新型城镇化下城镇家庭住房水平的综合评价

万品良

(东北财经大学 统计学院，辽宁 大连 116025)

一、引言

城镇化是人类文明进步和经济社会发展的大趋势，是落后的农业国向现代化工业国转变的必由之路。城镇化有力地吸引了生产要素向城镇聚集，促进了产业结构的调整和资源的优化配置，成为解决就业、实现市场扩展、推进新型工业化的重要举措。中国在城镇化的建设实践中并非一帆风顺，其中比较突出的是“空间城镇化”与“人口城镇化”的不匹配问题。高速的工业化和城镇化必然伴随着城镇规模和工业区规模扩张。然而，在中国“空间城镇化”大量占用耕地的同时，城镇空间的扩张多大程度上为不断进入城镇务工的迁移人口提供生活用地?提供生活用地又为迁移的劳动力以及随行人员(家庭人员)的住房问题提供了多大的支持?他们的住房水平是评价城镇化质量的关键。

国内学者对于住房具有广泛的研究，学者们已从住房市场、住房支付能力、住房区域环境、住房需求、保障性住房和住房政策制度等角度进行了大量研究。关于城镇居民住房水平，研究较早的是杨帆和阎小培［1］，他们认为1990—1998年间中国城镇居民住房水平得到了较大改善，从区域差异的角度来看，东部地区最好，西部地区次之，中部地区最差。最后他们从住房制度、收入水平、城镇化进程、家庭结构和金融政策五个方面解释了住房水平变化的原因。易成栋［2］基于中国第五次人口普查数据，分别从住房拥有程度、住房拥挤程度、不受干扰指数和住房设施指数四个角度比较分析了中国城镇家庭住房水平的省际差异和区域差异，研究结果显示，城镇住房水平存在显著差异，东部地区明显好于其他地区，影响因素主要有地区市场化程度、地区经济和自然环境等。

本文主要基于中国第六次人口普查资料，建立反映住房水平的指标体系，运用因子分析方法对中国城镇家庭住房水平进行综合评价，并深入分析住房水平差异的影响因素，最后得出结论并给出建议。

二、新型城镇化与人口流动

(一)中国城镇化的发展历程

1949年新中国建立以来，中国城镇化发展大致可以分为四个阶段:第一阶段是1949—1960年，中国将建设重点从农村转移到城镇，加速了城镇化的建设，城镇化率快速增长，由1949年的10.6%增长到1960年的19.8 %，增幅较大。第二阶段是1960—1978年，由于国内外原因，中国城镇化率一度降低，1972年的最低水平达到了17.1%，然后基本上处于停滞阶段，在低水平小幅度波动。第三阶段是1978—1992年，中国进行了改革开放，经济快速发展，城镇化建设也稳步上升。第四阶段是1992年至今，随着改革开放的深入，经济发展进一步加快，对应于经济发展需求的是高速增长的城镇化率，从图1 可以看出，第四阶段的城镇化率曲线比第三阶段更为陡峭。

图1 中国城镇化率的历年水平

(二)中国城镇化过程中的人地矛盾

1.中国城镇化过程中的土地利用

城镇对人口、资本、资源、技术和商品的集中所带来的聚集效应和城镇经济的扩散效应促进经济的发展。城镇化的一个特征是土地城镇化，城镇需要吸纳新的土地用于生产建设，发展产业促进经济发展，也需要新增土地满足新增城镇人口的住房需求。然而，在中国城镇化发展过程中，空间扩张和土地利用出现一系列问题，主要体现在量和结构上。(1)盲目增大城镇面积，一些地方盲目追求速度，把城镇新增建筑面积当作一项重要指标对干部进行考核，在没有有效产业支撑的基础上追求土地城镇化，结果导致城镇的聚集效应难以发挥作用，吸引不了人、财、物的聚集，结果建起了一座座有城无市、有人无市或有人无事的空壳城、空壳镇，浪费各类资源。(2)城镇建设用地结构不合理，一些地方盲目规划建设各类开发区、新城、大学城，在发展各类产业的同时，没有考虑城镇化的人口增长问题，比如，城镇化过程中占用耕地导致大量农村人口进入城镇，城镇的聚集效应(提供的工作岗位和生活便利)吸引的农村务工人员，以及自身的人口自然增长，导致民用住宅用地紧张，而工业区却闲置着大量土地，2012年国土资源部［3］发布的《国家土地督察公告(第5 号)》显示，在国家土地督察系统2011年的例行督察中发现，43 个城镇918 个项目存在土地闲置现象，涉及面积8.84 万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。

2.中国城镇化过程中的人口流动

胡际权［4］指出，在中国城镇生活的人口包括两类:一是显性城镇人口，即按照国家统计部门制定的市镇人口标准统计出来的城镇人口。二是隐性城镇人口，指在国家统计部门规定的市镇人口之外的，实际居住、生活在各类城镇的人口。由于中国现在仍然实行城乡分离的户籍管理制度，而城乡人口又是严格按照户籍而不是居民的实际从业状况及居住地统计的，因此，中国存在大量的在从业和生活方式等方面与城镇人口基本相同的隐性城镇人口。根据中国第六次人口普查数据可以粗略估算两类城镇人口数并可以看出，中国隐性城镇人口是一个相当庞大的群体，约为4 630 万人，相当于韩国2010年的全国人口，东部地区的隐性城镇人口几乎都达到了显性城镇人口的1/10。而且很多隐性城镇人口在城镇生活时间一般超过l年，有些人甚至已经在城镇里生活十多年。无论是他们自己还是整个社会并不认为他们归属于城镇，所以他们常常被称为城镇中的“边缘人”。隐性城镇人口的生活水平与城镇化质量有很大关系，由于他们的户籍属于农村，无法享受城镇的社会保障制度，生病没有医保，住房方面也享受不了廉租房和经济适用房的优惠，在缺乏保障的情况下，城镇对于他们的吸引力会大大降低，即使在城镇工作也会降低他们的工作积极性，导致生产效率低下，影响城镇化对经济发展的推动作用。此外，近年来沿海工业产业聚集地出现民工荒和过年保姆荒等现象，世界罕见并且牵动国人的春运现象的出现并越来越严重，都应该和进城农民在城镇没有安居有着重要且直接的联系。如果农民在城镇有了自己的住房，家人就可以和他们住在一起，过年就没有必须跑回老家，城镇里的一些不和谐因素也会减少，上面提到的民工荒、过年保姆荒和春运现象等问题都能迎刃而解。

综上分析，隐性城镇人口是中国社会的一股庞大的流动人口，他们对城镇化的质量有较大的影响，而且可以看出住房问题牵动着隐性城镇人口的就业选择，进而影响城镇这个大系统的经济运作，以及一系列的社会问题。因此，解决住房问题是提升城镇化质量的关键，为了对住房问题进行深度研究，必须先对中国城镇家庭住房水平进行分析。

三、住房水平差异的综合评价

住房水平不仅仅与住房面积有关，它受多种因素影响。随着经济的增长，人民生活水平日益提高，人民不再片面地追求住房面积的大，而是更多地关注住房的其他因素，比如人均住房间数和住房的设施完善程度(是否配有厨房、自来水管道、主要炊事燃料，住房的楼龄，住房的建筑结构)等，对住房水平的认识越来越丰富而理性。单个指标或某个层面的指标群不能客观全面地评价住房水平。

为了得到能客观准确全面地反映住房水平的量化值，首先必须选择能够客观反映住房水平的各个层面，以及影响居民住房体验的若干指标，建立一个住房水平的指标评价体系。然后采用一定的方法将单个指标综合起来，得出具有代表性和可比性的综合指标量化值。

(一)指标体系的设置

1988年联合国大会通过的《2000年全球住房发展战略》要求各国政府在住房上实行战略转变，即从扮演住房的“提供者”的角色，转变为住房建设的“推动者”。林志群［5］在《联合国〈住房指标调查项目〉成果简介(二)》中列举了该发展战略制定的住房指标体系以及参与该项目的52个国家的完成情况，同时指出该项目的创建从一开始就重视各参与国“国家顾问”的选定，所选定的指标体系具有国际比较性，所以选定的指标对住房水平能有基本的反映。周云和盛承懋［6］依据一定的评价原则确立了中国小康住宅小区指标体系，共设置了四大类型，两个层次，46 项指标，还给出了指标相应的权重，他们为评估小康住房提供了较为完善且具有可操作的指标体系。2004年11 月22 日，建设部［7］政策研究中心颁布了中国居民住房的小康标准:到2020年，中国居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”，确立了五个方面21 项指标，包括16个定量指标和5 个定性指标。汤林弟和胡江［8］从法律的角度提供了联合国关于住房业权评价的指标体系。本文根据指标体系构建原则和研究的住房水平内涵(住房水平是一定社会背景下住房质量、住房价格、住房业权和舒适便利度的综合反映)，依托人口普查的住房数据，借鉴国内外关于住房指标体系的构建，基于研究需求，从社会背景、住房质量、住房价格、住房业权和住房设施五个方面，选择了15 个指标，其中包括12 个正指标和3 个逆指标。具体而言，在社会背景方面选择了人均GDP和平均户规模两个指标，在住房质量方面选择了人均住房面积、平均每户住房间数、永久性结构、住房层数和住房年代5 个指标，在住房价格方面选择了住房价格收入比和住房房租收入比两个指标，在住房业权方面选择自有住房1 个指标，在住房设施方面选择厨房、燃料、自来水、洗澡设施和厕所5 个指标。

(二)综合评价方法选择

邵强等［9］指出多指标综合评价方法有很多，如指数方法(即将指标值无量纲化，用线性公式，用平均数方法将评价值综合成一个总评价值，比如我们熟悉的居民消费价格指数方法)、模糊评价法(AHP，层次分析法)以及多元统计方法(主成分分析、因子分析)。邱东［10］在多指标综合评价方法中分析了这三大方法的机理，并指出了三大方法各自适合的情况，模糊评价法适合于主观指标和定性指标的评判，而客观指标用指数方法和多元统计方法较好。当指标间相关程度较大时，比较适合采用多元统计方法。考虑到本文的数据主要是基于人口普查的数据，个别数据是普查年的年度数据，而且都是基于住房水平的，也就是基础数据客观性强而且具有较强的相关性，所以本文采用多元统计方法:因子分析。

(三)综合评价模型

进行因子分析需要对变量间的相关程度进行检验，因为因子分析的前提条件是观测变量间是否具有较强的相关性。如果变量间无相关性或相关性较小的话，它们不会有公共因子。常用的检验方法有KMO 检验和Bartlett 球形检验，KMO值越大，表示变量间的共同因素越多，越适合进行因子分析，一般要求KMO 值＞0.5;Bartlett 球形检验的原假设是不适合因子分析。检验结果如表1 所示。

表1 KMO和Bartlett 检验

由表1 检验可知，KMO 值=0.584 ＞0.5，Bartlett 球形检验的概率p 值小于0.05 下的显著性水平，因此，选定的指标体系是比较适合做因子分析的。

利用SPSS 软件求得4 个因子的得分函数为:

以各个因子的方差贡献率为权数，将4 个因子加权，权数分别为4.085、3.369、3.104和1.527 可以算得各个因子的权重，因而可以得出综合因子F 的得分函数，其计算公式为:

四、住房水平评价结果及分析

由公式(1)可以计算第六次人口普查住房水平综合评价得分以及排名情况，如表2 所示。

表2 住房水平综合评价得分及排名

(一)第六次人口普查中国城镇家庭住房水平综合评价得分的比较分析

从表2 可以看出，住房水平综合评价得分排名在1/4 位数(Q1)之前的分别是天津、辽宁、上海、新疆、北京、吉林、广东和黑龙江，排名在3/4 位数(Q3)之后的分别是陕西、江西、湖南、广西、青海、贵州、河南、云南和西藏。住房水平呈现出明显的区域差异，东部地区和东北地区住房水平明显高于中西部地区，综合评价得分前10 位中，东部省份6 个，占东部省份的60%，而东北三省占剩下的3 个，中西部省份只有1 个，占所有18 个中西部省份的6%。而中西部省份在后14 位中占据了13 个，占中西部省份的72.2%。河北则是后14 位中唯一的东部省份。从地区综合评价得分的平均值来看，东部地区住房水平综合评价得分的平均值为0.355，东北地区住房水平综合评价得分的平均值为1.860，而中西部地区住房水平综合评价得分的平均值为－0.258，东北地区住房水平一枝独秀，东部地区优于中西部地区，中西部地区住房水平综合评价得分的平均值分别为－0.240和－0.268，中部地区稍优于西部地区。从总体来看，中国城镇家庭住房水平综合评价得分的平均值为0.025，只有13 个省份在平均值以上，分别是天津、辽宁、上海、新疆、北京、吉林、广东、黑龙江、浙江、江苏、湖北、福建和重庆，其中东部省份8 个，中西部省份各1 个，东北省份3个。还有18 个省份处于平均水平以下，其中东部省份2 个，中部省份5 个，西部省份11 个，中西部省份占88.9%。

综合评价得分很好地将住房水平量化了，但是综合评价得分分析有以下弊端:首先，地区住房水平综合评价得分的平均值很容易受极端值影响，如东部地区住房水平综合评价得分平均值很高，但是河北和海南住房水平综合评价得分却很低。同样，西部地区住房水平综合评价得分平均值很低，但新疆住房水平综合评价得分却很高，如果政策制定者仅考虑地区差异，难免会高估河北和海南这些“被提高”的省份住房水平，低估新疆等“被降低”的省份住房水平。其次，综合评价得分体现住房水平地区差异并不具备显著指导意义，即使每个地区住房水平都不同，都是有差异的，但是并不是说每个地区都得实施不同的住房建设方案，制定特殊的政策，这种做法是极度低效的。我们知道同质的事物在量上会有所不同，而我们处理问题是依据问题的质的特点而不是量的特点，即住房水平综合评价得分虽然各不相同，但是可以归并为同质的几类，应该依据不同质的住房水平设定住房建设方案和政策，而不是依据不同地区的不同综合评价得分。

综上分析，有必要从住房水平质的角度对31 个省份进行分类，否则政策制定将造成政策资源、财政资源的不合理、低效分配。为了使资源配置更具有针对性，本文着眼于民生住房的层面，基于住房水平，对31 个省份进行重新分类。

(二)第六次人口普查中国城镇家庭住房水平的聚类分析

本文旨在将31 个省份的住房水平分成五类，即Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ和Ⅴ类，分别代表中国城镇家庭住房水平等级为优秀、良好、一般、较差和贫困。由于中国人民生活水平是按照富裕、小康、温饱和贫困等概念来划分的，因而本文将五个等级分别与小康、温饱和贫困的生活水平定义相联系，上面五个等级分别对应于富裕水平、小康水平、介于小康水平和温饱水平之间的水平、温饱水平和贫困水平。聚类分析的核心思想也是利用多指标进行距离判断(样本与样本之间的距离)的一种方法。在已经用因子分析进行住房水平综合评价的基础上，根据住房水平综合评价得分，进行简单的距离分类法。其分类结果如表3 所示。

表3 住房水平聚类

从表3 中可以看出，第Ⅰ类(优秀)住房水平除新疆外，其余分布在东部省份(北京、天津、上海和广东)和东北三省(黑龙江、吉林和辽宁)，这些省份城镇家庭住房水平总体看已经达到了富裕水平，走在中国前列。第Ⅱ类(良好)住房水平主要以东部省份为主，包括河北、江苏、浙江和福建，还有中部比较发达的湖北和西部的重庆，这些省份城镇家庭住房水平总体来说也还不错，处于小康水平，但离富裕水平还有一些距离。第Ⅲ类(一般)住房水平以西部省份为主，有甘肃、内蒙古、宁夏和四川，还有1 个中部省份山西，两个东部省份山东和海南，这些省份城镇家庭住房水平一般，处于从温饱水平和小康水平之间的水平，需要加强住房建设，从而迈入小康社会的住房水平。第Ⅳ类(较差)住房水平的省份都处在中西部地区，其中中部省份有安徽、江西和湖南，西部省份有青海、陕西和广西，这些省份的住房水平处于温饱水平，需要大力发展保障性住房，同时也需要考虑提高已经解决温饱问题的住房水平。第Ⅴ类(贫困)住房水平的省份也全是中西部省份，其中包括3 个西部省份西藏、云南和贵州，以及中部省份的人口大省河南，这些省份住房水平总体来看处于贫困水平，特别而且很急切地需要加强基本的住房保障投入。

为了深入分析住房水平差异，本文编制各地区在各类住房水平的结构关系表，如表4和表5所示。

表4 住房水平地区结构分布 单位:%

由表4 可以看出，在第Ⅰ类住房水平中，东部地区占50.0%，西部地区占12.5%，而东北地区占37.5%，没有中部地区的省份;在第Ⅱ类住房水平中，东部地区占60.0%，中部地区和西部地区各占20.0%，没有东北地区的省份;在第Ⅲ类住房水平中，东部地区占37.5%，中部地区占12.5%，西部地区占50.0%，没有东北地区的省份;在第Ⅳ类住房水平中，中部地区和西部地区各占50.0%，没有东部地区和东北地区的省份;在第Ⅴ类住房水平中，中部地区占25.0%，西部地区占75.0%，没有东部地区和东北地区的省份。

表5 地区住房水平结构分布 单位:%

由表5 可以看出，东部地区的省份集中分布在第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类住房水平中，处于温饱水平之上，可以看出东部住房水平总体较高，而且第Ⅰ类中的省份最多，占40.0%，多于其他两类，因此总体来说是富裕水平和小康水平之间的住房水平;中部地区的住房水平较堪忧，没有一个省份达到第Ⅰ类住房水平，只有33.4%的省份在中等水平以上，其中第Ⅱ、Ⅲ类各占16.7%，而第Ⅳ、Ⅴ类住房水平的省份高达66.7%，总体游离在温饱水平左右;西部地区住房水平分布较为离散，两级分化较大，其中达到第Ⅰ、Ⅱ类住房水平的省份各有8.3%，仅占总体的16.6%，而第Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ类住房水平的省份则高达83.3%，其中第Ⅲ类的中间水平(温饱水平)占33.3%，而温饱水平以下的第Ⅳ、Ⅴ类住房水平的省份分别占25.0%，共占总体的50.0%，也就是说，西部地区有1/2 的省份住房水平在温饱水平以下，亟须解决基本的住房问题。东北三省住房水平较为乐观，全部达到第Ⅰ类住房水平，住房水平处于富裕水平。

(三)第六次人口普查中国城镇家庭住房水平的区域差异分析

为了更深入把握中国城镇家庭住房水平差异情况，拟将住房水平差异分解为东部、中部、西部以及东北地区的内部差异及地区间差异之和，即将总体差异分解为组间差异和组内差异。锡尔系数是从信息和熵的观点出发来考察差异性，因其可以分解为相互独立的组间差异和组内差异而被广泛用于衡量经济发展相对差距，锡尔系数的计算公式为:

其中，n 为地区数，yi为i 地区的GDP 占全部地区GDP 的份额，pi为i 地区的人口数占人口总数的份额。

设Zi为第i 个省份的住房水平综合评价得分，N 为城市数，Ti=Zi/∑Ni=1Zi为第i 个省份住房水平综合评价得分占全部省份的份额，TD、TZ、TX和TDB分别为东部、中部、西部和东北地区总体的住房占总体的份额，TDi、TZi、TXi和TDBi分别为东部、中部、西部和东部地区的省份住房水平占各自地区的份额，Pi为第i 个省份的人口占总人口的比重，PDi，PZi，PXi，PDBi分别为东部、中部、西部和东北地区的省份人口数占地区总人口的份额，则可得31 个省份锡尔系数J 以及东部、中部、西部和东北地区内部的锡尔系数JD、JZ、JX和JDB，以及四大地区间的差异指数JMIX［11］。

根据上述公式可以计算各地区住房水平的锡尔系数，如表6 所示。

表6 住房水平地区差异的锡尔系数

从表6 可以看出，第六次人口普查时的总体锡尔系数为0.254，31 个省份住房水平差异构成中，地区间差异平均占总体差异的14.2%，而区域内部差异最大的是东部地区省份间的差异，其差异平均占总体差异的48.6%，其次是西部地区省份间的差异，其差异平均值占总体差异的32.8%，中部地区和东北地区的内部差异比较小，其差异平均值占总体差异分别只有3.4%和1.0%。由此看来，第六次人口普查期间，31 个省份城镇家庭住房水平差异主要是内部差异引起的，尤其是东部地区和西部地区，两者的内部差异之和占总体差异的81.4%，同时还要重视地区间差异。因此，在未来的住房建设工作中，要特别消除东部地区和西部地区的内部差异，对地区间差异也要予以足够的重视。

在地区内部差异中，东部地区内部的锡尔系数在四大地区中最大，且远超过中部地区和东北地区，与中西部地区和东北地区的锡尔系数之和几乎持平，说明东部地区内部差异远超过中西部地区和东北地区内部差异，住房发展最不平衡。虽然东部地区的住房水平差异较大，但总体住房水平较好。东北地区的锡尔系数最小，只有0.003，而同期东部地区的锡尔系数则高达0.123，西部地区的锡尔系数也高达0.083，中部地区的锡尔系数较小只有0.009，说明东北地区内部三省之间的住房水平差异并不大，而且从住房水平排名和住房分类来看，东北三省的住房水平皆为优秀，是四大地区中较好的模式，即住房水平较高的内部均衡。中部地区的锡尔系数虽然只有0.009，内部差异也较小，但是从住房水平排名来看，中部省份的总体住房水平较差，只有湖北处于小康水平，其他省份都处于温饱水平及以下的住房水平，所以中部地区的住房水平差异属于水平较低的内部均衡，而西部地区的锡尔系数高达0.082，仅次于东部地区，且其总体住房水平偏低，集中在第Ⅳ、Ⅴ类的住房水平，个别省份处于第Ⅰ类和第Ⅱ类(新疆和重庆)住房水平，可见西部地区的住房水平最差，内部不仅不均衡，而且总体住房水平低下。

五、基于第六次人口普查中国城镇家庭住房水平的原因分析和建议

以上分析表明，不论是从省份还是从地区角度剖析，中国城镇家庭住房水平跨度范围大，等级分明，而且差异非常显著。造成这种格局的原因有历史、地方、文化和经济诸方面。

东北地区是中国老工业基地，在中国最早的工业化进程中发挥着重要的作用，工业化过程的正面效应是现代住房的发展，因为工业发展需要建筑业的支持，同时需要满足大批工作人员的住房需求。因此，东北三省的住房水平在很早就打好了坚实的基础，这是东北三省住房水平较高的主要原因。

东部地区和中西部地区的住房水平差异则主要源于经济发展的不均衡，1988年9 月，邓小平强调，“沿海地区要加快对外开放，使这个拥有两亿人口的广大地带较快地发展起来，从而带动内地更好地发展，这是一个事关大局的问题。内地要顾全这个大局。反过来，发展到一定的时候，又要求沿海拿出更多力量来帮助内地发展，这也是个大局。那时沿海地区也要服从这个大局”［12］，邓小平的“两个大局”思想，使东部沿海省份(包括辽宁)的经济迅速发展，而同期中西部地区经济发展缓慢，经济发展与现代住房(房地产业的发展)、人民生活水平有直接的正向关系，从而与住房水平有间接的正向关系，因此，经济因素是影响东部地区和中西部地区住房水平差异的主要原因。此外，中国的区域地理特质也很明显，地势西高东低，大致呈阶梯状分布，从西部的大高原，到中部的盆地，再到东部平原，西高东低，呈阶梯状逐级下降的地势特点十分明显，中国四大高原和四大盆地全部集中在中西部地区，独特的地形影响物流效率，不利于贸易交流，难以吸引现代企业的进入，因而地方经济受阻，这是地理因素影响经济发展，间接影响住房水平。另外，西部地区多为少数民族聚居区，受少数民族独特的民俗民居影响，现代住房难以引入，这也是导致西部地区住房水平较低的原因之一。

我们可以看到，东西部地区内部住房水平差异非常大，而东北、中部地区内部住房水平比较均衡。这其中也主要是经济发展的不均衡，虽然东部沿海地区是率先进行发展的，但不同地区文化不同，资源禀赋不同，比较突出的是海南，由于海南远离大陆，岛内资源有限，主要从事第一产业的发展，工业发展成本较大，经济结构比较原始，经济发展缓慢。南方历来多出商贾，江苏、浙江和广东一带积累了丰富的从商经验，这使得江苏、浙江和广东等省份能更好地把握住改革开放的发展契机，经济发展更快，住房发展更快。西部地区内部住房水平差异主要是西部地区跨度太大，包括的省份太多，而不同省份除了政策资源之外也导致最终的经济差异，进而导致致住房水平差异。中部地区的个体几近无差别的经济发展是内部均衡的主要原因。东北地区的内部均衡是因为住房基础的一致，经济发展的步调不同会影响其未来住房进一步发展的速度。

现阶段，中国政府在关于住房的政策制定中，需要考虑以下三个方面:

第一，从省际住房水平的对比分析和聚类分析来看，各省份在现代住房方面的发展还很不平衡，也就是说，中央政府应制定相应的住房水平标准，并督促各地方政府依据标准，根据自身现阶段所处的住房水平有步骤、梯度地促进住房水平发展，实现阶段性提升，对应不同的发展阶段，满足人民相应的住房需求，住房不能进行大跃进式的超越发展，也不能滞后发展，否则会造成公共资源的浪费、畸形发展等相关问题。比如，在住房贫困地区应该解决基本的住房问题，而不是追求住房的奢华，在住房基本需求得到满足的地方，鼓励现代房地产的建设，满足人民更高层次的需求。不应该在基本住房都解决不了的地方，大力发展商品房，这样不仅会加剧住房矛盾，而且浪费了本该用来发展基础民生事业上的政策、资金和人力资源，是一种畸形发展，人民生活水平并不能提高，而人民生活水平的提高是一切发展的出发点和落脚点。

第二，从地区住房水平的对比分析来看，中国四大地区的住房水平与地方住房水平呈现的特点一致，住房水平各自处于不同阶段，等级分明，东部地区和东北地区处于金字塔的上端，而中西部地区处于金字塔底端。从区域住房水平差异分析来看，各内部差异也现出两种状态，即内部均衡(中部地区和东北地区)与内部非均衡(东部地区和西部地区)。地区对比分析和差异分析的结果说明，在中央政府制定区域住房政策时，应该分清不同区域现阶段住房水平，而且应该注重区域的不同差异模式制定不同的政策方针，比如，内部均衡的地区在资源有限的情况下，可以根据各地的禀赋有所侧重，优先发展个别地区，然后带动其他地区的发展。而内部不均衡的地区要注意缩小差距，要注意不同水平间地区的交流合作，政府主导资源转移，否则，差距的继续拉大会使社会矛盾尖锐，不利于可持续发展、和谐社会的建立。

第三，我们既要看到区域层面的住房水平差异，又要考虑地方层面的住房水平差异，因此，在制定区域政策时也要有所侧重，东部地区是四大区域中住房水平较高的地区，但并不意味着东部地区的政策支持就完全可以忽略掉，因为它还包括像海南和河北这样的住房水平并不高的省份。同样，中西部地区是住房水平较差的区域，但并不意味着中西部地区18 个省份都可以享受到住房基本保障政策的优惠，因为西部地区有像新疆这样住房水平比较好的地区，中部地区有像湖北这样住房水平较好的地区，它们并不需要国家住房基本保障政策的扶持。

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