基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模型及实证研究

耿松涛 陈文玲

(1．海南大学旅游学院，海南海口570228;2．国务院研究室综合司，北京100017)

第3灰类，一般风险(e=3)，设定灰数⊗1∈［0，3，6］，白化权函数为f3:

第4灰类，较低风险(e=4)，设定灰数⊗1∈［0，4，8］，白化权函数为f4:

对于评价指标Uij，第x个项目属于第e个评价灰类的灰色评价系数记为，则有

随着居民生活水平和可支配收入的不断提高，越来越多的居民将闲暇时间用于旅游消费，这种消费需求直接刺激和带动了国内旅游地产业的发展。此外，国家出台的相关支持政策，也为旅游地产的发展奠定了基础，旅游地产发展前景广阔。旅游地产的发展是事关旅游业和房地产业融合与协调的重大问题，也是值得全面、系统和深入探讨的课题。

虽然旅游地产的开发带动了旅游业和房地产业的发展，对促进国民经济发展和城市建设发挥了不可替代的作用，但中国旅游地产理论研究仍比较薄弱，实践上也刚起步，尚处在初级阶段。对于旅游地产的定义，学术界也存在较大的分歧。本文在前人研究的基础上，对旅游地产进行如下定义:旅游地产是指以优美的自然资源、悠久的人文资源为依托，满足人们旅游、休闲、度假及养生等综合需求，在旅游景区及其邻近区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。从旅游地产的定义可以看出，旅游地产项目在开发过程中有大量的资金投入，因此在旅游地产项目开发过程中会存在大量的风险因素。但是，目前针对旅游地产项目开发风险的学术研究相对较少。因此，分析旅游地产项目开发中可能存在的风险因素及风险评价，不仅是旅游地产理论需要研究的问题，更是实践中亟待解决的重要问题。

“旅游地产”这一概念在我国使用较多，但在外文数据库中很难直接检索出关于“Tourism Real Estate”的文献，国外与“旅游地产”相对应的关键词如Time share(分时度假)、Time-Sharing Hotel(产权酒店)、Resort Real Estate(度假地房地产)、Recreational Property(休闲不动产)、Recreational Real Estate(休闲房地产)和 Resort Property(度假地不动产)的文献数量较多。而其中，分时度假在国外学术研究和业界的使用频率最高，许多研究与论述都是围绕分时度假展开。在国外，分时度假的研究已有40多年的历史，其研究成果较多、涉及领域较广，包括对分时度假的概念界定、产业发展分析、市场分析、市场销售、交换网络系统、保障体系、法律法规等方面(Woods，2001;Rezak，2002;Pryce，2002;Woods和 Hu，2002;Hobon，2002)。Clever(2001)通过对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，发现这种投资顺应了社会经济发展和消费者需求变化趋势，休闲社会来临使人们有更多的时间休闲度假，旅游业正在成为房地产商投资的热点，而房地产迎合旅游业会有更广阔的市场。目前国外专门研究旅游地产投资风险方面的理论不多，但对于房地产投资风险分析的研究有一些值得我们借鉴。Sindt(1998)在《Real Estate Investment Analysis and Application》一书中研究了房地产投资分析问题。Jovanovic'(1999)和Spaulding(1997)对房地产投资风险做了全面的研究，主要集中在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面。针对旅游房地产的研究，我国学者涉足也较早，陈卫东(1996)探讨了旅游房地产的有关问题，并提出了区域旅游房地产的三种开发模式，即随意型、规划型和混合型;陈谅闻(1998)对环西湖各类旅游建筑的合宜性进行了探讨;沈飞(2001)把旅游地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分实现旅游功能;周霄和黄猛(2007)以深圳华侨城旅游地产为例，提出了旅游地产投资成功需具备的经营模式、主题定位、开发方式、投资时机、风险规避、项目选址、资金运作、产品组合八大要素;王琳(2007)分析了我国旅游地产开发过程中存在的问题并提出相应对策;陈金定(2007)探讨了旅游度假地产开发的制约因素和策略，并认为我国旅游业从传统的观光旅游向休闲度假旅游的转变使得旅游地产的发展迎来了难得的历史机遇;耿松涛等(2012)探讨了我国旅游地产开发中的单一地产开发和复合区域开发两种模式，从产业政策、模式选择、策划设计、管理保护、商业营销、不可抗力风险等方面进行了全面分析，并提出了风险规避的策略与建议。

综上可知，现有的研究针对旅游地产开发风险的量化研究相对较少，因此本文以旅游地产项目的开发风险为研究对象，通过旅游地产项目开发风险指标体系的构建来明确旅游地产项目风险评价所涉及的具体层面，然后采用多层次灰色评价模型来构建旅游地产项目开发风险的评价模型，最后以A企业为例进行实证研究。

1 旅游地产开发风险评价模型

如果一个问题选择用数理统计的方法进行分析，通常需要有大量的调查样本，并且数据应服从某种典型分布。而灰色系统理论则具有一般数理统计方法不具备的优势，即采用选取若干专家对研究对象进行分析便可得到客观可信的评价结果，因此常常被用来解决“贫信息不确定性”和“小样本”问题。由于目前国内外关于旅游地产项目开发风险的定量研究较少，尚未形成全面系统的研究方法;以及受统计数据所限，很多旅游地产项目开发风险的指标很难从定量的角度来考察，即其评价指标具有较强的灰色性，所以若采用以往的研究方法如层次分析法、因子分析法、熵值法等很难准确地对旅游地产开发风险进行评价。因此，本文依据灰色系统理论来评价旅游地产项目的开发风险，避免了由于小样本以及信息不确定而引起的缺陷等问题。

1．1 指标体系的确定

首先在检索国内外有关旅游、房地产、旅游地产研究文献的基础上，初步筛选出与本文研究相关的评价指标，然后通过对海昌集团等旅游企业相关管理人员、房地产企业高级管理人员进行访谈来修正和完善所选的评价指标，去除掉重复、表述不明确及获取困难的指标，得到45项指标。再由旅游学、管理学、经济学和公共管理方面的16名专家学者组成4个评估组①2012年6月在大连东北财经大学举行“槐城旅游论坛”，参加论坛的包括旅游学、管理学及经济学方面专家40余人。根据专家的研究领域，选择16位专家进行本文指标体系筛选工作，最终确定本文的旅游地产项目开发风险评价的指标体系。同时，在16位专家中又选择了5位旅游地产方面的专家对A企业旅游地产项目开发风险的30项评价指标进行打分，从而获得了本文评价的原始数据。对旅游地产项目开发风险评价的各项指标进行筛选，剔除了其中的15项指标，最终保留30项指标(见表1)。

1．2 权重的确定

多层次灰色评价中，各指标的权重确定有主观法与客观法。其中，层次分析法(AHP)、G1法等主观法是指根据评价者主观上对各指标的重视程度来决定权重;熵值法、因子分析法、变异系数法等客观法是指根据客观原始数据信息的联系强度或各指标所提供的信息量来决定指标权重。主、客观赋权各有优缺点，因此本文采用AHP与变异系数相结合的方法来确定指标的权重。

(1)AHP法确定权重

a．指标层对因子层的权重

运用9标度法构造判断矩阵，并用特征向量法求权重。则每个准则层下第k个指标的权重vk为:其中为因子层下第k个指标对该因子层的权重;v′k为判断矩阵最大特征值所对应的第k个特征向量;M为因子层下指标个数。对结果进行一致性检验，检验通过，则权重分配合理。否则，重新构造判断矩阵求权重。

(2)变异系数法确定指标权重

设uk为第k个指标由变异系数法求得的权重，m为评价指标个数，n为评价专家数。根据变异系数求权重的公式为:

其中，Vki为第i个专家对第k个指标的评价值，V—k为第k个指标的所有专家评价值的平均值。

(3)综合权重

设对第i项指标主、客观赋权的权重分别为wsi、woi，则综合赋权的权重按下式计算:

1．3 指定评价等级

根据研究内容确定灰类的评价等级，本文采用5级量表的形式来确定。

1．4 建立评价样本矩阵

评价专家序号为k，k=1，2，3，…，n，即有n位评价专家。每位评价专家对指标体系进行评价(如果是对一个对象进行评价，那么就以每一个一级指标为对象建立一个矩阵;如果以多个目标为对象，就以一套指标对应的不同对象建立评价矩阵。即可以评价一个目标，也可以评价多个目标)。这里以多个评价目标为例，对第x个项目的评价指标Uij评分等级标准打分并填写专家评分表，据此表得到第x个项目的评价样本矩阵

1．5 确定评价灰类

由于人为因素的影响，专家只能给出一个灰数的白化值。为了真正反映属于某类的程度，需要确定评价灰类的等级、灰类的灰数及灰数的白化权函数。设评价灰类序号为e，e=1，2，3，…，m，即有m个评价灰类。通常根据研究内容的实际需要将评价灰类取为五级(高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险)，即m=5。在此，需要确定评价灰类的白化权函数用于描述上述灰类特征。

第1 灰类，高风险(e=1)，设定灰数⊗1∈［0，1，2］，白化权函数为 f1:

第3灰类，一般风险(e=3)，设定灰数⊗1∈［0，3，6］，白化权函数为f3:

第4灰类，较低风险(e=4)，设定灰数⊗1∈［0，4，8］，白化权函数为f4:

第5 灰类，(e=5)， ∈［0，5，10］， 数为 f5:

1．6 计算灰色评价系数

对于评价指标Uij，第x个项目属于第e个评价灰类的灰色评价系数记为，则有

对于评价指标Uij，第x个项目属于各个评价灰类的灰色系数记为，则有

1．7 计算灰色评价权向量及权矩阵

所有评价专家就评价指标Uij，对第x个项目第e个灰类的灰色评价权记为

考虑到灰类有5个，即e=1，2，3，4，5，便有第x个受评项目的评价指标Uij对于各灰类的灰色评价权向量r(x)ij:

从而得到第x个受评项目的指标Ui所属指标Uij对于各评价灰类的灰色评价权矩阵，则有:

1．8 综合评价

对于第x个项目的评价指标Uij，做综合评价，其综合评价结果记为B(x)i，则有:

由Uij的综合评价结果B(x)i得第x个受评项目的Ui指标对各评价灰类的灰色评价权系数矩阵R(x):

于是，对于第x个受评项目的指标Ui做综合评价，其综合评价结果记为B(x)，则有:

1．9 计算综合评价值

设将各评价灰类等级按“灰水平”赋值，则各评价灰类等级值化向量C=(1，2，3，4，5)。于是，第x个受评项目的综合评价值Z(x)按下式计算:

2 旅游地产项目开发风险评价实证研究

2．1 数据来源

为了保护旅游地产企业的相关信息，在本文中涉及的企业信息均不采用真实称呼。现有A企业要进行旅游地产项目开发，但由于目前国家产业政策以及企业的自身实力等问题对项目的开发产生了一定的风险，为了了解各方面的风险大小以及是否适合进入旅游地产项目，A企业在开发前首先决定进行旅游地产项目开发风险的评估，从而在旅游地产项目的开发过程有效地规避风险，使项目取得成功。本文拟对A企业旅游地产项目开发进行风险评价。首先选择5位旅游地产方面的专家对所确定的旅游地产项目开发风险评价指标体系以李克特5级评价标准进行评估，即对每一项指标采用(高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险)=(1，2，3，4，5)的方式进行打分;然后根据专家的评估结果，计算出A企业旅游地产开发项目的各项风险指数。

2．2 指标权重的确定

根据指标权重的确定方法，采用AHP确定旅游地产项目开发风险各指标的主观权重，采用变异系数法确定旅游地产项目开发风险各指标的客观权重，然后利用综合权重的计算公式求得各指标的综合权重(见表1)。

表1 旅游地产项目开发风险评价指标体系及权重

2．3 旅游地产项目开发风险评价

(1)确定评价样本矩阵

根据专家针对各项指标的打分情况，建立如下灰色评价样本矩阵:

(2)计算灰色评价系数、权向量

对于旅游地产项目开发的产业政策风险，根据评价灰类的划分，首先计算各个灰类的白化权函数。

根据灰色权向量的计算公式，可得旅游地产项目开发的产业政策风险的权向量为:同理可以计算旅游地产项目开发风险其他各个方面的风险权向量。

(3)综合评价值的计算

根据各指标的权重以及各个风险的权向量来计算各个分项风险的评价向量:

最后根据风险等级以及各风向的权向量计算旅游地产项目开发的各项风险评价值以及总的风险评价值如下所示:

2．4 旅游地产项目开发风险情况分析

通过表2可以得出旅游地产项目开发风险的一些基本结论。

表2 旅游地产项目开发风险评价结果

通过表2的评价结果可以看到旅游地产项目开发风险的各项风险均处于较低的状态，即都大于3．7的水平。本文设定的评价集为(高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险)=(1，2，3，4，5)，本文的评价结果处于一般风险与较低风险之间。其中管理保护风险为3．9933，向4的状态靠近，产业政策风险、商业营销风险都大于3．8，其余的各项风险值也都大于3．7，因此A企业的旅游地产项目开发风险较低，前景乐观，适合投资。具体分析如下。

管理保护风险的分值为3．9933，低于旅游地产项目综合开发风险，处于最低风险状态水平。此项风险一方面体现在旅游地产项目的开发对于周边环境与资源环境的影响，另一方面体现为对投资项目工程的管理与运作，两个方面的因素均与企业内部的管理与控制能力关系密切，A企业建立时间较长，在房地产领域具有一定的知名度与信誉度，企业内部管理层次清晰，而且企业在各个项目的运行中都很注意从可持续发展的角度来考虑，同时管理人员都具有丰富的经验与业务能力，能够保障项目在运行中风险降至最低。

产业政策风险的分值为3．9726，低于旅游地产项目综合开发风险，处于第二位。国家在“十二五”期间对房地产项目的开发与管理提出了很多限制性的政策，其中土地审批制度更加完善，而且比以前更加严格，这使旅游地产在土地获取上有了一定的风险，但A企业以往土地获取的状况在行业内好于同等水平的其它企业，土地管理制度风险较小。但国家的房地产交易税、信贷业务政策的改革与创新将对A企业产生一定的影响，虽然国家总体的政策对房地产行业限制性更加严格，但旅游产业是国家“十二五”时期重点发展方向，因此旅游地产的发展趋势在国家宏观调控与经济政策的作用下将呈现一种良好的状态。综合来看，产业政策虽然对地产项目有所限制，但旅游地产项目由于其特殊的作用与地位会得到一个良好的发展空间。

商业营销风险的分值为3．8977，低于旅游地产项目综合开发风险，处于第三位的水平。营销是旅游地产项目成功与否的关键因素，良好的营销模式可以有效地对旅游地产项目进行市场宣传，加快旅游地产的营销速度，降低旅游地产项目可能形成的资金周转风险。A企业具有地产专业营销团队，可以从营销模式、营销策略、营销理念、营销路径等方面提供全方位的营销概念，保障了A企业商业营销的有效实施，可以降低这方面的风险。

模式选择风险的分值为3．7525，高于旅游地产项目综合开发风险，处于第四位的水平。模式选择对于旅游地产的风险也是一项很重要的因素，要根据现有的经济政策与产业发展重点进行适合项目本身的发展模式，选择正确与否的关键在于把握好当今的国内外形式与政策。但根据这些做出完全正确的判断是很有难度的，所以该项风险相对其他风险更大一些。

策划设计风险的分值为3．7500，高于旅游地产项目综合开发风险，处于第五位的水平。策划是一个项目成功与否的关键，也是项目成功风险较大的一个因素，由于目前地产市场的动荡变化，使得策划的风险也在不断地增大，策划的时效性较短，很可能出现策划初期效果较好，但到后期可能出现效果不佳的现象。即使项目的广告策划与创意策划做得再好，也不可能满足所有人群的需要，这些都存在一定的风险，因此要把握好目标市场定位，有效降低风险的存在，由于A企业具有长期的地产项目策划经验，可以保障项目目标市场的准确性，所以项目的整体策划风险可以得到有效的控制。

不可抗力风险的分值为3．7081，高于旅游地产项目综合开发风险，处于第六位。世界性的经济形势变化或者国内产业政策变革在旅游地产项目的建设过程中，都可能对旅游地产项目的开发与运行形成很大威胁，这些风险极难避免，只有采取一定的应急措施进行有效的防范，因此这项风险在各项风险中是风险最高的一项，由于A企业在地产行业的多年经营经验，且采取了多元化的发展战略，可以针对突发危机及时调整，形成应对策略，从而可以最大限度地降低不可抗力风险对于项目的影响。

3 结论与讨论

旅游地产项目开发风险评价是一个复杂而系统的工作，在评价指标方面包含针对评价对象的多种评价因素的确定，以及对各种评价因素的重要性赋予不同的权重，这其中既有定性的研究也有定量的分析。本文建立了旅游地产项目开发风险评价的指标体系，并采用主客观结合的方法确定了各指标体系的权重，同时运用多层次灰色评价对旅游地产项目开发风险进行了案例研究。以A企业为案例的风险状况评价结果显示，A企业旅游地产项目开发风险的综合评价值为3．8203，处于接近较低风险状态，表明A企业适合进行旅游地产项目的投资开发。其中管理保护风险的分值为3．9933、产业政策风险的分值为3．9726、商业营销风险的分值为3．8977、模式选择风险的分值为3．7525、策划设计风险的分值为3．7500、不可抗力风险的分值为3．7081，表明各个层面的风险评价分值都适合进行旅游地产项目的开发，开发风险较小。本文对旅游地产项目开发风险评价模型的建立与实证研究，为旅游地产行业的开发风险评价与投资选择提供了一定的理论与实践指导，同时也希望通过本文的研究为未来旅游地产项目风险研究提供一种可能的范式。

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(责任编辑:车婷婷)