中国购房者信心指数止跌回涨

10月1日，中国购房者信心指数2013年第三季度调研结果正式发布。信心指数是由新浪乐居和克而瑞（中国）信息技术有限公司联合开展的全国范围、持续性的房地产市场监测课题。

调研结果显示：2013年第三季度中国购房者信心总体指数为107.9点，在上一季度100.4点的基础上，回涨7.5点。其中原因主要在于：首先从市场成交来看，二季度重点城市的成交出现明显回暖，其次从市场供应看，开发商加快推盘的节奏，越来越多小户型低总价的产品入市，满足当前以刚需为主的一个需求结构。由此可见，购房者对下半年的市场走势信心较足。

图1 中国购房者信心指数走势

分项指标几乎全线上涨，购买力信心恢复是主要原因

在信心指数的四个分项指数中，我们发现购房者对于预期的指标几乎全线上涨。预期指数方面，经济走向指数上涨最快，较上季度下上涨12.4个点，其次是供应水平指数，较上季度上涨9.0个点。现状指数方面，除了消费环境指数出现1.4微弱的跌幅之外，其它三项指标均出现上涨。供应水平指数这一指标的上涨速度明显快于其他指标。因此可以说，三季度购房者信心的回升的背后，实际上是购买力信心的恢复。

一线城市购房者信心上涨，与二三线城市差距逐步加大

从城市能级来看，一线城市的信心指数上涨但是信心依然不足。数据显示，2013年三季度一线城市的购房者信心指数为101.7点，较上季度98.7点上涨3个点，从预期指数来看，环比上一季度也出现明显回升。毫无疑问，一线城市购房者购房者重拾信心。回涨的现状满意指数揭示了购房者打破了原有的观望态度，实际购房积极性随之上涨。

反观二三线城市，从绝对值看，2013年三季度二三线城市购房者信心指数为109.5，高出同期一线城市7.8个点；相比上季度2.2点的差距有所增加。而从环比走势来看，本季度一线城市的信心指数较上季度上涨3个点，而二三线城市在上一季度100.9的低位上，增至109.5点。2013年第三季度一线城市购房者信心指数依然不及二三线城市。

图2 2013年2季度-2013年3季度中国购房者信心分项指数对比

图3 一线城市购房者信心指数、现状满意指数及预期信心指数

图4 中国购房者一二三线城市信心对比

图5 中国购房者分区域信心指数

各区域购房者信心指标全线回升，重拾信心

分区域看，本季度各个区域购房者信心普遍大幅提升，指数都位于110点左右。环比来看，涨幅较大的是华北区域，涨幅为17.3点，其他区域的涨幅基本维持在8点左右。主要是近期有大量新盘入市，加上即将迎来传统的金九银十的销售旺季，因此购房者对后市重拾信心。

购房者对未来调控力度更加严厉的预期持平

在2013年第三季度购房者信心指数调研过程中，我们也对“未来调控力度的走势”及“所在城市未来楼市价格的走势”等相关内容进行了访问。

对于未来国家调控力度的走势，认为调控仍将持续的占27%，认为调控力度更加严厉的占26%；有25%的购房者认为调控已经取得了成效，未来的调控力度将会放松；仅有4%的购房者认为调控政策将会取消。

在对未来所在地楼市价格走势的预判上，没有出现占绝对比例的情况，认为价格将会上涨10%的占到41%，占比最大；认为未来所在地楼市价格将会持平的占31%，与上季度持平；认为价格将会下跌10%的占比为11%，认为价格将会上涨20%以上的占15%，认为房价下跌20%以上的占比最少，仅为2%。和上季度相比，认为房价会略微上涨的购房者与上季度基本持平，大多数购房者认为，未来房价将在保持平稳的基础上出现10%以内的增长。

购房者入市意愿加强，推迟购房占比较上季度减少3个百分点

在对购房者未来购房计划的访问中，我们发现有54%的购房者表示会推迟购房，这一比例较上一季度推迟购房的客群比例（57%）减少了3个百分点。购房者开始入市的迹象已经显现。

对于即将迎来的四季度，我们认为，主要将取决于宏观经济层面的变化和企业将采取何种价格策略，如果前期的稳增长措施在四季度出现了较明显的成效，企业的促销力度继续保持在二季度的水平，预计四季度的信心指数或将继续攀高。

调查背景：2013年第三季度中国购房者信心指数调研周期持续近三个月。调研范围涉及北京、长春、长沙、常州、大连、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、嘉兴、南昌、南京、宁波、上海、深圳、沈阳、苏州、太原、天津、威海、芜湖、武汉、西安、厦门、扬州、宜昌、重庆、郑州、烟台、福州、南宁等34座城市，涵盖华北、华东、华南、华中、西南等重点区域。

图6 中国购房者对于未来国家调控力度走势的看法

图7 中国购房者对于所在城市未来 楼市价格走势的看法

高端住宅需求继续上涨

DTZ戴德梁行10月10日在北京举行了2013年第3季度新闻发布会，总结北京高端住宅市场在2013年第3季度的发展。

第3季度，北京住宅市场受行业调控政策的影响程度有所回落，一手住宅成交呈季节性上涨，其中，一手高端住宅上涨趋势较上季度有所回落。本季度，北京高端商品住宅市场成交面积环比上涨3.14%，达到246,379.79平方米；售价环比上升9.64%，达到每平方米49923.01元，与去年同期相比上涨16.10%。

作为高端消费产品的别墅住宅在经历了上季度的大幅上涨之後，本季度成交量有所下降，成交面积为90559.39平方米，环比下降6.99%，与去年同期相比仍上涨32.73%；市场售价则继续上涨，环比涨幅为9.99%至41484.82元，同比上涨33.29%。

高端住宅租赁市场本季度处于租赁旺季，租金较上季度进一步上涨。2013年第3季度，北京高端住宅平均租金环比上涨1.7%至每月每平方米173.2元，同比涨幅为5.03%。整体市场空置率环比下降0.9个百分点至5.9%。其中，高端出租公寓的租赁价格上涨明显，环比增长3.1%，达每月每平方米138.5元，与去年同期相比上涨7.36%，酒店服务式公寓和别墅市场的租金本季度表现相对平稳，环比分别增长0.2%和0.7%。

在北京市场土地交易价格持续走高，以及高端住宅供应进一步缩紧的大环境下，越来越多的购房者意识到改善型住宅产品的稀缺性，这将进一步推升高端客群的购房积极性。同时，在此环境下开发商乐观的心理预期也将助推房价继续上涨。

住房反向抵押养老保险产品的前景

9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》中，政府提出鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。9月24日，由民政部牵头保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对以房养老具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年第1季度出台。

此次意见的提出并非是国家第一次提出以房养老的概念，之前虽然提出类似观点，但由於种种原因，“倒按揭”并未引起大范围的推广。随着中国养老问题逐渐显现，越来越多的人开始关注住房反抵押的方式，但是国内大部分金融机构并没有开展该类业务，市场存在缺口。

DTZ戴德梁行华北区估价及顾问服务部董事胡峰表示：住房反向抵押养老保险是适应多层次、多样化，以需求为导向的养老服务模式的一种，应属於高端化、个性化，追求生活质量的养老产品。只有合理确保老年人与金融机构的合法权益，才能使产品得到认可和推广。

从国外实施倒按揭模式的经验来看，我国住房倒按揭实施有一定的应用前景。日益增长的养老保障需求、人们家庭观念及家庭模式的改变都为住房倒按揭的实施提供了可能性。住房私有化改革和政策法规的逐步完善，则为住房倒按揭的实施提供了保障条件。

西方国家目前倒按揭实施比较广泛，主要依赖于西方国家金融制度的完善，并与遗产税的实施密不可分。目前，国内金融机构分业经营，金融机构开发此类产品缺乏相关鼓励政策；此外，“住房倒按揭”牵涉到金融和房地产等多个行业，管理层需要实施顶层设计，统筹规划，这样才能保证倒按揭金融产品顺利入市。

胡峰认为，国务院此次提出要开展住房反向抵押养老保险试点，可见推行决心之大。在产品推行过程中，预料政府将会出台一系列的措施，包括相关政策、法律法规，并在信息、宣传等方面给予支持。金融机构也须对住房倒按揭产品设计做好研究。未来在住房倒按揭产品推行的过程中，房地产评估机构亦将扮演十分重要的角色，公正、客观地对房产进行估值，这样既能保障老年人的利益，也能保证金融机构的合理收益。