浅谈房地产行业税务筹划研究

浙江亿丰置业有限公司 金咏梅

21世纪房地产业在我国土地产业和商场产业占据较为大的面积和巨大金额的投资，在这一基础上存在一定的风险，涉及到众多税点。主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税务规划及分析

房地产业大额投资隐形到了一定的风险及施工难度，涵盖了一系列的税点，笔者将在自己工作当中的一些遇到的问题进行分析将房地产业的税务正确的运行及分配利用。促进多方面多方面税务正确的分配，加强税务在企业中的合法利用，完善税务的避税和漏税。企业房地产税务是遵守有关法规，在制定和施行相关税务政策程序和措施的基础过程上，来完善税收。

我们将进一步的对税务进行解刨及探析：

(一)合法性税法是处理征纳关系的共同准绳

税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

(二)筹划性经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性

税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。

(三)目的性房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标

直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

(四)多维性

筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

房地产业在我国国有产业中占有一定的领域，它的税务率也占了一大部分。在企业中税务这一方面占据好大一部分要素。增值税和效率税有着共同的特征及体系。现在好居民在购买房屋的同时房地产企业已经在销售楼的同时包含了税点进去。

二、房地产企业主要税种的税务筹划

(一)营业税筹划

营业税是我们税务体系里最为主要的税务，在销售的同时无形的已经形成了一种税务。根据我国人口占据世界第一的要素上面，房地产业也普遍在国内外形成了一种史上以来的大体制的行业。尤其在房地产业售前服务，属于不动产，税率皆为5%。有些企业将售楼税点降低在最低限度。

(二)增值税筹划

增值税对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为我国最主要的税种之一，增值税的收入占我国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。2011年10月31日，财政部公布财政部令，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。

(三)房产税筹划

房产税的征税的是房产，在合法的条件下引领税务在房产业多元化利用。如何从房产的土地转入正确的使用效率，来权证中小型企业中存在的一些税务因素。上文已经明确的阐述了房地产业给人们带来了便利，在房地占地有一定的空间。室内的装备设施，都是进行核算及分析。

(四)企业所得税筹划

中小型企业在社会中占有一定的空间，公司内部都有每部分物资流动正确运营的程序化体系。就在酒店房地产业这一部分，阐述企业所得税怎么筹划的进程。来完善产地产业在企业当中的主营因素之一。企业所得税在我国产业里占有博大的税务，有些较为广大的资产在一定程度上进行税务查收。

三、房地产企业税务筹划中应注意的问题

(一)考虑经济环境配套性

现在房地产这行业销售方面竞争也很大，面临客户和房地产的投资的各种原因，有些单位采取各种相关行销方式，建立和客户良好的关系 尽量采取降低一些成本措施。 对税务这一块也有相对的了解和采取不同的方式进行，对购买房价的市民带来了一些帮助和优惠。 一些相关部分的政府采取一些措施引领百姓对房间税务有基本认识，这也需要一些部门工作人员良好的配合，让正确运营好税收这一点，尽量取得一些税务政策优惠。另外税务机关单位对企业也有一定的影响。

(二)按照企业税务规章，企业也有一定的利益效益

根据房产税务筹划条列，大多数企业都在竭尽全力做好减税务的措施，通过另外一种方式来采取减税的措施，尽量避免最小的税务加收。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一种优良的税务必须是多种税收的选择，不能就这样的当做是最小的税务就是好优秀的了。

(三)税法和会计制度的分离

由于会计核税法的规则不同、基本要素和遵循的法则也不同，房地产业和会计这一块有一些不同的说法。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以说是一种大家要遵循的法制也可以说是一种经济的脊髓，纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人），也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体和纳税主体是相同的，有的时候也完全不一样。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同，从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异— —时间性差异和永久性差异。

四、房地产企业税务筹划的发展方向

房地产企业设备了会计，有会计规章制度和培训的最基本的知识，尤其是要掌握好一定的专业知识和精通税务知识，这样在企业中也突出了会计税务的这一要点。税务会计的本职工作：一是要根据会计税收规章法条、可免除一些不需要的项目、利润和税务进行比较和计量，计算和缴纳应交税金，编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。 二是根据企业的利润进行预算和筹备，对税务利润进行运营和合理计划，发挥房地产会计的实力和特点效果及作用，尽量保持在房地产税收为最低。 税务筹划作为一种综合的管理模式，所采取的方案很多。 从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智 力的活动，需要周密的规划、广博的知识，深则精致的方案。

[1]代义国.新编纳税筹划速成,广东经济出版社,2010

[2]蔡昌.税收筹划八大规律:规则、规律、技术、案例，中国财政经济出版社,2010