房地产价格的社会学思考

胡英

摘 要 房地产价格的问题是如今社会普遍关注的热点话题，研究和评论文章大多从市场、政策、金融等角度来分析房地产价格问题。这些角度本身并没有问题，但房地产作为社会生活不可或缺的要素，脱离了社会背景去讨论，就成了无本之木。本文拟从社会学角度对房地产价格问题进行粗浅的讨论，并在还原房地产价格问题的社会背景的基础上，对未来的房地产价格与社会价值导向的互动影响进行初步的探讨。

关键词 房地产 价格 社会学

一、社会阶层分化对房地产的差异化需求

尽管国内尚没有明确的标准来划分中国的社会阶层，但过去的三十年间，中国人逐渐完成了社会阶层的分化却是不争的事实。遗憾的是，人们在房地产市场的认识观念和假设上，包括一些专家学者讨论问题的出发点，还停留在三十年前社会阶层划分不明确的阶段，那就是人们的住房需求是同质化的，都需要被尊重和满足。这里我们无法讨论“居者有其屋”是对还是错的价值观问题，而是应该用更加务实和现实的视角来看待“何人居何屋”的社会实践问题。如果无视这种社会阶层的分化，仍然期望在传统的价值观念体系下来解决房地产价格问题，来解决所有人的住房所有权问题，既不符合市场规律，也不符合中国社会发展的实际情况。

分化的社会阶层意味着每一个不同的社会阶层对房地产都会有不同的需求。这种需求至少可以分为两类。第一类是对居住的需求，第二类是对所有权，以及由此带来的物质和精神收益的需求。一个社会必须要保证所有人都能够拥有的，是第一类需求，这是社会安定的底线。而第二类需求，则不是所有人都能够被满足的。在较低的社会阶层中，政府和社会所要提供的，就是满足居住的基本需求，即第一类需求，这其实应该通过鼓励房屋出租，抑制租房价格，避免房屋空置等手段来实现。但是反观现在抑制房价的政策出发点和舆论导向，都是基于让所有人都拥有房地产的所有权，即满足人们的第二类需求，我们乐此不疲的在朝这个方向努力，却没发现这是一种错位，这也是为什么每一次政策的高压期过后，都会出现报复性的反弹。与之对应的现实则是，在租房市场，各种各样的行政管理措施、税收手段逐步加大了租房的成本和门槛，却反过来抑制了第一类需求的满足。

不认真的研究社会群体的构成情况，一厢情愿的制定理想化的政策，在目标和出发点模糊的情况下，要解决社会矛盾的冲突，那是南辕北辙。所以，要解决房地产价格问题，就要解放思想，实事求是，放弃不切实际的假设和观念，不要对第二类需求太多干涉，而应该着力满足第一类需求。具体措施上，放弃在物权上存在争议的物业税的幻想，为饥渴的地方财政增设住房空置税，抑制和降低租房价格，在满足人们基本的居住需求的同时，降低房地产所有者的投资收益，为房地产市场降温。

二、房地产价格：消灭还是催生“中产阶级”

有一个流行的说法：过高的房地产价格会消灭中产阶级，而中产阶级是社会的稳定剂。这句话推理下去的结论一定耸人听闻：过高的房地产价格导致社会不稳定，似乎从国家安全和道德评判的双重角度，为房地产价格高企进行了正义的审判。但是，社会现实并不以人们头脑中的观念为准，而应该是人们的观念要符合社会生活的实践。

所谓中产阶级，是以拥有特定数额的资产为标志的。在中国现阶段，房地产是资产的重要形式，甚至是主要形式。所谓高房价消灭中产阶级的说法非但不正确，反而在逻辑上都有些可笑。一个没有房产的中产，会拥有其他形式的资产，房地产价格升高，使他失去的是投资的机会成本，而不是把他打为赤贫；一个拥有房产的中产，会因为房地产价格升高而资产增值，更谈不上消灭一说。

在国内非常有限的几种投资渠道当中，房地产因为变现能力强和具有实物形态而备受具有中国传统理财观念的人们青睐。由于房地产两类需求的区分，它的所有权和使用权可以分离，它的持有价格和使用价格也是不一样的，客观带来的结果就是房产的投资对于无法获得房屋所有权的较低社会阶层人群来说，其实伤害不大，只要通过政策保证其居住的权利受到尊重即可。但是如果抑制人们投资房产，在储蓄利率低迷，股市前景迷茫的状况下，一旦人们的投资形式波及需求无法分离的其他商品，那才是灾难的开始，这应该就是“蒜你狠”和“豆你玩”的成因。很显然，后面列举的这些农产品是无法做到持有价格和使用价格分离，当这些生活必需品被当做投资渠道的时候，较低社会阶层的人才是真正的受害者。

所以，房地产市场其实承载了中产阶级的投资渠道的作用，要想中产阶级稳定，反而是要维护房地产所有权市场的活跃。这十年来的实践证明，高房价不但没有消灭中产阶级，反而作为一种投资工具，有效地催生出了一批中产阶级。中国人历来的“追涨杀跌”和“百年一遇”的思想，加上掀起炒房成功的典范，更加推波助澜地推动了更多的人加入进来。当然，凡事都有两面，很多人期待地看着泡沫破灭之后到底有多少“裸泳者”，但作为投资工具来说，天下又哪来的只涨不跌的投资呢？对自住者而言，房价涨跌与他无关；对房地产投资者而言，投资任何资产形式的损益都属于正常情况，这和中产阶级是否被消灭扯不上太大关系。

当然，如果考虑房地产因为住房贷款而蕴含的巨大金融风险，可能会对宏观经济带来的负面影响，那么另当别论，不在本文的讨论范围之内。

三、房地产价格对社会价值导向的长期影响效应

社会经济现象和社会价值导向是互相影响的关系，因此，房地产价格近十年来的迅速上涨，也在一定程度上对社会价值导向产生了长期的影响，其影响效应包括以下两个方面：

第一，对投机和安全感的影响。毫无疑问，高增长的房价推动了投机心理的蔓延和加重，也进一步削弱了人们的安全感。这在长期来看，对社会价值导向会产生负面的影响，社会的利益机制导向不再鼓励努力的工作和创造价值，而是通过投机行为来进入更高的社会阶层，这种价值导向甚至已经部分影响到实业投资的业主，放弃原有的实业，转向房地产或相关的资源与金融工具的运作来获得短期内暴富的机会。高房价在增加未来支出预期的同时，增强了人们的不安全感，抑制了对其他消费项目的开支，这些都是不争的事实。这些问题，在政府政策调控方面也做了一定的调整，比如对房地产流转征税等措施，可惜与房地产增值的巨大收益相比，这些调控显得微不足道。所以从长期来看，通过提高租用率、控制租金来降低房产持有的收益，才能解决好这个问题。

第二，对传统观念的放弃。中国人的传统住宅观是必须要拥有自己所有的住房，这个观念随着土地性质的国有化，其实已经成为空中楼阁。房地产价格的问题，其实是近十年来席卷全国的城镇化的一个缩影。大量的农村富余人口转入城镇，必然意味着房地产的兴盛和房地产价格的飙升。这个社会和人口大变迁的过程，也是人们观念最容易变化的时候，所以，在这个阶段的舆论导向，一定是引导低收入阶层放弃拥有自有房产的观念，同时保障他们居住的权利，这样恰恰是给房地产需求降温。但是很可惜，现在的政策和舆论导向恰好相反，一定要让低收入阶层拥有自己的住房，其实是在理想和现实之间，把他们逼到了困境，并且进一步推动了房地产的需求上升。

因此，从房地产价格和社会价值导向的角度来看，一方面要认识到并想办法消除房地产高价格对社会价值导向的负面影响；另一方面则要通过舆论影响社会价值观，适应新环境下的房产消费观，让不同社会阶层的人在住房问题上能够各取所需，这才是最务实的解决问题的视角。

四、结束语

最后要声明的是，笔者并不是对高房价鼓吹或唱衰，而是在高房价既成事实的前提下，从社会学的视角来分析和思考解决问题的办法。社会是一个综合体，是各种各样的利益相关者及其关联关系的集合，心怀成见的褒贬任何一方，都只能引发更大范围的观念冲突，客观冷静的从更多的视角，还原问题的本来面目，才是解决问题的根本办法。高房价的确令很多人心理压力巨大，生活倍感疲惫。政府的公共政策如果只是和高房价作斗争，期望更多的人群获得房屋所有权的话，其实是燃起了较低社会阶层人员欲望的火花，然而现实是他们当中的大多数人还是无法实现拥有自己住房的梦想，这只会让人更加陷入绝望的境地。反过来，如果公共政策和舆论导向是改善住房条件，而不管这个房子归属是谁，那才会让每个人都感受到生活质量的提高和改革成功的分享。