基于房屋生命周期的楼盘表设计与应用

◎ 杭州市房产信息中心 谢振存 周海伟 华 将

近十几年，房地产行业蓬勃发展，房地产行业在管理手段、信息共享、协同管理上的要求也不断提升。房地产管理是综合业务的管理，涉及类别较多，涉及“人”、“权”、“钱”、“房”以及相应的时间过程的管理，各类房产业务的核心管理对象是房屋，本质上是对房屋基础信息的管理，也是基于房屋生命周期的管理。

基于房产基础信息数据和整个房屋生命周期管理模式，设计并构建统一的先进的楼盘表，改变原来用数据清单和文字描述房屋的方式，通过图形、颜色、符号、标注等手段，表现为二维和三维多种方式。将同一楼(幢)中各房屋(户)信息图形化地展现出来，简洁生动。并按照业务类别确定专题楼盘表，在整个房屋生命周期里的各个阶段进行应用，实现对各类房产管理业务的信息化管理。

同时，在此基础上进行房产业务管理，且通过专题楼盘表展现房屋的各种社会属性，实现业务信息共享，必然能大大提高房产管理部门的整体协同管理能力，进而实现房产管理业务流程优化再造，实现对各类房产管理业务真正的智慧管理。

房产基础数据与房屋生命周期

房产基础数据是房产管理的基础，也是建立楼盘表的基础。房地产市场管理中的客体——房屋，是房地产管理部门管理的基本对象。《房地产市场基础信息数据标准》（JGJ/T 252-2011）中物理数据结构主要是对地理数据、丘数据、幢数据、户数据、栅格图数据进行了制定，详细列出了各数据的标准。同时对物理数据尤其是房屋客体唯一码进行规定和要求，即在房屋第一次测绘备案时，授予房屋唯一的“身份证号码”，房屋唯一码贯穿于房屋生命周期，直至房屋灭失。它是联系业务数据的关联和关键字段。

房产业务管理的首要对象是房屋这一客体，而管理的主体和服务的主体则是不同社会层级的人或机构，房产业务操作的目的是通过房产数据实施主体与客体的关联，记载主体对客体的审批管理过程和审批意见结果，记录执行业务操作后附加于客体之上的权属变化、状态变迁、档案补足和其他相关属性数据的变换。

房屋客体从“出生”到“消亡”过程称为“房屋生命周期”，一般的房屋生命周期可以按照房屋的自然存在划分为四个阶段：筹建期、期房期、现房期和存量期。其中筹建期通过预售的批售业务行为转换为期房期，期房期通过预转现的审批业务行为转换为现房期，现房期通过商品房买卖交易和产权转移行为转换为存量期，存量期可以进行多次的交易、转移、维修等行为直至最终拆迁为止，房屋的自然生命周期结束。

在许多的房产信息系统建设中，曾多次提到房屋生命周期或房产生命周期，但从未在业务上建立完整的房屋生命周期概念，系统建设更未能以房屋生命周期管理为中心，而多是围绕业务或部门划分，按子系统分别建设，这样就自然地导致房屋客体没有建立从“出生”到“消亡”的唯一标识，导致目前系统不能很好地对房产证进行历史回溯，房屋没有体现出历史演变情况，预测绘和竣工测绘之间前后需要关联，影响业务正确办理等。

基于房屋生命周期的房产管理

房产管理习惯分成不同的业务来进行，如市场管理、房屋登记、房屋测绘等。这些业务看似性质不同，内容各异，但各种业务分别分布到房屋从“生”到“灭”的各个过程，相互之间实际是紧密关联的。房产管理实质是基于房屋生命周期的不同阶段对包括房屋对象在内的房产业务的对象的管理，每个阶段相互衔接，不可割裂，每个阶段都有管理的重点，但每个阶段都相互依存，互为因果。

把房屋生命周期的各时段加以划分，对应的业务将首尾相接，前一个业务的结束是下一个业务启动的条件，前一个业务的完成是另一个业务的开始。如图1 基于房屋生命周期的房产业务管理模型。

图1 基于房屋生命周期的房产业务管理模型

房屋客体对象引入生命周期的重要属性，把“拆迁管理”、“项目管理”、“市场管理”、“房屋登记”、“物业管理”再到“拆迁管理”等房屋生命周期管理自然地整合起来，形成统一管理。

楼盘表的设计与生成

基于房产基础数据，可以设计并生成楼盘表，通过图形、颜色、符号、标注等手段，将同一楼(幢)中各房屋(户)信息图形化地展现出来，使得房屋的表现更直接、更形象。楼盘表是房产信息系统中房产分幅图、分丘图与房产分层分户图连接的纽带，是图形数据链“丘—幢—层—户”结构中的关键部分，是房产信息系统中各子系统内部联系的关键桥梁。

楼盘表初始化。楼盘表的生成是指系统根据幢测绘成果，依据预定义的规则计算生成一个默认楼盘表。房屋楼盘表属性数据是根据自然幢、名义幢、房屋、单元等进行存储，房屋楼盘表业务实体设计如图2所示。

楼盘表初次生成时是根据图2测绘数据自动形成的，基本算法和步骤如下：

1 获取幢内房屋数据

获取幢基本信息、幢内房屋全部基本信息；获取或通过遍历房屋明确全部层信息、单元信息；按照底层房屋建筑面积确定层面积基准。

2 逐层计算：按照单元号和房号依次计算层内房屋。

异型分析：房屋有子单元的，根据子单元跨层等属性确定异型形式；坐标点计算：根据前一房屋坐标起点和面积比例确定坐标起点；面积比例计算：对照层面积基准确定套面积千分比；标记房屋相关属性。

图2 楼盘表业务实体

3 获取自然幢信息，标记房屋自然幢信息。

对于少数房屋布局特殊的幢，系统生成的默认楼盘表，可能需要通过楼盘表的编辑来正确反映房屋布局。楼盘表的编辑是指在系统自动生成的默认楼盘表基础上，通过人工交互，对幢内房屋的抽象分布情况进行调整，测绘人员、操作人员可以在不改变楼盘内房屋客观性质的前提下，手工修改楼盘表的房屋布局，并保存为一个版本。

楼盘表固化设计。楼盘表初次生成主要是根据测绘数据库中的数据，楼盘表所需的展现数据可以每次都从测绘数据库中取数据，但这样存在的问题是楼盘表展现时，需要在测绘数据库中的不同表中取数据，取出的数据量也可能比较大，速度慢，展示不美观。因此，要对初次生成的楼盘表进行人工核查后进行固化，具体实现如下：

图3 基础楼盘表

将测绘数据库中的数据经过解析后存到楼盘表数据库中，每幢楼只存储一条数据，该条数据中的内容包含了所有楼盘表需要的数据。这样楼盘表在展现时，获取数据就比较容易，能提高性能，此处将同时存储xml数据和vml数据。如果是基本楼盘表，展现时只需读取vml数据，直接进行渲染显示；如果是专题楼盘表，则需要从楼盘表数据库中读取xml数据，与专题xml数据合并之后，在后台转换成vml数据，在前台进行显示。当通过楼盘表对楼盘进行操作时，操作后的数据需要存储到各个专题数据库。当测绘数据发生变更时，需要把变更后的数据同步上传到楼盘表数据库。

楼盘表变更设计。楼盘表变更其实就是房屋的测绘变更，房屋发生过变更测绘备案时，系统中保存有多个版本的测绘成果。根据可触发楼盘表展示的业务，系统选择一个测绘版本的成果生成楼盘表，操作人员也可以根据实际需要选择其他版本的测绘成果生成楼盘表。系统根据图形的形状、所在分层分户图的位置、单元号房号等要素进行自动关联。房屋从预测绘、实测绘及各测绘变更，建立完整的历史关系，可回溯任一测绘版本的房屋及其对应的丘面、楼盘表和分层分户图。

楼盘表的展现

设计生成并优化后的楼盘表是房产GIS以图管房的核心部件，是对幢内房屋分布状况的抽象归纳和展示。通常分两种形式展现，一种是二维楼盘表，一种是三维楼盘表。

图4 楼盘表多份版本设计

二维楼盘表采用了表格、带格子的列表等非图形手段展示，界面展示幢内房屋的拓扑分布情况以及房屋的相关信息，其格子形状是根据房屋面积、所在层次等为参数，通过计算得出。可以根据楼盘表主题、楼盘表版本等属性切换楼盘表，在多主题的情况下，可以采用色彩、符号、标注或混合多种手段叠加的方式显示。

三维楼盘表。二维楼盘表的本质为表而非图，但现实中的房屋在思维中只能够抽象成图，这种图表间的对立关系迫使二维楼盘表难以完整表达图的特征或信息。在图形学中可采用三维坐标来表示房屋形状结构，其中，XOY平面为房屋的基础平面(或基底平面)，Z轴为房屋的高程坐标轴(或房屋层数轴)。对于房屋这种结构，最佳的构造方式和表现方式为三维仿真，即利用虚拟现实技术来完全模拟现实中的房屋构造，建立三维楼盘图。

以幢为单位的三维楼盘表，通过关联分户的权属登记等业务状态建立，直观表现幢内房间空间拓扑关系及房间权属状态，真实模拟显示房屋空间立体构造，能够从形状上快速模拟房屋的物理现状，以利于进行深层数据分析。并且三维楼盘表可以在基础地形图上叠加显示，可以了解某套房产的采光、视野等情况。

楼盘表在各系统中的应用

图5 二维楼盘表用户界面

图6 三维楼盘表

默认的基础楼盘表采用的是当前测绘成果对应的楼盘表版本，展示测绘基本专题图。而由业务触发生成，按照业务类别可以确定楼盘表的专题，按照业务发生时间点确定楼盘表的版本，这时的楼盘表称之为专题楼盘表。专题楼盘表根据操作人员的权限、房屋的不同属性状态和不同的业务应用，在整个房屋生命周期里的各个阶段进行应用，体现在各管理子系统中，将房屋生命周期管理自然地整合起来。这里以杭州市房产管理信息系统中应用的楼盘表为例，简述楼盘表在项目管理和房屋登记管理子系统进行的应用。

楼盘表在项目管理子系统中的应用中主要体现在预售证审批中。楼盘表在房屋预测绘时形成，开发商申报时可以调用楼盘表的显示功能，并在其上进行按幢、单元、层，多次点击选择等批量操作，选择后设置是否申报预售、设置装修水平、户型、户型图等操作；预售证审批业务以统一的楼盘表进行审批，逐渐改变原先人工经验为主的审批，将各房屋用途、状态等业务逻辑和规则明确表达在楼盘表界面中，辅助业务之间的智能审批。

在登记管理子系统中的应用主要集中在房屋登记业务的受理、审核应基于房产测绘成果，并能实时获取房屋各类相关业务信息，业务办理各环节都能调阅楼盘表信息、房屋测绘信息、GIS地理位置信息，以及其他房产抵押、查封信息。对查封、抵押等限制信息，给业务人员提供自动核查、自动提示功能，实现智能化审批。可以以各种房屋权属类型进行专题显示，如按房屋产别专题显示，按房屋是否查封、抵押等限制状态进行专题显示。

图7 房产项目管理中的楼盘表

图8 房产登记管理中的楼盘表

基于房产基础数据和整个房屋生命周期的楼盘表管理形式，以图形化的展示方式延续了现实世界中人们对建筑物的直观认识，使得房屋的表现更直接、更形象，符合人们的思维习惯，大大方便了阅读。在楼盘表中，房屋的任何属性都可能作为一个表现的主题，各属性叠加综合起来还可表现为更复杂的业务主题，可根据业务需要定制多种多样的业务主题，方便操作人员更直接地获取信息，提高工作效率。通过楼盘表数据与各类房屋业务数据共享、互交互换、实时更新，可进行房屋生命周期的实时动态维护管理，实现智慧房管。