转型·创新·发展

◎ 本刊记者 黎林峰

中国房地产创新论坛

新型城镇化是未来中国政治稳定，经济发展非常重要的手段。新型城镇化的提法意味着之前大拆大建的传统城镇化手段已经被摈弃，圈一块地就开始数钱的房地产发展模式已经被时代抛到了脑后。在新型城镇化这一战略大布局下，房地产业发展获得了最重要的推动力，毫无悬念的是房地产业转型升级也面临新的要求和挑战。

习近平总书记有这样的发言，人们对社会美好的向往就是我们的奋斗目标，并进一步描绘为“我们的人民热爱生活，企盼有更好的教育，更稳定的工作，更满意的收入，更可靠的社会保障，更高水平的医疗卫生服务，更舒适的居住条件，更优美的环境，……”这其中，“让人民拥有更舒适的居住环境，更优美的环境”是房地产行业当仁不让的责任。4月18日， 中国日报网主办的2013中国房地产创新论坛暨地产华表奖颁奖盛典在北京举行，与会嘉宾围绕房地产业的责任与发展，畅谈创新心得与体会，展望未来，对行业的发展充满了信心。

苗乐如：中国房地产未来新机遇新挑战

快进快出的粗放式的发展已经过去，接下来将迎来地产界良性的发展。

——中国房地产协会秘书长苗乐如

十八大以后，中央提出了新型城镇战略发展思路，对国家的发展前景和命运给出了新的科学定位，这是房地产行业发展新的机遇与挑战，我国房地产行业发展基本态势如何？房地产业未来走向何方？

房地产市场朝向理性发展

一是为解决住房问题所做出的战略调整，商品房市场关注中小户型在调整结构；二是推动了行业和企业关注二三线中小城市及新农村建设；三是加快房地产产业由单一开发到产业园区多元化的发展；四是促进产业改革，促进了过渡依赖自然开发增长模式的转变；五是加速了房地产向全产业化生态绿色结合传统的发展方式；六是提升行业经营方式，改变了企业依靠土地增值获取利润的经营理念。

同时，数据表明，房地产开发企业过渡依靠银行贷款的局面正在改变，上市、债券、信托、基金等方式的不断发展，形成了新的资金来源。

从国家层面来看，保障房建设持续稳定推进，市场业态、产品细化，第三预期稳定，稳中求进是今年工作的基调。因此，国务院进一步明确调，宏观调控的方向不变，支持合理需求，保持房价稳定。这些政策的明确，有利于稳定社会，有利于向市场稳定发展。

理性的认知房地产市场和房地产产业，将成为房地产调控后各界的共识，政府应理性对待企业，企业理性看待市场，政府不要过渡依赖房地产的方式，这一切将对房地产的健康发展，创造一个良好的环境。

因此，可以认为，房地产市场及房地产行业将迎来后条款期新的浪潮，即：房价过快增长的势头得到了有效的控制，房地产市场朝着理性发展的态势平稳发展。

新型城镇化提出新的要求

新型城镇化战略要求我们要改变传统的城镇化的发展模式，走城乡统筹发展，改变农业发展方式和农民生活方式的道路。试问：农民进城如果生活方式不改变，要养猪要养鸭怎么享受到城市生活？我们必须总结过去的经验，走新城镇化道路，使得我们的农村社会管理社区化，使之与城市发展做好良好对接。新型城镇化，一定首先是尊重当地的产业化，其次才是建设品牌和产业发展。这是我们房地产业在新型城镇化发展的当前，应认识到的问题。

坚持绿色、低碳节能可持续发展道路

扩大内需是当前转变经济发展方式，促进城市发展的要素；拉动房地产业上下游发展，更是推动商业旅游休闲文化等大型消费的有效载体和持续的动力，在十八大全面建设小康社会的要求下，房地产的作用将进一步发挥，市场和业态的愈加深入，房地产业的发展，要坚持走绿色，低碳节能可持续发展的道路。

把握远景 应对挑战

新型城镇化、绿色低碳节能可持续发展……在住房保障后适时放开市场，实现住房保障和商品房发展的协调发展；支持首次置业，发展支持改善性住房需求……等等这些都是房地产业发展的机遇。

在迎接房地产发展新机遇新挑战之际，要高度重视少数城市房地产泡沫破裂的教训。特别是一些领军企业，进入三四线城市时，要充分考虑地方的土地供应热情，更要合理安排自己的开发节奏，协调推进各个业态的发展，缜密规划、理性决策、循序推进，要注重前期调研，量力而行。

总之，我们国家有自己的实际国情，在借鉴国外经验的时候，不能简单套用，要充分研究新型城镇化、工业化过程中房地产市场的特征，为经济发展创造一个宽松的环境，促进房地产业的健康发展。

面对房地产的未来，机遇与挑战并存，准备充分的地方政府和企业，将赢得更大的发展主动权。

张卫克：转型中的房地产业

祝愿今年的房地产市场平稳发展。

——同观投资集团董事长张卫克

最近几年，特别是在北京市场，随着供应地的紧张，市场价格的飞涨。政府调控是一个很有效的方法，但是对我们开发工作来说是很大的压力。所有的政策都是围绕防止价格的大幅度波动，限价挤压的开发商的利润，维持的是市场价格的稳定。因此从这个角度来说，我们现在面临的挑战比较多，但是机会依然存在。

当前我们国家正处在一个经济转型时期，随着人民币的升值，外贸企业压力很大。房地产业面临调控。总的来说，消费目前还不是特别的理想。整个经济包括房地产业在转型过程当中，确实面临着很多的压力。但是，从中国整个经济的发展来说，东部西部发展不均衡、大城市和中小城市不均衡，很多三线城市其实房价并不高，很多西部城市也不高，这种不均衡的发展对房地产业来说，应该有很多的机会去把握的。

首先是要满足年轻群体的住房消费需求。目前八十年代出生的已经进入生育高峰期，在北京这方面的产品，市场需求很大，销量也非常好。针对这个消费群体，不管是在北京，还是在全国的其它地区，都还能够有几年的发展机会，所以希望我们共同把握这个机会。

其次是针对老年人的需求，中国在快速进入老龄化，有一个统计的数据，中国的人口结构是橄榄型的，2016—2017年将达到橄榄型最大值的部分。现在政府也在高度重视这个问题。基于十年前的开发经验和客观实际情况，建议做老年住房项目要真正为老年人考虑，做好医疗和配套，并且一定要持有一部分，作为以租赁为主的一种商业模式，我认为这样对于养老住房项目的开发会有更加积极的作用。

再次，过去的两年，我也到美国去考察过多次，特别是对美国的西部城市如旧金山、洛杉矶的很多项目做了考察。考察的最后结论，我认为美国的市场，不适合中国的企业去做大的发展。因为我们短期内面对的主流市场，应该还是中国移民去的客户，而不是当地的居民。中国人现在在美国，都是属于中产以上的，所以中国人比较注重学校、教育，包括配套。有这些好设施和配套的社区在美国都是好的社区，这种好的社区，它发展都很成熟了。能参与开发的项目基本上是只能建4至8栋别墅，最多了的也就建15栋别墅，规模太小并不适合。因此，作为一种学习尝试可以，但是作为大的发展，目前还没有找到合理的有规模的商业模式。中国和美国是两个非常不一样的市场，美国是成熟的市场，其中真正的盈利空间和能力都是非常有限。中国的开发商在美国做一部分投资，对冲一下风险可以，但是在美国要做大的发展还没有很好的模式。

在正在进行中的城镇化过程，我们需要不断地学习和探讨，在寻找一些机会，也希望寻找到一些可以形成规模效益的商业模式。但是目前城镇化过程当中，主要是面对县城以下的市场，面对的市场容量还是有一定的限制，我相信经过几年的发展这块一定会产生有规模的商业模式。

郭莹辉：调控促进中国房地产业理性回归

新型城镇化下延续地产产业园区无限机会。

——北京科技园建设集团股份有限公司董事长总经理郭莹辉

房地产调控促进中国房地产业理性回归，主要有两个重要的标志：一个是我们开发商对于产品本身和技术本身的关注度比以前提高了，体现在项目通过户型的优化、功能的强化实现技术和产品的创新，通过绿色节能的设计和施工，实现环保目的等等；另外一方面是促进房地产细分市场的蓬勃发展。

这两个变化，可以说无论是企业战略的转型，还是某一个主营业务的局部调整，都表现得十分明显。从住宅地产原来的一统江湖，到现在的商业地产、产业地产，各种细分市场已经从说到做逐步在实践。作为园区地产来说，我们会倡导行业向产业集聚创新创业的方向发展，把房地产作为平台，把科技金融和城市功能有机整合在一起，从简单的社区到城市，由产业园到产业新城。这样的一个转变，实际上是把开发商已经置身于国家战略的发展趋势里考虑，将企业的发展融入到城镇化的进程当中了。因此，我们在承担社会责任之初，也同时找到了自己的新的赢利机会。如何做好园区地产，把园区发展和经济发展更好地结合起来是我们正在思考和探索的新的命题。

王军：承担责任，创新发展

宏观调控下，环境变了，我们要顺应需求，适应需求，做出新的产品来。

——北京春光集团总裁王军

作为开发商怎么承担社会责任？这是我们应该思考的问题。新型城镇化对开发商来说是一个很重要的社会责任，新型城镇化是人的城镇化，而不仅仅是房子的城镇化。我们几年前在做探索，做了新型城镇化的模式，就是解决不离土的城镇化，即城不动，乡不动，城入乡。这个模式也得到了国家的高度认可，我觉得这是开发商应该尽的责任。

另一个方向，作为开发商要考虑，现在人们的需求在宏观调控的背景下也发生了很大的变化。这个变化在哪里？

第一，他们更加注重休闲度假这类需求，我们要去重视。

其次，现在的人都非常重视生活的健康，这也是一块很大的需求。

第三，整个中国社会人口结构在发生急剧的变化。2012年，60岁以上的人口，中国已经有两亿，这个数字在 2033年就增长到4亿，这就意味着一些养老型地产会有新的变化。我们有大量的项目在推出和实施，这样的变化我们要抓住。

第四是园区地产。目前各地方政府都要推动区域经济发展，希望能藉此支撑区域经济发展。我们需要积极实践探索产业地产模式，为地方经济发展做出应有的贡献。

马克：创新的信号

中国地产界终于迎来了我们企盼已久的价值来临时代，希望每个地产商都走上价值之路。

——启明东方暖策划&大型活动集团董事局主席马克

中国房地产发展至今，其社会角色在发生变化。在这种责任感发生变化的时候，意味着开发商不光是在卖房子，而是在卖一种生活方式——你承担的社会功能甚至于是城市的功能甚至是政府的功能甚至是解决人均的功能，这是一个大的问题，所以要回到价值的本源。所有开发商在重视这个事，很多开发商可能没有注意这个事，价值是有一个价值发现到价值创造一个完整的脉络的，任何人都无法逾越这个过程。

就房地产业发展趋势而言，有几个信号可能是创新的信号，值得大家关注：

第一个信号是我们的目标人群变了，我们要研究一下新的目标人群，什么人将成为未来十年，未来五年中国主力的房地产销售人群？开发商首先应该研究这个，这是一个很重要的信号。目标人群变了，他的需求就会变了，你有什么样的医疗，有什么样的教育，有什么样的附加值卖给他？这是他关心的事情，而不仅仅是卖房子。

第二个信号是产业结构变了，运营模式也变了。因为我们这个行业是专门做跟文化沾边的事，我给大家举个例子：“印象”。很多做演出的团队不是每个都有收入的。“印象”的演出在中国有八个，最好的一个演出“印象”一年收入14亿。在这里它的产业结构变了，不再是文化属性，而是带动了这个城市的经济的发展，甚至区域经济的飞升。所以这是很好玩的一个事，它即能够挣钱，而且会挣更多的钱，但是它起到的功能性、作用性，会在新的时期有变化。

第三个是我们讲到的城镇化的建设，大美中国等等这些东西。