房地产业与地方财政政策关系的均衡与调节

■ 龚长兰（四川天一学院 成都 610083）

房地产业对地方政府财政收入的影响分析

由于我国地方财政收入制度和地方政府绩效考核机制的限制，目前我国地方政府财政对于房地产的依赖性较高，许多地方政府在追求财政收入和政府政绩最大化的目标下刻意降低对房地产行业的政策约束力度，从而以其公共政策贯彻职能的部分缺失来换取自身绩效评价的提升。基于此，本文从房地产行业对地方政府财政收入的影响模式入手来分析房地产业的发展对政府决策可能产生影响的途径。

（一）税收收入影响

由于1994年分税制改革和2002年所得税分享机制改革的实施，我国地方政府财政收入来源有所萎缩，因此在地方政府财政收入中，对于商业企业的税收征收和市场交易的税收利益获取的重视程度较以往有所上升。因此在地方政府的税收收入提升目标驱动下，地方房地产行业越发达，房地产企业的所得税支付、房地产交易的资本收益税收支付等税收越多，从而成为地方政府财政收入的一个重要来源。因此房地产业的发展可以通过扩展地方政府的税收来源和税收征收规模而对地方政府财政收入造成一定的影响。

（二）政府绩效影响

长期以来我国中央政府对于地方政府官员和地方政府机构的绩效考核仅仅集中在GDP、财政收入增长和就业增长几个有限的指标上，而这些政绩考核指标的完成很大程度上必须依赖于地方商业经济的蓬勃发展。房地产业作为国民经济的一个重要产业，其发展和活跃程度常常可以影响到地方经济的整体增长速度，因此在大多数地方政府的政绩最大化目标刺激下，政府部门往往难以冒着自身政绩受损的风险完全依照中央调控政策的指示对房地产企业进行强力的调控。

同时，房地产的发展可以带来地方GDP增长，从而增加地方经济活力，与房地产配套的相关产业也将随之发展，这些产业的增长又可以在另一方面增加政府的收入，因此房地产通过提升政府绩效进而提升地方政府财政收入也是房地产业影响政府财政收入的一个重要影响途径。

（三）额外收入影响

目前我国地方政府为了扩展自身收入，往往会通过预算外资金和预算外自筹资金的收取来获取自身财政收入的额外增长，例如土地转让收入便是其地方政府财政收入的一大主要来源。由于预算外资金是地方政府征收的未纳入国家预算的财政性资金，因此在该项资金的征收和安排上地方政府往往具有更高的自主权。而房地产企业对于土地的刚性需求又使其不得不接受地方政府在土地出让金上的机制规定，因此房地产企业的土地购买资金是其发展过程中必须支出的费用，这些费用便构成了地方政府财政的额外收入，从而影响我国地方政府的总体财政收入规模。

地方政府收入与房地产业相关性实证研究

通过以上分析可以发现，房地产的发展对地方政府的财政收入存在较多的影响途径，但是对于不同地区的地方政府，由于当地产业结构的差异和地方政府收入来源、绩效成果构成、额外收入占总收入比的不同，地方政府收入与房地产发展的相关性往往存在较大差异。因而通过实证数据分析来了解地方政府收入与房地产行业发展之间的相关性，对于我国政府房地产调控政策的制定和对房地产政策实施过程的监督具有重要的意义。

（一）研究变量及样本选取

为了有效地度量地方政府收入与该地房地产行业之间的关系，本文选取地方政府财政预算收入完成额作为表征地方政府财政收入的因变量。

财政预算收入完成额是指通过一定的形式和程序，由各级财政部门组织并纳入预算管理的各项收入的完成额，是地方政府实现国家职能的财力保证，该统计额包括：各项税收，包括增值税、营业税、消费税、房产交易税等；专项收入，包括征收排污费收入、城市水资源费收入、教育费附加收入、土地出让金等；其他收入，包括基本建设贷款归还收入、基本建设收入、捐赠收入等。为了有效度量政府的实际财政收入，并减少目前规模较大的地方政府负债金额的影响，本文所研究的该指标剔除了地方政府的债务收入，从而可以更加科学地研究地方政府财政收入与房地产发展之间的关系。

在自变量的选取上，本文为了有效地度量地区房地产业的发展，选取房地产开发投资完成额、住宅投资完成额、商品房销售额、住宅销售额四大指标，从房地产业的供给、需求两方面对地区房地产业的发展进行刻画，从而更加详细科学地考察房地产业发展对地方政府财政收入的影响。各指标具体介绍如下：

房地产开发投资完成额指以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准。只是发生财务收支或没有用于工程实体的材料和未安装的设备，都不能计算投资完成额，从而剔除虚占土地并未建设的房地产项目对本文研究产生的干扰。

本文将住宅定义为房地产开发企业建设并出售、出租给使用者居住用的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，以更加精确地度量居民消费房产对于地方财政收入的影响。而对应的，住宅投资完成额指以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行的住宅房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。

商品房销售额指考察期内房地产行业实际销售房屋的总收入，即现房销售中双方签署的正式买卖合同中所确定的合同价款。本文所指的实际销售额包括正式交付使用的商品房屋在建设前期预收的定金，预收的款项、结算尾款及应付款。但不包括预售但未交付使用的商品房屋所预收的款项，从而剔除房地产企业促销过程的非正常预售给本文实证研究带来的干扰。

住宅销售额指已签订房屋销售合同并在考察期正式交付购房者使用的商品住宅的销售额，即报告期销售额。本文所考察的该指标不包括已签订预售合同尚在建设过程中的商品住宅的销售额，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同、在报告期竣工并交付使用的商品住宅的销售额，从而以实际居民住宅使用为标准来度量房地产业的发展。

综上，通过以上因变量和4个自变量的设计，本文选取自1998年以来我国31个省级行政区（剔除港澳台地区）的月度数据作为研究样本，以1998年1月-2011年12月我国地方财政收入和各地区房地产业的发展数据为基础计算出以上5个指标的具体数值，以此为基础来考察我国地方政府收入同房地产行业之间的相关关系。

表1 我国地方政府收入与房地产行业相关性分析表

（二）地方政府收入与房地产业相关性分析

通常来说，如果地方政府财政收入与房地产业的相关系数较大，说明其财政收入的增长很大程度上受到房地产行业的拉动，由此说明地方政府在中央房地产调控政策的实施过程中有可能存在贯彻不力的行为，因而本文首先对我国不同省份的地方政府收入与房地产行业相关数据进行相关分析，得到的结果如表1所示。

由相关性分析结果可知，我国31个省市的地方财政预算收入完成额与所有的4个房地产相关自变量的相关关系最差的显著性系数也达到了0.4%，因而均可以通过1%的显著性检验，显示出我国地方政府的财政收入与房地产行业发展的相关性普遍存在。

（三）结果分析

首先，从总体上看，与我国地方政府财政收入相关性最大的指标为住宅销售额，其平均相关系数为0.68495，其次为商品房销售额。而住宅投资完成额与房地产开发投资完成额与地方政府财政收入的相关关系明显小于销售类指标，说明我国地方政府的财政收入的提升，尤其是来自于房地产行业的财政收入部分的提升主要还是来自于房地产交易过程中产生的税收和费用收入，因而地方政府对于抑制房地产市场交易活跃程度的宏观调控措施实施力度必然较小。这也说明了为何目前大多数城市所颁布的限购令措施在政府施政体系内面临较大的松动压力，归根结底是因为地方政府的财政收入增长与房地产交易市场的活跃程度存在较大的内在正相关关系。

其次，地方财政收入与房地产投资完成额相关性达到0.7以上的省份除海南以外均为西北和西南内陆省份，同样的趋势也发生在地方财政收入与住宅投资完成额两个指标的相关性研究上。说明在我国经济发展较为落后的西北西南地区，地方政府的财政收入增长在很大程度上依赖于其地方房地产开发投资的开展所获取的土地转让金，因而在这些地区，中央政府的土地调控政策存在一定的失效风险。

再次，地方政府财政收入与商品房销售额、住宅销售额的相关关系大于0.75排名前五的既包括天津和江苏这样的沿海发达省份和地区，也包括贵州、甘肃这样的内陆省份，因此地方政府财政收入与房地产市场的交易状况的联系并不因为地方经济总量和经济发展上的差别而产生差别，而是与地方实际房地产市场的活跃状况有关。因而对于限购令等调控房地产交易市场的经济政策应当根据实际状况制定，并且重点关注房地产市场交易量较大的省份和地区。

综上，我国地方政府财政依然在很大程度上依赖于房地产经济的发展，并且其对于房地产交易的依赖度要大于房地产开发活动，因而在我国中央政府的房地产调控政策的贯彻和实施过程中，对于抑制房地产市场交易，尤其是抑制投机性住房交易政策的实施过程中，相关监管部门应当对沿海和内陆省份中市场交易量较大的省份和地区如江苏、天津、贵州、甘肃、宁夏、重庆进行更加严密的监督，以避免调控政策实施的部分失效问题。另外国家对于土地转让等影响房地产供给市场的调控政策应当在西北、西南、内陆地区省份和地区配以相应的监督机制，以避免政策调控效果的弱化。

研究显示，我国地方政府财政收入对于房地产经济的依赖往往导致其对中央制定的宏观调控政策的贯彻力度不足，影响了政府宏观调控政策的实施效果，因而本文通过分析我国31个省市的地方财政与房地产之间的关系，以期为中央政府的房地产调控措施贯彻过程中的监督机制构建提供科学的参考。

1.才元.我国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学，2007

2.陈志勇，陈莉莉.财政体制与地方政府财政行为探讨[J].中南财经政法大学学报， 2009，2