房地产开发企业财务管理若干问题的讨论

秦学静

（天津市众河投资有限公司，天津 300201）

一、房地产企业财务管理存在的问题

（一）开发周期长，收入确定难

房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。

（二）融资任务繁重，财务风险高

在房地产整个的开发过程中需要耗费巨额的费用，单是地皮购入就需要一大笔资金，再加上工程造价更是一个天文数字的投入，因此房地产开发是存在着较大的经营风险的。房地产开发的资金周转性一般都比较差，并且资金分散在开发周期的各个部分，管理也相对比较分散，房产建成之后销售也需要一定的时间，资金回收的速度比较慢，因此资金筹集的任务比较繁重，大大增加了控制和把握风险的难度。正是因为房地产开发这一系列问题的存在，才对财务管理提出了较高的要求，如果财务管理缺乏有效的管制力度的话，将会导致整个房产开发过程中资金使用处于无序混乱的状态中。

（三）资产负债率较高，资产流动性差

房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。

（四）企业财务人员缺乏绩效考核

在房地产开发企业中，一般都有设置财务管理机构，也有规定比较完善的财务工作流程，但是由于配备的人员素质参差不一，对流程的掌握不够熟悉，很容易就成不必要的麻烦，而且风险防范意识比较差，对于支付款项的核实不够严格。目前很多企业对财务主管采用的是委派制，财务主管的审批权利比较大，但是又没有对财务主管设定绩效考核，没有相应的细则和规定来对其行为进行引导和约束，并激励其在财务管理岗上最大限度发挥作用。所以说，对于财务管理人员不能只靠建立财务管理制度，而也应该设置一定的奖惩机制，以激励他们从财务管理的角度上提高房地产开发企业防范风险的能力，合理有效的调度和使用资金。

二、加强房地产企业财务管理的方法

（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作

房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。

（二）强化房地产开发企业的经营风险意识

房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。

（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理

在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的生存面临着重大的挑战，作为一个资金密集型的行业，财务管理自然而然也成为了关系到其存亡的重要命脉。因此，作为房地产开发企业的高层管理人员不但要懂得如何运营企业，也更要懂得如何进行有效的财务管理。首先，作为管理人员必须具备一定财务管理知识，懂得会计处理和会计信息，房地产开发企业主要是靠资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的；其次，财务管理是否能达到预定的目标，很大程度上依赖于财务管理部门来实现的，因此，财务管理机构的设置必须要科学合理，并配备具有一定财务管理知识和能力人员，积极发挥作用。

（四）改善资金运作模式

首先，拓宽负债资金的来源。目前情况来看，大部分房地产开发企业的资金大多来源于银行借款，但是随着银监局加强对银行放款的限制，银行资金的发放将越来越困难。所以，要根据房地产开发企业自身的财务状况、项目规模、市场预算等选择不同的借款来源，并且多争取最优的贷款利率；其次，合理安排偿债资金，房地产的存货一般是以储备土地、在建工程和待售房产的形式存在，存货周转比较慢，流动资产的比较高，不容易变现，因此很大程度上制约了房地产企业的偿债能力。所以我们必须要合理科学的安排偿债资金的先后顺序，制定周密的销售计划和收款疾患，保证销售的顺利进行加快销售资金的回收速度，为财务部门做好偿债规划提供必要的前提。

三、结束语

房地产行业作为一个资金密集型行业，资金的筹措、使用对企业的发展起着至关重要的作用。在改革开发的三十年，房地产行业经历了蓬勃发展的阶段，也经历了受金融危机影响而出现的资金供应受阻的阶段，这也从一个方面证明了房地产行业不但容易受国家政策的影响，也跟整个经济环境、金融环境有着密切的关系。正是缘于这些原因，房地产开发企业的财务管理环节就显得相当重要，因此，面对财务管理中出现的诸如负债率过高、流动性差、开发周期长、资金回收慢、融资任务繁重、财务风险高的问题，我们应该从企业的规模出发，通过建立健全的财务管理制度和提高财务人员的素质，进一步提高房地产开发企业的财务管理效率。

[1]李越.房地产企业实施精细化财务管理问题研究[J].商业经济，2010（09）：95.

[2]常川萍.房地产开发企业财务管理现状及对策[J].西部财会，2011（03）：45.

[3]赵静.当前加强房地产开发企业财务管理的建议[J].长三角，2010（06）：129.