房地产项目造价的成本预算管理探究

封新彦 杨晓玲

（中铁置业集团有限公司，河北 石家庄 050000；河北科技大学经管学院，河北 石家庄 050000）

一、引言

对于房地产开发商来说，有一个好的造价师是至关重要的，其可以对项目造价的预算成本进行有效控制，将项目开发的前中后期的预算计划周详，对项目在建设前、建设中以及建设后的成本进行充分估测，进而在确保质量的基础之上，将建设成本降到最低，最大限度提高经济效益。因此，如何做好房地产项目造价的成本预算管理是当前房地产商亟需解决的问题。

二、招标阶段的管理

首先，坚持公平、公正、公开原则，在招标前要清楚了解施工单位是否有资质去完成这一项任务，还可以进行实地考察，以防万一。这主要是因为“挂着羊头卖狗肉”的现象比比皆是，特级的参与投标但是却用二级的企业来进场施工，严重影响房地产的质量，不仅浪费建筑材料，而且还影响企业的发展。最后，招一些有能力并且还实惠的施工单位，作为招商人员不能一味寻求最低价格，必须保证建筑工程的质量，在此基础之上对成本进行有效控制。如：有的工程质量不达标，就会出现道路、房子坍塌等严重事故，给住房人的生命带来严重危害。

其次，避免投标单位恶性竞争，是当前亟待解决的问题。尤其是当前，一些招标单位通过不良手段来争取某一工程项目，在竞争过程中使用违法手段，进而获取该项目。如果房地产企业的招标人员对预算成本进行有效控制，就能够在招标过程中，选择适合自己企业的单位，获取更多的经济利益，达到“进可攻、退可守”的理想境界。

最后，要有自己的监管队伍，追求对项目投资的控制。定期或者不定期对工程质量进行审核，而不是等工程在竣工之后对其进行审核，这样一来，就能够减少在施工阶段的风险，以及相应减少不必要的投资。

三、计划阶段的管理

作为一般的地产项目来讲首先应从收集工程资料下手，需要做很多前期的基础资料的搜集。一个工程不是模型设计那么简单，所以要对土地的实际情况、屋子内部通水以及通电等基本情况进行深入收集。主要包括：建设材料的类型、价格以及质量，如果使用别的材料代替，还需要对其他材料进行整体数据的搜集。需要注意的是，当面对一个高级地产商的话，房地产项目的预算也就会有高的标准，其预算成本也会相应增加，这就是说地产商定位的不同产生的预算成本也不同。一个高级房地产企业不可能是只看到现在，而是在计划阶段就把当地的发展预期、相应的城市规划的情况以及在未来它可以达到一个什么样的发展前景等做一个特别重要的评估。对市场研究发展方向和定位要透彻，合理分析项目建设的经济价值。只要是企业始终是以盈利为目的的，这就是要保证在未来盈利上有上升空间，产品一定要合理才具有可行性。因此，这就要求地产商提前做好研究，最大限度降低预算成本，尽可能地适合房地产企业自身条件。

在计划阶段房地产商的项目造价预算成本管理是建立在合理真实数据的基础之上的，然而，长期以来，有很多造价师的思想道德水平以及业务水平较低，在工程项目的预算问题上大多凭借自己的意愿进行估测，没有结合房地产的实际情况，意图在预算成本过程中投机取巧，或者谋取一己私利。鉴于此种现象，我们不得不让投资的估算清晰化、明确化。这就需要地产企业采用集体决策的方法，做好这些设计方案就不再是一个摆设，将是一个真真实实的“一栋楼盘的构架”。切实将预算落到实处，而不是纸上谈兵，保证企业项目在市场中可以占到领先的地位。这种方式对房地产企业来说才是主要的，不仅增加企业运营中的周转资金，而且相应减少运营过程中的成本，才能够实现房地产企业的可持续发展。

四、设计阶段的管理

设计阶段的预算成本管理在房地产项目造价中也占着重要地位。招标当然是设计单位哪个出得高就跟哪个签署合同，设计招标简单的来说，就是把你最具有说服力的东西拿出来，让设计单位去相信你这样的工程是可以为他们带来利益的。由于商业地产和住宅地产不同，后期如果引进了大型企业，那么在设计阶段他们是有资格参与到成本预算中的。对于设计方面出现的漏洞是可以提出质疑的。需要在双方都同意的情况下才能对预算成本和设计方案做出更改。作为一个优秀的设计人员，必须对建筑材料，建筑工程预算时产生的费用以及预算定额了如指掌，同时按照房地产的投资预算对其进行有效控制。房地产企业要想在众多企业竞争中脱颖而出，就必须使自己的企业处在一个双赢策略的基础之上，而不是夹在缝隙中。

做好设计阶段的成本管理，首先，对整体规划以及设计进行严格控制，深刻认识到若有变化可能使房地产商面临一定的风险。其次，设计部门应加强与其他部门的合作交流，积极配合，相互协调，共同完成任务。再次，对建筑工程的相关技术做好科学分析，主要是因为若整个房地产的设计不合理，势必对预算成本造成一定影响，也就相应地增加了后期成本管理的难度。最后，房地产企业与设计人员共同协商签订协议，在协议中规定双方的责任以及义务，尤其是对设计图纸的要求，不能随意对图纸进行更改或者替换。

五、结束语

总而言之，预算是可以控制房地产造价的成本的，而这些就在于设计阶段对于市场项目的认真研究，收集有利的资料进行估价。不能随意改动已经设计好的方案，要在正当的竞争中寻求最好的目标，而不是通过恶性竞争得到施工的权利，在招标时要正确看待投标单位，不盲目地一味寻求出价高的投标单位。将风险降到最低，才能够有效控制预算成本，最终实现房地产企业的可持续发展。

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