综合能力提升——从园区开发商到平台构建者

北京经开-国际企业大道——街景

产业园区开发运营：综合能力的考验

随着产业地产领域的不断发展，产业园区的开发者们越来越认识到，产业园区的开发建设和房地产开发有着极大的差别，这不仅体现在项目策划、开发环节、开发流程等等所有前期阶段，更体现在后期运营上（郭莹辉《2013园区地产创新报告》）。

资料来自：郭莹辉，全经联园区地产委员会主任，《2013园区地产创新报告》

住宅地产的开发对象单一，户型结构相对简单，比较容易形成产品线和产品标准，进而形成工业化的生产模式，而且主要用于一次性销售，销售完成，产品和开发企业之间的关系就不再存在，除了少数拥有自有物业的开发商外，基本上就不再介入产品的后期管理。但是产业园区的开发运营不一样，对大多数园区开发者而言，园区运营管理是园区开发者责任的重要组成部门，由于园区开发者大都持有部分园区资产进行租赁，因此，如何提供服务，提供哪些服务，也是园区运营者必须思考的。同时，由于园区客户多为企业，但企业的规模大小、行业属性差别很大，这在给园区服务带来一定困难的同时，也提出了更多的机遇和挑战。

当然，正因为产业园区开发运营的复杂性、系统性和长期性，相比其他类型的房地产开发，它对开发商的定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力要求都极高。成功的产业园不是单凭开发商或政府就能运营好的，更重要的是通过搭建起一个符合产业发展需要和城市发展方向的平台，靠开发者与合作伙伴整合、集成、运营，靠园区内产业的发展以及多种业态功能的正向叠加实现长期价值的创造，实现经济与环境的双赢。所以产业园的开发和运营，考验的是开发者的“综合能力”。

北京经开-滨海国际企业大道

北京经开：搭建平台实现多赢

作为一个新兴的市场，产业地产的发展还处在探索的过程中，尚没有形成固定的发展模式，不同的园区开发者立足于自身的历史也发展出不同的园区开发模式。经过十几年的开发运营实践，北京经开对园区开发和管理者的角色定位也进行了深入的思考和探索，并逐渐形成了自身的发展道路：以园区综合服务运营商作为其角色定位和最终战略方向，以低碳高端智慧园区打造作为发展基础，通过服务创造价值，并在此基础上进行资产持有经营和股权投资。北京经开相信，这一经营模式具有稳定性和可持续性：通过开发和持有经营园区物业，关注用户体验，为入园企业提供多方面的增值服务，有助于建立长期稳定的客户关系；通过开发产业地产项目，公司在追求自身经济效益的同时，也带来巨大的社会效益，不仅带动城市及区域的增值，也给政府带来大量税收，同政府需求保持高度一致。因此，以园区运营为核心，北京经开将政府、园区运营者、入园企业、园区服务商的利益紧密地捆绑在一起，形成战略共赢关系。在此基础上，北京经开得以进一步开展资本运营和股权投资，真正实现经济效益、社会效益并举的多赢局面。

基于这一发展模式和建设思路，北京经开近年来以平台构建者的姿态进行了众多的尝试。

北京经开-滨海国际企业大道

北京经开-工大软件园

北京经开-密云培训基地

天然的企业发展平台。作为园区建设者，北京经开本身就是一个天然的企业发展平台。北京经开旗下的产业园区吸引了包括施耐德、格力集团、美国应用材料、“云基地”、中国路桥、浙江贝达药业、中国黄金科技等在内的众多国内外著名跨国公司和世界知名高科技企业入驻，已经成为北京市工业化与信息化融合的支点、高科技产业聚集基地。公司扎扎实实地做好每项工作，为近五百家企业、数万名员工营造实现事业成功理想的优异环境。相比城市中心的高楼林立，园区的规划设计推崇自然环保理念，追求低容积率、专属企业独栋、果岭式花园办公，为行业精英们提供智慧创新的优美家园。

众多的企业服务资源。北京经开拥有打造平台的众多企业服务资源。公司通过与相关机构的合作及向国家相关部门申请，挂牌成立了国家高新技术研究发展计划（863计划）重大项目子课题“典型城市和区域重大环境污染事故应急技术集成示范基地”以及国际生态模拟协会太平洋地区秘书处等专业研究机构。北京经开园区同时设有北京经济技术开发区科技企业孵化器、北京经济技术开发区留学人员创业园、北京市小企业基地、北京市知识产权工作站、北京市企业院士专家工作站等，这些机构均面向园区企业，可以为入园企业提供切实的服务。

低碳高端智慧园区联盟的创建。为了更好解决园区低碳高端智慧发展之路上面临的问题，为园区企业提供服务，作为北京经开产业园区的重要发展平台，“中国低碳高端智慧园区产业技术创新战略联盟”应运而生。

北京经开发起成立的“中国低碳高端智慧园区产业技术创新战略联盟”，首批发起单位有北京经开投资开发股份有限公司、施耐德、北京工业大学、用友软件股份有限公司等国内外知名企业院所三十余家。这些联盟单位中既有高校、研究所等科研机构，也有酒店、餐饮等生活服务商，金融保险、律师事务所、会计师事务所、软件集成等商务服务商，联盟单位的共同努力将确保云服务体系和平台建成后服务的落地，有力地引领和推动园区的建设向着低碳、高端、智能化的方向发展。低碳高端智慧园区联盟将在中国产学研合作促进会的指导下，构建跨行业产学研相结合的创新平台，整合联盟内优异资源，加快研究成果共享与转化，促进基于“云技术”智慧园区服务平台的形成，探索制定低碳高端智慧产业园区的标准，并将基于低碳高端智慧园区开发运营的经验，开展低碳的咨询和模式的输出。

北京经开-数字显示产业园

北京经开-国际企业大道

低碳智慧云服务平台的搭建。新形势下，智慧园区建设已经成为园区破解可持续发展难题、加速转型升级、提升园区吸引力的重要手段。所谓“低碳高端智慧园区”，是指以总部经济为核心，以“云计算”、“物联网”、“下一代移动通信技术”等技术手段的整合利用为园区服务提供智慧型平台，集中设计、研发等产业链高端企业的高产值、低排放、新型产业园区。成立战略联盟，大力加强低碳高端智慧园区的发展，无疑会促进我国的自主创新和经济的发展。联盟成立后的一项重要工作就是进行智慧园区的构建。

低碳高端智慧园区的核心内容和实现手段是智慧云服务平台。北京经开拟搭建的智慧云服务平台，将是一个集中设计、研发、服务展示等产业链高端企业的高产值、低排放的新型产业园区综合生产商务服务平台系统。通过整合云计算、物联网、下一代移动通信网络等高

新技术手段，将基础物业服务、金融支持服务、信息服务，乃至生活服务、交通服务、商务服务、文化服务、政策支持等增值服务，放置在泛在的“云端”，同时在平台上集成能源管理与计量，碳排放节点控制等全新技术，最终搭建更新、更快、更强、更便捷的园区服务体验，通过建设新型的低碳生态化智能园区，为园区企业提供全方位的优质服务。因此，低碳高端智慧园区云服务平台将是一种带有行业引领特性的企业空间解决方案和产业集群促进方案。

北京经开-国际企业大道III

北京经开将以光谷置业有限公司建设的“国际企业大道Ⅲ”为试点，吸取北京经开公司已建设完成的“国际企业大道Ⅰ、Ⅱ”、“芯中心”园区的成功经验，积极引入科研院所和用友软件等战略合作伙伴，以云平台的建设为核心，建设和运营低碳高端智慧园区，切实降低入园企业的生产和生活成本，实现政府、园区运营者、入园企业、园区服务商的共赢。在此基础上，希望能够形成我国面向园区服务与管理产业技术创新体系的核心，开发出若干项具有自主知识产权、对行业有重大影响的园区服务与管理的共性技术，并将成果形成样板，在其他园区建设和运行时快速复制和推广，为我国产业园区的发展作出贡献。