保障性租赁房居民储蓄融资模式构想

□文/牛丽云 刘玲璞

（河北农业大学城乡建设学院 河北·保定）

租赁型保障房一般只租不售，租金水平低，资金回笼速度慢，属于微利项目，不能满足开发商的利润要求，开发商没有投资动力。租赁型保障住房属于福利住房，本应由政府出资建设，但租赁型住房不能实现滚动开发，投资额巨大，政府没有能力筹措全部资金。2012年保定市保障性租赁住房建设目标是廉租房2，000套，公租房10，000套，约需资金投入12亿元。政府投入30%，还有70%约8.4亿元的资金缺口，保障性租赁房的可持续开发问题相当严峻。因此，保障性租赁房融资问题是租赁型保障房建设的难点，也是住房保障制度能否顺利实施的关键。

一、日本租赁型住房融资模式启示

（一）日本租赁型住房融资模式。日本实行住房供应双轨制，中低收入群体纳入国家住房保障体系，高收入群体通过房地产市场购买住房。日本的保障住房包括租赁型和出售型，租赁型住房针对低收入群体和中等收入群体，出售型住房针对中等收入群体。租赁型住房的开发者包括地方、中央公团和私人开发商，地方、中央公团的建设资金来自地方、中央政府的财政补贴和住房金融公库，私人开发商开发的符合政府标准的租赁住房资金主要来自住房金融公库。住宅金融公库在租赁型保障房建设中行使资金融通职能，是租赁型住房建设资金的最主要提供者。住宅金融公库承担向建房符合国家标准规定的公团公营企业或民营企业以及住房政策导向者提供长期低息贷款的义务，平均利率比商业银行贷款低30%左右，利差损失由政府财政部承担。

（二）日本租赁型住房资金来源实质——国民储蓄资金。日本住房金融公库成立于1950年，是政府全额出资的政策性金融机构，为应对日本战后面临的住宅严重短缺局面而设立。公库成立初期，每年提供的贷款为8万套住宅左右，随后规模迅速扩大，1970年时达到年25万套，高峰的1994年达到了95万套左右，之后一直保持在50万套左右的规模。到2001年年末为止，利用公库贷款建造的住宅总数已达到1，890万套。住房金融公库为保障性住房的建设提供了充足的资金，为日本住房问题的解决起到至关重要的作用。

住宅金融公库的资本金全部来自政府注资，其运营资金来源主要有四个方面：一是政府投融资体制贷款；二是政府的息差补贴；三是以公营特殊法人发行的特殊债券；四是回收的借贷资金。四个方面的资金来源中政府投融资体制贷款是最主要来源。日本的投融资体制是将长期的邮政储蓄、国民养老金和简易人寿保险等靠国家信用归集起来的资金与财政预算资金相协调，有偿借贷给公共团体以及符合国家住房政策的民间住宅开发企业或个人。日本年度投融资资金计划中邮储系统资金占50%，而邮储系统资金主要来自银行储户的个人储蓄存款，因此国民储蓄存款是日本投融资体制贷款的主体，也是住宅金融公库的最主要资金来源。邮政储蓄是国家垄断银行，有国家信用担保，存款利率高于商业银行，所以邮政储蓄是日本国民私人储蓄存款的主要存放地，归集的存款占个人存款总额的30%。邮政储蓄存款利率固定，存期10年，但半年后可以自由存取。追本溯源，国民储蓄资金是日本租赁型住房建设的源泉和支撑，因此从根本上说，日本租赁型住房融资的实质是居民储蓄融资。

二、保定市保障性租赁房居民储蓄融资模式构想

（一）构建保定市保障性租赁房政策性金融机构——保定市住房保障银行。利用居民储蓄进行保障住房融资，首先必须要建立具有金融职能的融资机构。该机构应为政府政策性金融机构，体现并执行政府的住房保障政策与制度，负责保障性住房资金的归集、使用和偿还。该机构可暂定名为保定市住房保障银行，该行可以保定市公积金中心为依托进行扩充改组，其资本金来自两个方面：一是市公积金中心的增值收益；二是政府保障性租赁房补贴资金。保定市公积金增值收益保守估计为5亿元（2010年保定市住房公积金增值收益9，073.64万元），十二五规划要求保定市5年内建成廉租房0.8万套，公租房2万套，其他保障住房2.94万套，合计保障住房5.74万套，需要资金约70亿元，按照保障住房资金30%计算，政府补贴资金约21亿元，则资本金总额为26亿元。按照8%的资本充足率和75%的存贷比率测算，可以募集存款243.75亿元，超过了保障住房建设需要的资金数量。这样不但解决了租赁房住房建造过程中的融资难题，同时可以满足其他类型保障性住房的资金需求。

保定市住房保障机构建立后，可把公积金存贷款业务转入该机构进行，充分发挥住房保障机构的保障作用。保障银行能否归集足够的储蓄存款是该模式成功与否的关键，因此政府需要出台相应法规政策，允许该行以高于商业银行的存款利率吸纳资金，从而保证有充足的存款额度。

（二）居民储蓄存款的可利用性

首先，保定市居民储蓄存款数额充足。目前，我国经济增长放缓，股市、期货等投资风险增加，投资人亏损现象非常普遍，大量资金退出市场。国家对房地产市场的调控力度越来越大，居民的房地产投资也大受限制，金融机构的理财产品收益也不断下滑。居民的投资途径非常有限，然而居民的剩余资金却高速增长，投资无门的情况下，储蓄成为人们的最优选择。保定市2011年末城乡居民储蓄存款余额高达2，289.1亿元，比年初增长13.1%。借鉴日本保障房利用居民储蓄融资的经验，政策性金融机构理论上只需吸引5%的储蓄资金就可以满足保定市十二五期间全部保障住房建设资金的需求。所以，从资金数量上讲，利用居民储蓄资金进行保障性租赁住房融资是非常充足的。

其次，该模式下居民的期望收益可以得到满足。据调研，目前居民投资的期望收益率大致在5%～6%，公租房的租金水平约为市场租金的70%左右，投资收益率约为5%～6%，可以满足该模式下居民投资收益期望的要求；廉租房的租金水平很低，可以由政府进行租金补贴，达到5%～6%的投资收益率。因此，居民储蓄的投入收益预期是可以满足的，对于广大居民来说可以形成巨大的吸引力。通过政策性金融机构的运作，将租金（包括政府租金补贴）转化为居民储蓄利息收入，实现保障性租赁住房的建设和使用的顺利进行，同时这种融资模式又开拓了一种较高收益的投资模式，为居民提供了较高收益低风险的投资渠道，对于社会稳定与和谐会起到积极的作用。

（三）居民储蓄融资模式下建设资金的偿还。租赁型保障房是中低收入群体的基本生活福利保障，所以建设资金本应由政府支付。居民储蓄融资模式中，政府利用少量资金解决了一时难以筹措的建设资金，支撑了保障型租赁住房的可持续开发。该模式不但为租赁型保障房筹措了充足资金，同时为政府提供了充裕的时间偿还建设资金。偿还资金应列入政府的财政预算，由政府每年拨付给政策金融机构。

（四）居民储蓄融资模式结构。居民储蓄融资结构中，住房保障银行居于核心地位，保障银行以政府30%的保障房建设资金和公积金投资收益为资本金构建，其资金来源有：居民储蓄资金、政府房租补贴、政府偿还资金、承租人租金，政府房租补贴和承租人租金将作为利息支付给储蓄居民，居民储蓄资金是租赁型保障房主要的建设资金来源。运用这种模式，政府可以利用30%的建设资金撬动所有租赁型保障住房的建设，可利用资金超出租赁性保障房建设需要的部分还可以借贷给中等收入群体或投入其他类型保障房建设，从根本上解决了保障房融资问题。同时，通过保障银行吸纳居民储蓄存款，并且以较低的利率贷给中低收入的购房人，一定程度上又实现了储蓄居民之间的互助购房。因此，居民储蓄融资模式既充分运用了政府资金的放大效应，又建立起居民间的互助机制，模式的构建思路具有一定现实性。

三、结束语

如同日本二战后的经济增长模式一样，我国经历了高投入、高积累、低福利的快速经济增长期，经济实力和经济水平有了长足的发展，但是这个阶段的发展是基于对人们福利掠夺的基础之上。随着社会经济积累的形成，城市化的加快，人们生活水平提高，住房保障成为政府为中低收入群体提供的最基本福利之一。租赁型保障住房资金需求巨大，收益低，需要低成本资金的支撑，政府提供资金是最优方案，但是政府无力提供全部资金，资金缺口很大，所以寻求低成本的充足的资金成为租赁型保障住房建设的关键。在所有资金中，居民储蓄资金的融资成本最低，并且保定市又具有充足的居民储蓄资金，因此构建居民储蓄融资模式是租赁型保障住房融资的新探索，也为解决保障房融资问题提供了新思路。

［1］2012年保定市住房保障工作责任目标［EB/OL］.http：//www.hebjs.gov.cn/hbzfbz/jsjh/201206/t20120612_139638.htm，2012.6.12.

［2］林家彬.日本公共住宅供给政策及其启示［J］.城市住宅，2007.12.

［3］汪利娜.日本住房金融公库住房保障功能的启示［J］.经济学动态，2010.11.