简析高房价的成因及调控措施

刘 寅

（淮北市国土资源局 ，安徽 淮北 235000）

今年“两会”，房价问题又成为不少代表、委员议论的热点，温家宝总理在“两会”记者招待会上也再次强调目前房价并没回归到合理价位。与此同时，广大市民仍在承受高房价之痛。房价什么时候能回归到合理的价位，高房价的成因到底是什么，如何调控高房价等问题仍然成为人们关注议论的焦点。本文拟就这一问题作以下分析。

一、高房价的成因剖析

1.高房价是我国经济高速发展的必然反映

自改革开放以来，我国经济进入高速发展期。据统计，我国经济自1978至2009年，GDP年均增长9.8%；我国城乡居民人均纯收入实际增长7%以上。尤其是伴随着我国成功加入世界经贸组织，经济发展进入了新的活跃期和发展期；另一方面我国实行住房市场化改革，取消原有的福利分房政策，这些都极大地激活了我国压抑已久的房地产市场。可以说，我国经济持续高速发展是我国房地产价格过快上涨的根本性因素。

2.城镇化是高房价的最有力推手

实行城镇化是我国经济社会发展的长期和重大战略。据我国社科院相关报告称：1996到2005年，中国每年新增城镇人口数量超过2000万人；2006到2010年，每年新增的城镇人口数量大约为1500万人。

城市人口的猛增，必然带来住房的扩张性需求，再加上受房地产业发展速度和水平的限制，导致房价井喷式上涨。据预计，我国城镇化率在2015年将达52% ，2030年将达到65%左右。城市住房硬性需求将呈现出长期扩张态势，房价总体上涨的路线仍将难以避免。

3.投资与投机是高房价的重要幕后操手

据调查，在房价急升的背后，有相当数量的市场购买力来自于资本的投资与投机需求。投机的目的极其鲜明，他们买房的唯一标准就在于能否获利，这样，就衍生出市场的许多虚拟需求。由于推动市场虚拟需求主要是来自于资本的力量，因而只要有获利的可能，房价就会被不断地推高，进而极大地扭曲了市场的价格体系。

据统计，目前我国市场上炒楼的比例约为15%，有不少观点甚至认为已达30%。投资与投机资金的疯狂入市，已成为目前房价暴涨的主要原因。

4.宏观调控政策执行不力是造成高房价的重要原因

为遏制高房价，我国先后出台了大量宏观调控政策，如“国八条”、“国六条”、“国四条”、（新）“国十条”、“新五条”等。然而，房价上涨的势头仍难以抑制。最主要的原因是大量宏观调控政策执行不到位，使调控政策效力大打折扣。

宏观调控政策之所以执行不力，既受限于我国执法环境过于宽松，又受限于宏观调控政策的保障措施没有及时跟上，最根本的是房价上涨满足了银行、开发商、投机购房者、甚或是地方政府的利益需求。

5.我国传统的住房观点是造成高房价的有力因素

住房对于国人而言，除了可以“居住”之外，还可以获得精神上的满足。因为“家”才是中国人的精神归宿，没有住宅就没有家。因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子。

6.人口年龄阶段性特征是造成高房价的凸显因素

目前，70年代末或80年代初出生的人群是我国住房的消费主体，多为独生子女，当下正处于婚育期，多数需购置新房，造成了住房的峰线需求。若他们的资产传下去，多数是传给一对小夫妻，一对小夫妻一般不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这有可能导致未来住房需求的减少，相应地带来房价的走低。

7.成本上升是造成房价上涨不可避免的重要因素

据统计，自1980年以来，我国CP1年均上涨4.6%。进入新世纪来，我国物价虽保持了较为平稳的上涨态势，但CPI仍保持在3%左右。而其中与房建息息相关的钢材、地价、人工工资、拆迁费更是一路上扬，翻了几翻。羊毛出在羊身上，这些成本最终都要反映在消费者身上。

8.机关工作潜规则是造成高房价的重要诱因

在项目开发过程中，开发商通过不正当手段，不仅能够通过各种理由提高容积率，还可能获得减免相关费用等“优惠待遇”，甚至还可能在土地交易、改变土地用途等方面获得大量好处。诸如这些做法，大家把这称之为“潜规则”。机关工作人员通过“权力寻租”，与开发商相互勾结，各得好处，彼此之间形成了一种利益共生的关系。据相关人士称，腐败（或者说机关工作潜规则）占房价成本15%。

二、调控高房价的主要措施

1.强化宏观调控政策的执行力度

古人云：“天下之事不难于立法，而难于法之必行”。再好的政策，如果不能落实，都起不了多大作用。为调控高房价，我国出台了大量调控政策，如“国十条”、“新五条”等，因此，要强化宏观调控政策的执行，加大对违规违法行为的打击力度，从正反两个方面维护法律尊严。

2.要改变传统的住房消费理念

据统计，发达国家的自有住房率多数在40%至60%之间。在我国，随着经济社会发展和城市化进程的加快，居民的工作和居住流动性大增，人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要，是否拥有自住房也将不再成为富有和事业有成的标志。我国居民主动适应社会的发展变化，改变传统的居住观念，未偿不是一件好事。

3.要继续完善保障房制度

目前，加强保障房建设已成为政府调控房价的重要手段。温家宝总理在今年的政府工作报告中，又提出：要进一步加大保障房建设力度，并及早制定出台保障房分配、管理、退出等制度。因此，要在现有保障房建设取得成就的基础上，继续完善保障房制度，扩大保障房面积在住房总供应中的比例，尽可能地能满足更多中低收入者的需要；同时要规范保障房管理，杜绝变相腐败，确保让广大中低收入者受益。

4.要借鉴国外房地产调控措施的成功做法

关于房地产调控，世界上不乏成功的案例，同时，也有许多值得警惕的教训。如我国近邻，新加坡和韩国的房地产业发展极其稳健。新加坡房地产市场分隔为“政府组屋”与私人住宅两个市场，80%以上的居民购买的是政府建造的平价组屋，而仅有10%－20%的人居住在价格高昂的私人住宅中。韩国政府建立了一套优先为无房户提供住房的制度，保障性住房占整个住房市场的50%以上，规定一个家庭只允许购买一套住房，对拥有两套或两套以上住宅者收取高额的资产增值税，使房屋的自住性需求和投机性需求得以明显划分和区别对待，令炒房者知难而退。

5.加强对房地产开发商的规范管理

目前，房地产开发商混乱，尤其在中小城市已成为一个不争的事实。多数开发商在房屋拆迁、土地补偿、工程建设等方面都存在强拆、强建、非法转包现象。甚至不少开发商的幕后都隐藏着“黑恶”势力，带来房地产业的不健康发展。因此，国加强对房地产开发商的管理，提高准入门槛，规范房地产开发商行为。

6.要有忧患意识，保证房地产业长远健康发展

俗话说：人无远虑，必有近忧。房地产调控决不是一朝一夕之事，既要看到眼前，更要着眼长远。一要培养公民负责任的住房心理。要有社会意识，因为购房虽是私人消费，但同时也间接或直接影响到别人的需求；二是消除拜金主义影响，树立健康的购房心理，纠正住房奢侈化倾向；三是要时刻警惕房地产业发展存在的泡沫危机，房地产调控，并不是让房地产价格一味走低，而是让房地产价格保证在一个合理的价位上，既要打掉蕴藏的巨大经济泡沫，又要保持房地产业健康发展的活力。

总之，伴随着市场经济的深入发展，房地产调控将始终伴随着我国经济的发展。调控的好坏，直接关系到社会的安定和人民的幸福。房地产调控任重而道远。