台标志着农村产权交易进入全新的发展阶段，对推动农村产权高效有序流转、激发农村各种生产要素的活力、促进农民增收等具有积极意义。但受政策法律壁垒的影响，很多潜力未能发挥出来。农村各种资源需要进一步整合、盘活。

（本刊记者黄彦整理）