房企一窝蜂海外发债 50天“抢回”逾52亿美元

文 | 徐 凤

目前房企的融资是希望借此“新债券还旧债”，用更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务。

受到针对政信平台、影子银行的整治等影响，明年开发商有可能更难以获得资金。因此从海外获取廉价资金是开发商赶紧要做的事，应该尽早布局。

近日，中海地产发行了一笔总额高达15亿美元的债券，共获得131亿美元的超额认购，一举刷新了内地房企在美元债市场上最高发债额度。新纪录的背后是房企融资的热潮。据不完全统计，今年内地房企已合计发了总值171亿美元的美元计价债券。房企在内地楼市热销现状下，大力融资究竟意欲何为？

房企海外融资升温

自绿城中国在9月17日率先发行了一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据开始，就有包括恒大等知名开发商在内的多家香港上市房企公布了融资计划或已进行融资。10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。

据惠誉、穆迪以及香港交易所的综合数据，短短50天内就有9家房地产公司发行超过52.5亿美元的债券，这还不包括万达商业地产将发行的大额美元债。据不完全统计，今年内地房企已合计发了总值171亿美元的美元计价债券。

最值得关注的是，日前中海地产发行的一笔总额高达15亿美元的债券，共获得131亿美元的超额认购，一举刷新了内地房企在美元债市场上额度最高发债。

回顾历年的房企融资历史，可见大型房企的海外融资规模一直呈现着增长趋势。记者了解到，2012年全年仅有20家房企发行了25笔的海外债券，总融资总额为600亿元人民币，同比2011年增长了10.23%。但仅今年1月份，就有17家内地房企通过境外融资渠道筹集了420亿元的资金，超过去年全年的一半。

地产经济学家邓浩志强调，近期的融资之所以集中在海外，主要由于国内融资渠道有限，再加上受到调控政策的影响，大型房企只好不约而同地把融资渠道延伸到海外。

借新债还旧债

“目前房企的融资是希望借此‘新债券还旧债’，用更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务。”分析师朱一鸣表示。

朱一鸣分析，从融资目的来看，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。据他分析，美联储货币宽松政策增加了海外资金的流动量，大量资金流向香港市场，资金流动性的大幅提升，带动了利率的逐步下降，而房企的高周转主要依赖于“以债养债”的模式，通过高额利率的借贷扩充企业的资金，进行投资和买地，因此，随着企业融资成本压力显现，企业选择进行更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务。统计数据显示，今年前三季度，万科等十大代表房企总资产额为19957亿元，负债总额为15051亿元，比去年末分别增长13.6%和14.6%，资产负债率仍维持在75.4%的较高水平，比去年底提高0.7个百分点。

而邓浩志则认为，近期房企集中融资也许只是巧合。“由于房地产属于资金密集型企业，一直都需要大量的资金去维持继续开发，因而不断融资是普遍现象。而负债率只要维持在合理水平，影响不大。”

记者了解到，绿地香港近期公布的6.945亿美元债券发行计划中，就提及所获得的资金用途包括尝还旧债。

海外融资成本相对较低

针对房企加大融资力度，也有业内人士提出不同的观点。社科院研究员彭澎认为，海外市场的资金宽松，融资的成本相对较低，吸引了房企在海外吸纳资金，而海外的投资者也看好我国房地产市场的发展，愿意提供资金给内地的开发商。

克尔瑞分析师许一星分析，房企近期频繁大量融资的原因在于近期因美联储货币宽松政策而增加了海外资金流动性。

据悉，为了防范房地产金融风险，央行曾连续发文，严格限制房地产贷款。早在2010年2月，银监会更下发通知收紧房地产信托，让房企在国内的融资日益困难。而海外的资金状况却相对宽松。今年11月7日，欧洲央行宣布将欧元区主要再融资操作利率降低25个基点至0.25%的新历史低点，并表示将向银行注入流动性直至2015年，增强了市场对资金宽松的预期。而就在不久前，美联储在例行货币政策会议中决定继续以每月850亿美元的购债速度推行量化宽松政策，并维持接近零的超低利率，间接地为国内房股海外发债提供了一个有效窗口。

亚豪机构市场总监郭毅此前接受《中国房地产业》采访时提到，除了国内融资难的因素外，人民币升值预期的不断增加也成为了房企海外融资的“催化剂”。

据了解，中海地产在10月23号发行的5亿美元优先票据，融资利率仅为3.38%；比目前二年期的存款基准利率3.75%还要低。而万科香港在今年年初发行的8亿美元5年期定息债券，票面利率更低至2.625%。

但市场中也有人提出，低利率只是标杆房企所特有的，并非所有房企都能享受如此优惠的融资利率。恒盛地产与德意志银行在年初签订认购协议显示，发行于2018年到期2.5亿美元优先票据，利率则高达13.25%。据统计，旭辉控股、五洲国际、珠光控股与中国地产集团等曾在海外融资的企业说发行的优先票据利率均在10%以上，五洲国际票面利率更高达13.75%。

业内人士分析，各房地产企业的评级以及信用记录都是界定利率的重要参考依据，房企间实力的差距直接造成了大小房企的融资成本相差巨大。虽然部分房企的融资利率高达13%，但仍比在国内发行信托融资低廉。

广收粮、多抢地

房企左手融资的同时，右手也在大举拿地，进一步加剧了对资金的渴求。

统计数据显示，今年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，达到去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。仅在三季度，十大代表房企拿地金额就达934亿元，环比增长18%，同比增长66%。

邓浩志认为，房企通过融资获得资金后，就更具实力去拍地，从而在拍地中造就了更多“新地王”。而地价的不断攀升，也使得房企需要更多的融资才能维持发展，两者之间相互影响。

但不容忽视的是，一二线热点城市仍成为企业的重点布局地区，高总价、高单价、高溢价地频现，而众多房企争抢优质土地资源也令土地成本大幅提高。

彭澎表示，目前的土地招拍挂制度使得开发商需要具备足够的实力才能获得土地。因此，开发商需持有充足的资金。

朱一鸣以及许一星指出，由于去年房地产市场形势不好致使房企减少了拿地的力度。因而各大房企急需在今年进行大面积的土地补充。并且，预期明年可能将进入新的加息周期，融资难度和成本也可能随之提升，企业希望赶在政策出台前，进行一拨投资开发。

海外融资将成房企惯用手段

某集团中国执行总裁丁祖昱在接受《投资有道》采访时提醒，海外融资虽然看上去很美，但投资人投资的唯一目标就是为了赚钱。假若日后不能赚钱，甚至赔钱，这些资本也就很快离去。

业内人士分析，近期各大房企发行的债券有较长的还款期限，不仅能降低企业短期的资金压力，也可以提升企业的抗风险能力，还能降低年平均成本。

以绿城中国为例，该企业在2011年末债务总量达到148.7%，且多为1至2年的短期高额利率融资，但到了2012年末，债务总量就降到61.3%，降幅达87.4%。与此同时，得到了评价机构对企业资金状况的认可，信用评级也开始提升。

对于后市，中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受媒体采访中认为，受到针对政信平台、影子银行的整治等影响，明年开发商有可能更难以获得资金。因此，房企从海外获取廉价资金是开发商赶紧要做的事，应该尽早布局。

彭澎表示，开发商通过融资而获得了充足的资金，也就更有信心去继续参与房地产市场开发，将会更进一步促进国内房地产的发展。若短期内国内融资市场不开发，海外融资将持续下去。

邓浩志对此表示认同。他认为海外融资作为房地产企业的惯用手段，会一直延续下去，也可能因此加大了各房企在拿地上的竞争。