两部委“宣判”小产权房

本刊记者 王国起

随着十八大届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“建立城乡统一的建设用地市场”，“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。游离于楼市正规军之外的“小产权房”，由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号，市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音近期迅速升温，并由此引发一轮成交热。

11月22日晚间，国土资源部、住房和城乡建设部两部委发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（以下简称《紧急通知》），要求各地坚决遏制在建、在售小产权房，坚决拆除一批，教育一片。

国土资源部副部长、党组副书记、国家土地副总督察徐德明指出，党的十八届三中全会通过的《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场，明确提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，这为深化农村土地制度改革指明了方向。但农村集体经营性建设用地入市必须以严格用途管制、符合用地规划为前提。农用地特别是耕地转为建设用地，必须经过严格的法定审批手续，任何单位和个人使用土地，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。

徐德明强调，无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地，都必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度，“这是大前提，是前置条件，是硬杠杠，决不能违背，更不可逾越”。要准确把握、认真贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚决查处违法建设、销售“小产权房”行为。

住房和城乡建设部副部长齐骥指出，“小产权房”乱占滥用土地建设和销售，违反城乡规划法，破坏房地产市场秩序，由于不能依法办理产权登记，购房人权益得不到保障，且因设计、施工等脱离监管，质量安全无保证，损害群众利益。各级住房和城乡建设部门要与国土资源部门密切配合，制定具体方案，全面摸清底数，既要处理事，还要依法依规追究有关人员责任，坚决遏制近期“小产权房”回潮之势。

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

《紧急通知》要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，认真履行职责，及时采取有力措施，切实加强监管，做到令行禁止。一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。

形成小产权房的原因是多样的。有的来自于当地政府与农民在征地时的交换，是一种默许；有的是新农村建设中的擦边球；也有的是宅基地的变种；还有的是非耕地与非建设用地之间的空隙；也有一些是城市边缘的明知故犯，自认为法不治众的浑水摸鱼；有的是建设之时就违法建设；有的是建设时期手续齐全合理合法，无非是向城市居民销售的环节撞了《房地产法》的墙。这些问题恰恰使房屋成为《物权法》中拒绝保护的一种用益物权。

虽然小产权由来已久，不过中央政府对于小产权房的态度始终如一，从1999年就开始陆续出台相关政策三令五申，坚决制止、打击小产权房，与此同时，政府也不承认小产权房的法律地位，坚持小产权房本质属于违法建筑的观点，并强烈要求有关部门不得为其发放房产证。

近年来，国务院有关部门多次重申不得违法开发“小产权房”、不得购买“小产权房”。明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记、坚决查处在建、在售行为等要求。国务院早在2011年就成立了“小产权房”清理小组。

但是“小产权房”非但屡禁不止，近期很多地方甚至出现抢购热潮。在“农地入市”的政策背景下，市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音，并由此引发一轮成交热。

“全国面上情况来看，‘小产权房’在建、在售势头依然不减，且最近有强力反弹之势，必须予以坚决打击。”徐德明强调，在叫停在建、在售违法违规行为，遏制新的“小产权房”出现的工作中，还要严肃查处一批典型案件。要求各省(区、市)选择1至2起顶风违建和销售、情节恶劣的案件，依法从严从重处理，将查处结果及时上报两部，并严厉追究相关责任人。

事实上，在两部委下发《紧急通知》的第二天，11月23日，北京随机开始“小产权房”查处工作，昌平区一处占地近700平方米的在建“小产权房”项目被拆除。

据资料显示，2012年6月至今，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米。8名违法当事人被移送公安机关，31名责任人移送监察机关处理。

对于以往“小产权房”所产生的历史遗留问题，徐德明在24日的会议上表示，“小产权房”情况复杂、时间跨度长。清理工作单靠一两个部门难以完成，必须要引起高度重视，依靠当地政府，多部门协同配合开展相关工作。