朱中一：养老地产处于探索阶段

文│本刊记者 方帅

面对人口老龄化所产生的一系列问题，中国房地产业协会于2011年设立老年住房委员会，从多途径为房地产行业应对中国人口老龄化的挑战作出探索。

在近日接受本刊记者专访时，中国房地产业协会副会长兼老年住区委员会主任朱中一特别指出：“我们国家人民基本处于未富先老的情况，我们目前的家庭结构是“421”的家庭人口结构，即夫妇二人上有4位老人下有1个孩子。养老问题迫切的同时需要注意到是，养老地产的发展处于初级阶段，还有诸多问题需正在探索。 ”

《中国房地产业》：我国的养老产业有哪些特殊的地方？

朱中一：在亚洲范围，日本的养老产业和养老住区建设方面有很多的经验，特别是从2000年以来，养老产业和养老地产得到了快速发展。是我们学习借鉴的榜样，中国的养老产业和日本相比有中国特殊的地方，我们国家养老产业面临五个问题，第一，中国人口基数大，再加上长期以来实行的计划生育政策，老龄问题的基数特别大；第二，中国目前正处在全面建成小康社会的阶段，中国未富先老的问题比较突出；第三，当前城镇化进程加快，人口流动大，空巢老人情况比较突出，这也给传统的家庭养老带来了很多问题；第四，我们国家的民政福利养老机构，总体数量不足，社会的养老机构还没有完全的建立健全，社会化的养老服务能力缺口很大，所以发展养老地产迫在眉睫。第五，面临迅速扩大的养老压力，我们在理论、政策、制度、机制、市场方面还缺乏准备，所以我们一方面要看到现在存在的养老问题有必然性的一面，同时要正视我们面临的这些问题，要下大力气解决这些问题。

《中国房地产业》：中国的养老地产应该本着哪些原则去建设？

朱中一：养老地产应该以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的养老服务体系。新型的住宅小区要考虑有配套的养老设施。比如许多房子到6层才有电梯，以后给老人住的房子3层就要有电梯，这些细节都要考虑到。我们鼓励社会力量参与机构养老的建设。但从目前看，大规模的建设养老地产不太可能。因为十二五期间，毫无疑问是以保障房为主，但是未来养老问题一定会显现出来，目前我国对于养老地产还是处于探索阶段，开发商不要急于进入，要确保模式可持续发展的情况下进行尝试。养老地产的本质是给老人提供养老服务措施，而且还要提供养老服务的到位，并不是追求住房的豪华。

《中国房地产业》：老年住区委员会有哪些工作？

朱中一：《中国房地产业协会老年住区委员会工作规则（送审稿）》明确提出了我们的业务范围，主要包括总结交流国内外老年住房的先进开发经验，不断探索适合我国国情的老年住房开发及运营模式，积极开展推动我国老年住房发展的政策法规研究；借鉴市场经济发达国家已实行的以房养老（住宅反向抵押贷款）、异地连锁养老、购置有限产权等多种做法，探索住房资产、金融资产等在个人一生期间的合理配置与价值转换，提升老年人的生活质量，同时推进房地产的合理流动；为政府和行业管理部门制定相关行业标准，提供优秀设计图集及技术支持，完善养老服务设施，抓好项目的示范和推广；会同与老年住房有关的金融、保险、医疗等单位和有关社会团体，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建设，促进老年住房建设等社会养老服务事业和产业的发展等等。

《中国房地产业》：社会资金更多参与到养老地产领域，其盈利模式也是不可忽视的关键问题，养老地产的盈利模式应该是怎样的？

朱中一：养老地产要想做得好，最主要的是运营管理模式。开发的过程中自然要考虑到盈利的问题，哪些是自己持有，哪些是对外销售，哪些是采取会员制的方式，都要考虑清楚。另外，养老地产是卖房子还是卖服务也是开发商需要思考的问题。对于养老地产来说，运营管理比开发更困难。

《中国房地产业》：养老地产目前最迫切需要的政策支持有哪些？

朱中一：比如拿地政策，是否可以区别不同的养老项目，采取划拨或协议出让的方式，不一定采取招拍挂的形式。又比如我们国家在研究推广REITs，是否能把养老地产作为REITs推广的一个试点。此外，保险资金具有长期回报的性质，能否在市场运作的层面上允许保险机构介入，减轻开发商融资上的压力。

养老住宅卖点理想的居住模式是混合养老的模式，也就是普通社区里增加养老机构或照料中级，老人既可以做到空间上的独立，又可以得到亲情的照顾。这样的社区充满活力，不像单纯的养老社区只有老人。这也将在未来成为养老地产的卖点。

此外，我个人认为，我们若要效仿日本建立一种单独的保险制度可能很难，但是我们有住房公积金制度，在这方面来探索福利养老保险，或许可行。

《中国房地产业》：开发商在养老地产领域应扮演怎样的角色？

朱中一：开发商一是要按照老年住宅的一些标准去建设养老项目，二是要在既有建筑改造中发挥重要的作用。在一些政府主导、社会参与的项目中，有实力的开发商应该去做一些探索，比如万科、海尔专门成立了相关的部门去关注这一领域的开发，当然，不要求所有开发商都进入养老地产项目的开发，如果一拥而上的话就会盲目开发，供大于求。