上海市居住房屋建筑分类的历史沿革及分类研究

■ 黄涛 沈麒 刘群星

1 研究背景

上海居住房屋的建设历程已逾百余年，解放后，新中国时期建设了大量的民用住宅，尤其是改革开放后的30多年里，住宅建设取得了长足的发展。根据上海统计局发布的数据，截至2011年底，上海市既有房屋存量为98092万m2，其中既有住房面积已达55077万m2。

在百余年的发展历程中，住房的总量和不同类型房屋的比重发生了很多变化，还不断出现了很多新的类型和复杂的问题。居住房屋的分类问题一直都是住房管理工作中的一个核心问题，房屋建筑类型分类是房屋管理工作的重要基础，在房屋测绘、房屋征收补偿、产权登记等工作中需要应用，同时也是城市未来建设发展规划的必要条件。

这些情况使房屋分类的管理工作和研究工作，不断深入，逐步完善，多年来在居住房屋建筑分类方面的管理和研究取得了一些业绩，为上海的城市发展提供理论基础和管理依据。上海房屋的分类主要分为解放前、解放初、后期完善、基本成型四个阶段，近年来的分类研究工作集中在1996年、2006年和2010年三次，都取得了一定的研究成果。

2 上海市房屋建筑分类的历史沿革

2.1 解放前住房分类

上海自从19世纪中期开埠以后，租界接踵而起，城市化发展很快，形成较高的人口密度和建筑密度，建造了大量建筑风格各异的房屋。当时的房产商建造简陋的木屋用于出租，但由于木板房容易造成火灾，后来成排建造砖木结构民居，这就是上海里弄建筑的雏形。随着城市化扩展，里弄民居数量不断增加，当时的里弄民居习惯上分为七种，即老式石库门、西式石库门、广式石库门、连接式小花园洋房、和式花园洋房、独立式花园洋房和公寓。这是上海对居住房屋进行的较早分类。

2.2 解放初期的房屋分类

解放后上海市房地产管理局把过去的习惯分类加以简化，并结合房管工作，将上海市较为正规的居住房屋分为旧式里弄、新式里弄、职工住宅、独立住宅和公寓等五类。将老式石库门、西式石库门和广式石库门合并为旧式里弄；将习惯称为连接式小花园洋房改为新式里弄，以免和花园洋房混淆；原来和式花园洋房和独立式花园洋房合并为独立住宅。上述的职工住宅是指解放后大量建造的新工房。

50年代初，国家将房屋作为国有资产进行租赁，并且由于历史的原因，上海还有大量的私有出租房，当时的上海市房屋管理部门在制订公共房屋租金标准时，将房屋划分为里弄住宅、公寓、办公、商业房屋、仓库、学校、医院、工厂、杂项、搭建等十个类型，按照房屋的建筑类型制定了相应得租金标准。

1956年后，国家对私有出租房进行社会主义改造，公房产业剧增。当时上海市房屋管理部门为了建立公房的档案资料，加强产业管理，并且为了统计的需要，1958年当时的上海市房地产管理局制订和颁发了《上海市房屋资料主要指标的统一规定》。在规定的制订过程中，考虑当时按租金标准划分的里弄住宅、公寓二类居住房屋过于笼统，因此以解放初的旧式里弄、新式里弄、职工住宅、独立住宅和公寓等五类为基础进行了调整，将居住房屋分为公寓、独立住宅、工人住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋等六类。

六类居住房屋中未将“职工住宅”列入，因为这类住宅解放后全国建造量较大，并且建筑形式大同小异，缺少明显的上海地方特色。

当时旧式里弄在上海有近百年的历史，建造量大，在所有的居住房屋中占有较大的比例，建造年限的跨度较大，其建造的标准相差较大，如果将其归入一类，不符合当时的实际情况，因此将旧式里弄细分为早期石库门房屋和后期石库门房屋。

早期石库门房屋主要为最早建造的三开间二厢房，以后出现的二开间一厢房的建造时期有先后，有不少是和三开间单元或单开间单元镶拼建造，其中早期建造的厨房屋顶为坡屋面。

后期石库门房屋主要为建造年代较晚的单开间石库门房屋，而部分后期建造的二开间一厢房中厨房为钢筋混凝土平屋面，亭子间为钢筋混凝土楼板，后来的广式里弄和后期石库门房屋的年代相近，也归入该类型。

非居住房屋在办公、商业房屋、仓库、学校、医院、工厂、杂项、搭建等八类的基础上，重新分为旅馆、办公建筑、工厂、站场码头、仓库堆栈、商场、店铺、学校、文化馆、体育场、影剧院、教养院、医院、农业建筑、公用设备、寺庙教堂、宗祠山庄、其他等十八类。

上述分类中将居住房屋分为六类，非居住房屋十八类，共计二十四类。至此，初步形成上海市房屋分类主要格局。

2.3 后期分类标准不断完善

60年代初，上海市房地产管理局开展清查产业的工作，颁发了《清查产业汇总统计表和调查记录表及编制说明》，其中有关房屋类型沿袭1958年的二十四类分类法，只是将“工人住宅”改为“工人新村”，并进行了局部的名词修改。

1979年上海市房地产管理局发出的《填写产业目录口径的说明》，还是沿用二十四类，但在名称上又将“工人新村”恢复为“工人住宅”。

1980年上海市房地产管理局编印的《房地产平面图测绘手册》也按二十四类名称进行分类。1986年在制订估价标准中将居住房屋的“工人住宅”改为“新建住宅”。

1988年上海市房地产管理局、上海市房产登记发证办公室颁布“关于印发《上海市房产登记证勘丈口径及制图要求(试行)》的通知”，其中在房屋建筑种类中将“新建住宅”改为“新工房”。

2.4 现行的房屋分类标准

1990年上海市房地产管理局颁布了沪房(1990)规字发第518号文“关于修订《上海市房屋建筑类型分类表》的通知”。六类居住房屋局部类型进行了细分，将“公寓”分为二级，为“公寓1(1)”和“公寓1(2)”；将“新工房”改为“职工住宅(新工房)”，分为三类，为“职工住宅3(1)”、“职工住宅3(2)”和“职工住宅3(3)”；将“旧式里弄”分为二级，为“旧式里弄5(1)”和“旧式里弄5(2)”。

十八类非居住房屋中将“办公建筑”改为“办公楼”，取消“教养院”增加了“福利院”，将“公共设备”改为“公共设施用房”。

2003年上海市房屋土地资源管理局为了配合实施上海市人大常委会2002年10月31日颁布的《上海市房地产登记条例》，规范房地产登记行为，进一步适应上海市房地产市场发展的需要，颁发了沪房地资市(2003)141号文“关于调整本市房屋建筑类型分类的通知”，对“花园住宅”重新进行了定义，增加了“联列住宅”和“农村住宅”，并将“农村住宅”分为二级，“农村住宅(1)”和“农村住宅(2)”。

现行的上海居住房屋建筑类型分类表是以1990年上海市房地产管理局颁布“关于修订《上海市房屋建筑类型分类表》为基础，辅以2003年的沪房地资市(2003)141号文“关于调整本市房屋建筑类型分类的通知”作为当前的住房分类依据的。上海居住房屋建筑类型分类的具体情况详见表1。

表1 现行上海居住房屋建筑类型分类表

3 上海市房屋建筑分类相关研究成果调研

3.1 1996年的居住房屋分类研究成果

1996上海市科委和上海市房屋土地管理局将《上海市居住房屋分类及评定系统研究》课题下达给了上海市房地产科学研究院，上海市房屋土地管理局政策法规处、房地产交易管理处、安全技术处、房屋拆迁管理处、房地产权籍管理处、物业管理处等相关处室参与了该课题的研究，该课题研究分二大部分组成。第一部分内容：在调查研究和原有“90标准”的基础上，对房屋建筑类型进行修订，编制了“上海市居住房屋建筑类型分类标准”，第二部分内容：在调整后的分类表的基础上编制了“上海市居住房屋建筑类型分类评定系统”。

在“上海市居住房屋建筑类型分类标准”中的房屋建筑分类对1990年的分类表进行调整，详见表2。

“花园住宅”由原来的一级按建造时间分为“花园住宅1”和“花园住宅2”二级，时间接点为1949年10月。1949年10月前的“花园住宅1”和原来的“花园住宅”分类标准定义相同。1949年10月后的“花园住宅2”将总体布置可以为独立式、和合式和联接式三种，但联接式花园住宅要求每单元附有花园、汽车停车库或停车位。

表2 1996年研究的“新标准”与当时执行的“90标准”对照表

“公寓住宅”还由原来的二级按建造时间分为“公寓住宅1”和“公寓住宅2”。对于1949年10月以后建造的“公寓住宅2”界定为标准较高的住宅，范围为外销房、高标准内销房(原侨汇房)、外资内销商品房和7层以下(含7层)有电梯的多层住宅等。

“职工住宅(新工房)”改为“新村住宅”，将原来“职工住宅3(1)”和“职工住宅3(2)”归入“新村住宅1”，将原来建造标准较低、小梁薄板结构设备较差的住宅“职工住宅3(3)”归入“新村住宅2”。

“旧式里弄”和“新式里弄”合并列入“里弄住宅”中，原来的名称作为第二级，将原来“旧式里弄5(2)”从“里弄住宅”中剔除。

将“旧式里弄5(2)”和原来的“简屋”合并列入“其他住宅”中，“旧式里弄5(2)”改为“零星住宅”和原来的“简屋”一起作为第二级。

研究的第二部分内容是在调整后的分类表的基础上将第一级名称作为一级编码，第二级名称作为二级编码，以房屋的层数作为三级编码，编制了“上海市居住房屋建筑类型分类评定计算机系统”。这时候的研究成果已经开始尝试采用房屋类型的编码思想。

3.2 2005年房屋建筑类型分类研究成果

2005年9月上海市房屋土地管理局将《上海市房屋建筑类型分类研究》课题下达给了上海市房地产科学研究院，课题组对上海市房屋建筑分类情况进行调查研究，收集了解相关的各种分类情况，总结了一套分类标准，将居住建筑分成了八类。

本次研究工作中，重新划分了公寓住宅、对花园住宅按年代进行细分、增加联列住宅、增加村民住宅、调整职工住宅，新增了公寓住宅1(3)是指的酒店式公寓。在当时的背景下，酒店式公寓和公寓式酒店问题分类不同专家、学者意见不同，故特地划分了一类“酒店式公寓”作为公寓的一个子目，而“公寓式酒店”被认为是旅馆类的非居住建筑。

这次的研究成果中，在1990年分类表的基础上，吸纳了2003年“通知”的思想，并就当时的热点问题进行了深入分析，对八类标准进行了更准确的定义，并进行了统一的简单编码，开始了建筑类型信息化的起步工作。

3.3 2010年居住类房屋建筑类型分类研究成果

2010年，上海市住房保障和房屋管理局批准了上海市房地产科学研究院申报的《上海市居住房屋建筑类型分类应用研究》课题立项建议书。后房科院根据当时的实际情况展开调研，研究成果主要包括上海市居住房屋建筑类型分类表和相关研究报告。

表3 2005年研究的分类标准与现行的“2003标准”对照表

上海市居住房屋建筑类型分类表与现行的2003标准的对比结果详见表4。

2010年研究成果中，居住类房屋建筑分类表主要希望对现行的分类表进行了如下修改：

(1)按照1949年为分界线进行分类，增加“老花园住宅”分类，将1949年前和1949年以后建造的花园住宅区分开。凡是建筑年代早于1949年的花园住宅均归入“老花园住宅”中，对于1949年以后建造的花园住宅，仍旧称作“花园住宅”。

(2)调整公寓住宅，现将1949年以前建造的公寓(1)归入二级分类，重新命名为“老公寓”。在“公寓”的二级分类中区分“多层公寓”、“高层公寓”，按照建筑楼层不同，8层及8层以上称为高层，其余为多层。将职工住宅(1)、部分公寓(2)归入“高层公寓”，将部分职工住宅(2)、部分公寓(2)归入“多层公寓”。

(3)增加分类“低标住宅”，现将原90标准中简屋、职工住宅(3)、部分不成套的职工住宅(2)归入“低标住宅”。

(4)增加分类“其他”，使得分类归纳范围更加全面完整。

(5)对房屋类型进行了相应的编码处理。其中原报告中分类编码的首位为“1”，为居住类土地的代码，后为了与后续的 “上海市非居住房屋建筑类型分类应用研究”课题中的非居住房屋类型的编码保持统一，将“1”改为“R”，代表居住用地(Residential)。

这次的居住类房屋建筑研究秉承维持目前分类现状的基础，分类标准以建筑形态为主，同时考虑将来发展方向，名称中性、层次清楚、结构合理，以1949年作为时间分界线将历史建筑和新建筑加以区分，同时分类划分便于统计，对于数据库影响较小，提高操作效率，有利于新旧分类标准衔接。这次分类系统的引入了分类编码的概念，设定了编码的规则，并且与非居住分类的编码协调统一，这个编码的框架基本上可以进入实际的操作阶段。

表4 2005年研究的分类标准与现行的“2003标准”对照表

这次课题研究准确反映了上海现有房屋类型的基本情况，对上海市当前居住类房屋建筑分类问题重新加以研究、予以完善，有利于配合《上海市房地产登记条例》的实施，规范房地产登记行为，为今后进一步的科学管理打下基础，具有较强的必要性和现实意义。

4 结论

回顾上海百余年来的居住房屋分类工作和近年来的主要研究工作，可以看到分类管理的生产实践和理论研究此消彼长，相互促进，互为基础，同步发展的一个历程。根据上述历程，对上海居住房屋分类的管理和研究工作，可以得出以下结论：

(1)居住房屋分类中的问题总是随着住房建设和使用的发展不断出现的，分类管理工作根据实际情况不断进行调整，房屋分类理论研究工作总是伴随着问题和解决方案同时进行的。房屋分类的研究工作相对于分类中的问题总是存在一定的滞后性。

(2)居住房屋分类的研究工作之间存在着一定延续性和连贯性。后期的成果总是建立在前期研究成果和研究成果影响的分类政策、分类现状的基础上的，这些影响可能存在显性的和隐形的区别，但是前期研究成果的作用总是只有必要的。

(3)居住房屋类型的编码思想历经几次研究工作，逐步成熟，逐步趋于实际应用，能够为住房管理信息化提供一些便利。

近年来，在居住房屋建设方面又出现了很多新情况，比如无法区分主次综合楼、建设在其他类型土地上的居住房屋、单位集资修建的宿舍楼，这些房屋在统计、管理、规划等方面势必提出分类的工作要求，也将带来新的研究问题，需要不断深入分析、研究、总结，找到适当的解决方案。