2013年房地产政策展望和市场预期

◎ 本刊记者 陈桂龙

2013年4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的“《中国房地产发展报告No.10》新闻发布会”在北京举行。房地产蓝皮书专家中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯、研究员李景国、副研究员尚教蔚、副研究员李恩平等对中国2013年房地产政策进行了展望，对房地产市场进行了预期。

《中国房地产发展报告No.10》指出，随着宏观经济探底并逐步复苏，2013年中国房地产市场将逐渐回暖，国家房地产调控也将进一步强化。

（一）2013年宏观经济走势及其对房地产市场的影响

1.2013年宏观经济展望

中国经济2012年三季度探底后，有望在2013年逐步复苏。

（1）受国际、国内经济复苏影响，2013年中国GDP增速有望高于2012年。从经济增长趋势看，经历连续10个季度下滑后（2010年一季度至2012年三季度），中国GDP增速在2012年四季度止跌回稳（四季度增长7.8%，略高于三季度7.7%），表明上一轮的经济调整基本结束，新一轮经济增长正在酝酿，2013年回稳趋势有望延续。从国内经济增长动力看，经济结构调整升级成效在部分省份已经彰显，产业结构明显改善，落后产能被逐步淘汰，新兴产业增长迅速，开始成为推动经济增长的新动力；在党的十八大精神指引下，城镇化和土地等领域一系列制约经济增长的制度障碍也有望得到破解，制度改革与创新有望推动中国经济再创辉煌。从国际经济形势看，困扰美国经济的失业形势和房地产市场均明显好转，欧债危机也有所缓和，除日本外，主要资本主义国家经济回稳复苏明显，有望在2013年为中国经济创造一个较好的国际经济环境。

（2）受美日量化宽松货币政策影响，2013年中国可能面临较高的通胀压力。继美国政府多次量化货币之后，日本安倍政府上台后积极推行弱势日元，企图以日元贬值推动日本经济复苏；经历重重欧债危机后，欧元及欧元区主要货币均出现大幅贬值。为应对欧美日货币贬值，其他经济体也必将纷纷仿照货币贬值，自2013年初以来，印度、英国均紧急宣布降息或货币贬值，俄罗斯、土耳其等国央行则紧急增持黄金储备，德国更是掀起一轮“黄金回家”浪潮。随着各国滥发主权货币，必然迫使人民币升值并恶化中国出口贸易条件，也促使国际热钱涌进国内市场，倒逼央行增发货币，引发通胀风险。

2.2013年宏观经济对房地产市场的影响

房地产市场与宏观经济息息相关。宏观经济通过对开发投资、市场销售以及市场心理预期等多方面对房地产市场产生影响。

（1）经济增速回稳形成居民收入增长和增长预期，有利于消费性购房需求积累。经济增速回稳有利于居民收入增长，增加准备购房家庭的购房款储蓄积累，也有利于增强对未来收入增长的预期，既增强预期购房家庭申请按揭借贷购房信心，也增强了银行对购房家庭按揭购房放贷信心。无论是收入储蓄积累还是购房按揭信贷信心提升，均将有利于消费性购房需求积累和释放。

（2）经济复苏预期有利于引导闲置资本进入生产性领域，并缓和房地产投机需求增长压力。经济复苏意味着生产性领域商机呈现，是追加生产投资和创业投资的好时机，这将有利于引导闲置资本进入生产性领域，股市和债市也将逐步活跃起来，居民储蓄的可选择投资渠道增长和拓宽。闲置资本可投资渠道拓宽，必将缓解为保值增值形成的房地产投机性需求增长压力。

（二）2013年房地产政策展望

1.房地产政策方向

房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，2013年调控难度进一步增大，同时，党的十八大后国家经济政策向促进城镇化和改善民生倾斜，预期房地产调控方向也将围绕这一主题展开。

（1）房地产市场利益分化加剧，调控难度增大。经历2008～2009年V形调整以及2012年小幅波动，房地产市场格局发生了较大变化，市场利益分化加剧，调控难度增大。其一，存量二手住房在高价位水平出现了一定的换手率，房价涨跌对住房持有者与潜在购房需求者带来明显不同的福利效应，房价下跌给广大无房家庭带来明显的购房机会，但也为广大住房持有者特别是高位接盘的居民家庭带来明显的财富缩水效应，住房持有和交易的市场利益分化加剧。其二，2012年在不少城市，无论房价还是地价均创出新高。但在高位房地价格下，2013年房地价格变化对不同开发经营模式的开发企业影响完全不同：对囤地囤房企业，房价高而地价增长越快，前期所囤压房地资产增值利益越大；而对快速周转开发的企业，房价高而地价快速增长，意味着购地成本越来越大，未来房屋销售风险也越来越大，房价增长形成对囤地囤房企业的逆向激励效应，也形成对快速周转开发企业的“驱逐良币效应”。

（2）房地产调控目标向促进城镇化与改善民生主题倾斜。党的十八大后，促进城镇化与改善民生被提到国家经济社会发展的战略高度，预期2013年及以后的较长时期内，房地产调控也必将围绕着促进城镇化与改善民生的国家发展主题展开：考虑民生主题，房地产特别是住房的居住消费功能将被强调，住房投资和投机性需求将被进一步打压；考虑城镇化主题，城乡建设用地有望统筹调控，一些人口快速增长的城镇化地区，建设用地特别是居住用地供应控制有望减轻，部分住房严重供不应求的城市，可能加快居住用地入市供应。2013年2月20日国务院常务会议精神（“新国五条”）及随后3月26日发布的国办发17号文（“新国五条细则”），实际上已经很明显地体现了这一战略高度，调控方向基本上聚焦稳定房价、抑制投机、增加供给。

2.若干代表性房地产政策展望

国办发17号文确立了全年房地产调控目标和方向，但具体的政策条文，有的还有待进一步细化，有的则可能对当前市场形势把握不很准确，引起了较大的社会争议，具体的政策实施还需要在调控实践中不断完善。

（1）存量住房交易所得税。国办发17号文提出对存量住房交易征收20%个人所得税，但该措施能否有效推行，能否起到应有的调控效果，还需要进一步细化和其他政策措施的配合。其一，由于存量住房持有伴随了大量的装修成本、房贷利息、购房款的投资机会成本等，存量住房交易所得收入如何鉴定存在诸多的技术难题，如果延续以前依据总房价比率征税，则等于直接的加价行为，成为房价增长的直接推手，与调控目标相背离；其二，由于相当比重的城市存量住房交易可能属于一卖一买的住房改善行为，“一刀切”的征税方案是对消费性自住需求的抑制，但如果实施差别化的减免方案，则纳入税负减免的改善性住房交易的时段维度、空间维度和数量面积维度如何鉴定又存在技术难题；其三，如果没有住房持有环节税费调控的有效配合，针对交易环节的个人所得税很容易通过抬升房价由卖方转嫁给买方，成为房价增长推手。因此，预期该政策措施可能由各城市地方政府选择性地试点实施，政策的执行力度可能根据其调控效果逐渐调整。

（2）住房持有税。继上海、重庆征收房产税试点一年多后，2013年在房价增长较快的部分城市，房产持有税有望进一步推广。实际上，2013年2月20日国务院常务会议已经把“扩大个人住房房产税改革试点范围”列为“坚决抑制投机投资性购房”的重要手段，只不过随后的17号文强调了对存量住房交易征收20%的个人所得税，其对加快推进房产税试点工作的内容被社会舆论相对忽视。不同于上海仅对增量市场、重庆仅对高档市场的试点模式，新推广的房产持有税将面对包括普通住房在内的各类存量住房，针对过度住房持有家庭（豪宅持有和多套住房持有）实施，新税功能定位将侧重调控住房分配，投机性的多套住房持有将是重点征税对象，但可以肯定广大市民自住性的普通住房将在税负赦免行列。相对于住房交易环节的个人所得税，开征住房持有税只需要确定单位面积税额和赦免资格，技术难度并不大，并且即使当前征税方案存在不合理，也可以在下一个征税年度加以调整，造成的税负不公程度有限，更由于广大的自住性住房持有家庭在税负赦免之列，征税引起的社会反对可以达到最小化。预期2013年中期以后，当交易环节的所得税调控效果不理想甚至助长房价、恶化市场环境时，一些大都市区住房持有税政策有望加快实施。

（3）限购限贷。2012年三季度以来，不少城市房价再次抬升，并且有增幅加大趋势，可以预期2011年以来实施的限购政策在2013年还将延续。贯彻17号文精神，2012年部分实施变相松绑突破的城市可能在中央政府压力下，重归从紧；银行对购房信贷的限制将进一步加大力度，二套房首付比例可能提高，部分城市三套及以上住房可能禁贷。

（4）住房保障。随着就业主导型城镇化向居住主导型城镇化的转型，城镇住房保障的重要性不断增强。2013年住房保障政策可能有两个方向：其一，保障性住房建设总量可能与上年持平或略有增长，但保障性住房建设主体和建设模式可能多元化；其二，住房保障体系改革可能有所突破，在有条件的城市，有望开展由砖头补贴向人头补贴试点，第三方金融支持补贴可能得到重视，遭到广泛质疑的职工导向的住房公积金制度改革可能突破。

（三）2013年房地产市场预测

1.房地产需求

受宏观经济复苏影响，2013年房地产投机性需求增长压力可能有所缓解，但消费性自住购房需求有望加大释放。

（1）投资、投机性需求增长压力可能略有缓解。房地产投资、投机性需求取决于资本市场，2013年中国资本市场格局可能有利于缓解房地产投机性需求增长压力。其一，经历2008年以来的经济调整，特别是近两年不少行业企业赢利下降，一些行业还出现了较大的亏损，使得中国国内闲置资本增长积累有所放缓；其二，2012年四季度国民经济摆脱增速下滑趋势，国内外市场均显示了较强的经济复苏信号，生产性领域商机开始显现，生产性行业的新增投资和追加投资，有利于分流资本市场的闲置资本，缓解以保值增值为目的的房地产投机性需求增长压力；其三，国家加大对投机、投资性购房抑制力度，也直接压缩了投机、投资性资本进入房地产特别是住房市场的操作空间。

（2）消费性需求有望加大释放，购房决策取决于房价变化。如上所述，经济复苏必将促进居民收入增长和收入增长预期，一方面，收入储蓄积累直接推动潜在的消费性购房需求，无房家庭的首套住房购买和现有住房条件较差家庭的改善性住房购买需求将呈现快速释放；另一方面，收入增长预期也为家庭购房的按揭融资带来有利条件，家庭按揭融资信心和银行按揭信贷信心均增加。当然，具体的购房决策还取决于房价实际变化，当房价增长过快特别是超过收入增长时，潜在的消费性需求可能重新被抑制，当房价微调或温和增长时，实际购房决策可能集中实施。

2.房地产供给

受2012年房地产投资相对低迷和2012年末房地产交易量大幅放大影响，2013年新增房产供给将相对偏紧，但存量住房供给则取决于调控政策走向。

（1）存量供给取决于调控政策走向。一方面，2013年存量住房供应存在加大释放的潜力。受经济复苏影响，生产性领域投资机会和资本市场投资渠道增多，一些投资投机性存量住房持有者存在转换资产持有形态寻找新投资机会的冲动，一些城市近几年内房价涨幅数倍之巨，多套住房持有者巨额的财富积累已经形成，其对未来住房市场价格变化风险担忧和获利了结心态增强，再加上中央加大反腐力度，官员财产公开制度实施预期增强，部分多套住房持有官员所持过量住房也可能加速入市；另一方面，实际的存量住房供应取决于调控政策走向。如果严格实施“一刀切”的20%个人所得税政策，政策实施后最初几个月的观望期内，存量住房供应将急剧下降，政策实施数月后，在房价增长推动下，存量住房供应还将逐渐恢复；如果调控政策重点转向持有环节税政策，则可能促使存量住房供应在中短期内加大释放。

（2）新增供给可能略有下滑或与上年大致持平。2011年末至2012年上半年房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2012年房地产新开工面积增幅大大下降，2012年前三季度土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2013年新增房产供给，同时2012年四季度房产市场回暖，成交量大幅增长，新建房产去库存化明显，考虑房产建设周期，预期2013年可供销售的新增房产供给可能有所下滑，或者与上年持平。

3.房地产行业

房地产行业2013年将延续2012年的重组格局，行业整体暴利将逐渐消退，行业内市场垄断程度将进一步提升，企业间业绩加剧分化。

（1）房地产行业整体暴利将逐渐消失，企业超额赢利将主要取决于其对市场节奏的把握和开发经营成本的节约。经过多年调控，我国房地产开发环节规范化程度大大提高，一级市场土地供应基本上透明化，房地产开发的资本准入和退出管理也更加标准化、科学化，房地产开发的行业利润将逐渐向社会平均利润看齐，行业高利润也将逐渐与行业高风险相匹配。行业内企业超额赢利将主要取决于企业经营成本的节约和市场机会的把握。

（2）市场垄断程度将进一步提升，行业内企业绩效将加剧分化。由于行业整体暴利逐渐消退，行业内企业绩效分化加剧，部分能有效获得低利融资、有效把握市场节奏的企业将继续保持利润高速增长，而市场融资成本高、对市场节奏反应较慢的企业将逐渐面临利润大幅下降甚至亏损。与行业内企业绩效分化加剧相对应，行业的市场垄断程度将进一步加剧，大型企业因规模效应拥有更好的融资能力和研发优势将获得更高赢利率，而中小企业市场劣势将日益加剧，随着赢利下降甚至亏损将逐渐面临破产、倒闭压力，被迫退出市场。

4.房地产交易

2013年房地产市场交易取决于具体政策措施选择和执行力度，部分城市房产价格可能出现较大幅度的攀升，存量住房交易量在20%个税政策实施后可能出现较大萎缩，新建住房交易量可能略有上升，但受制于新建住房供给能力，城市间市场分化加剧。

（1）房价走势取决于具体的政策措施选择和执行力度：如严格执行“一刀切”的20%个税政策，则总体房价可能出现较大幅度攀升，如政策实施重心转向持有环节税，则总体房价可能保持平稳态势或略有回调。严格执行“一刀切”的20%个税政策可能成为房价上涨推手。一方面，

在刚性需求推动下，二手住房价格将在原有价位上税负加成直接推高二手房价，而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应；另一方面，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。

如果国家调控政策重心由交易环节的个税转向持有环节税，总体房价则可能保持平稳态势或略有回落。开征房产持有税并取缔或大幅降低包括个税在内的交易环节诸类税费，可以通过增加多套住房持有成本，盘活多套住房持有家庭的存量住房供应，缓解由于城镇化形成的短期内城镇住房供不应求压力。

（2）城市间房产交易市场分化将加剧：大都市区可能迎来较高的房价增长，而多数中小城市房价走势可能相对平稳甚至有所回调。

经过多轮福利分房和城市改扩建置换性分房，当前城市绝大多数原有居民家庭都形成了自住性住房持有，不少家庭甚至持有多套住房，城市新增自住性购房需求主要来源于新增人口和家庭，其中各类移民人口和家庭是需求主体。而在中小城市与大都市区，自住性购房需求的移民人口和家庭存在性质差异。

在中小城市，可能产生自住性购房需求的移民人口和家庭主要是来自农村地区的乡—城移民，沿海城市以跨区就业的“农民工”家庭为主，内地城市则以周边农村相对富裕的农民家庭为主，这些乡—城移民整体上属于中国社会的中低收入人群，其购房决策也多以原居住所在地的农村建房成本作为参照，对房价敏感度较高，需求价格弹性明显。受金融危机影响，一些城市近几年投机、投资性购房增长较快，推动了房价的过快增长，而乡—城移民自住性购房需求被驱逐，导致存量住房出现了较高的空置率，个别城市甚至形成所谓的“鬼城”“空城”现象。在这些城市，只有房价合理回调，给自住性购房需求有效的市场进入机会，才有可能逐步消化前期累积的市场泡沫风险并促进居住城镇化的有序进行。

在大都市区，由于其较高的总体生活成本和住房价格，来自农村的乡—城移民人口不大可能真正购房居住，但其多样化的就业机会和消费服务供给，对来自中小城市的高收入特别是高学历人群则具有较大的移民吸引力。中国是一个有13亿人口的大国，即使是占比很小的高收入人群，也是一个庞大的人口规模。因此，在像北京、上海这样的全国性政治、经济、文化中心，当然也包括一些地区性的大都市，来自全国中小城市高收入的移民人口和潜在移民人口形成巨大的自住性或“潜在自住性”购房需求，可能导致这些大都市区房价在一个较长时期内背离本市居民平均收入，而向全国最富裕人群收入看齐，其房价可能存在一个持续增长阶段。