浅谈中小型房地产企业成本管控工作

汤伟生

（融信福建投资集团有限公司，福建 福州 350009）

目前中小型房地产企业在各个环节上都不同程度上存在问题。从大的方面看，没有比较完整的可行性方案和整体的成本规划；从小的方面看，责任心不够，随意性强，把关不严，造成很多浪费，如：今天做完的工程，明天却敲掉重做；公司的工程造价比别家高，公司的管理费、销售费用、财务费用都居高不下，有谁在全面考虑成本效益？公司发展到今天很不容易，尤其是现在房地产市场不景气的情况下，更应加强成本管控。

一、好的人品是成本管控前提

一个以企业利益至上、没有私心、想做事的人，才会处处考虑为企业节约成本费用。大家知道，有的项目成本费用，若没有控制，领导是看不到的，领导也不可能时刻在你身边监督，这时靠的是管控人员的自觉、良知和职业道德。如：现场签证、采购招投标的谈价、施工图的审核、工程结算的审核以及税收筹划等，很多可上可下的东西，只有经办人现场想去把控才能控制好，若经办人不好好地把控，有的领导也不清楚。所以说，人品为成本管控前提。

二、有成本意识是成本管控重要条件

人品好，同时也要有成本控制意识。做每件事前之前，就要想想是否符合成本效益原则，是否能以最少的投入，得到最好的回报。“能省则省”，切实提高成本管理意识。现在的中小型房地产企业成本管控意识还是比较差，经常听到的一句话：“公司考虑的是品质，公司不差钱”、“不差那一点钱”。这主要存在是思想意识问题。在这里，我们要防止以“品质”为借口，不惜成本代价；“选对、不选贵”，这才是理智。

三、做好每一环节的业务控制是成本管控的关键

房地产公司所属的每一个职能部门平时都应把控好每一个环节，努力降低成本，这才是成本管控的关键所在。

但在实际工作中，有的部门在成本管控过程中，会遇到一些问题，如招投标。大家知道，招投标是成本控制的一种最好方法之一，但实际操作中，会遇到很多问题，如上次的玻璃幕墙招投标，在确定评标规则时，成本部同志要求以原则低价中标，工程部同志则认为不可以，不利于工程管理。最后只好通过大家表决，确定了“合理价中标”原则。请问是“原则低价中标”好，还是“合理价中标”好？哪一个更符合成本效益原则？此外，招标工作还有一个问题。长期以来市场上已经养成了“二次报价”或“谈判”的习惯，投标人投标时均留有余地。如果一次报价感觉不满意，是否进行二次报价，或者“进行竟争性谈判”；或者认为二次报价是违反规定的，以一次报价为准？请问大家遇到这种情况要怎么处理？

我认为，以上问题要根据实际情况，在法律许可的范围内，哪一种有利于公司的，就应努力采取哪一种。评标工作主要有几个方面可做参考：一是要看所购商品的技术参数要求；二是项目的定额套价是否较为成熟，市场材料价格是否较为完善；三是要看合作方的资信等等。这也就是我们平常所说的根据商务标和技术标情况进行综合评定。在这里，为避免人为操作，是否以制度形式确定评标办法，招标工作是否要根据项目特点进行必要分类，如何分类等，都是业务部门必须考虑的事情。所以说，各部门对本部门的成本管控都应有一套成熟的做法。

房地产公司应注意几个大环节的成本控制：一是拿地环节的成本控制；二是设计环节的成本控制；三是总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制；四是税收筹划方面的成本控制。

（一）拿地环节的成本控制

许多中小型房地产公司通过“招拍挂”拿地，仅凭着公司老板的感觉，感觉地价在什么空间范围，就可以勇往直前“冲”上去，这是比较冒险的举动。拿地是最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体以及开发周期等，必须进行项目可行性研究。最好请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告。根据可行性报告，调集公司高层进行审核、商讨、决策。

（二）设计环节的成本控制

中小型房地产公司的设计工作相对薄弱。在设计管理中普遍存在问题是：一是没有实行限额设计，不利于项目投资控制；二是设计过程控制管理力度不够，与设计单位的对接没有形成相关资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，影响了设计深度和工程进度；三是对各阶段设计成果的审核工作不到位。未能很好地组织对各阶段设计成果地评审，使设计文件未能优化；四是没有实行招标机制选择设计单位，影响合同价款和优秀设计团队的选择；五是产品定位标准不清晰、不准确，导致设计变更事项多，不利于成本控制；六是未建立设计资源信息库，以致选择优秀设计团队受限制等。

拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定70%—80%的成本。而设计环节的成本控制工作最重要的是实行限额设计，签订限额设计合同。

限额设计的范围应贯穿工程项目设计的各个阶段，即可行性研究阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。既要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能要求的前提下，按各专业分配的造价限额进行设计。实行限额设计，合理使用项目投资，使项目投资得到最大的经济效益。

签订限额设计合同是房地产公司通过合同手段实现保证设计质量、降低设计院设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。限额设计是保护甲方利益的有力武器，目前在大型房地产公司已经普遍采用。

（三）总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制

好的施工单位，可以使开发项目的质量、进度、安全文明以及合同成本控制等得到保障。目前，中小型房地产公司在物色施工单位时，在入围对象确认环节，普遍存在问题是：只考察建筑公司的资信，不考察所属的施工团队。结果中标后的总包单位开始组织施工时，房地产公司才发现施工团队不行，组织管理差、技术力量差、配合度差等问题不断出现。所以，在选择总包单位时，最为重要的工作就是要同时考察拟确定的施工班子。

材料设备实行招投标，可以有效地控制材料设备价款，降低成本。目前，中小型房地产公司普遍存在的问题是：尚未建立有效的采购招投标制度，招标工作不规范，程序不清晰，关键环节控制不到位，各个环节存在不同程度的问题，以致招标过程中存在舞弊行为，或发生串标、围标等问题，起不到很好地控制成本的作用。

材料设备招投标工作要控制好两个关键环节，一是入围单位的选择环节；二是评、定标环节。中小型房企普遍对入围对象的选择确定工作不够重视，导致在开标后发现投标单位不符合要求，又因时间不允许再组织招标（工程进度原因），只好草率地确定中标单位，难以起到控制成本的作用。

（四）税收筹划方面的成本控制

愚蠢者偷税，聪明者避税，智慧者做纳税筹划。合理节税是企业财务部门的工作目标之一。目前，中小房地产企业存在的问题有三个方面：一是没有进行税收筹划；二是虽然进行税收筹划，但跟踪执行不到位；三是个别的企业做愚蠢者偷税。

房地产企业的税收筹划有两方面的工作，一方面是整个项目的税收筹划，另一方面是每一笔经济业务涉及的税收业务处理。整个项目的税收筹划，主要是土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各中小房企财务部门的税筹工作存在滞后现象。

四、制度是成本管控的保障

为确保有效进行成本控制，在业务流程上，尤其是在关键环节上，应建立有效的内部控制制度。同时，也应把成本管控结果纳入绩效考核，作为绩效考核的重要内容；相关部门应制定“成本管控”绩效考核实施办法。

总之，为了使中小型房地产持续健康发展，房地产公司全体员工应加强工作责任心，把企业利益和社会利益并重，共同营造良好的成本管控氛围。同时，各职能部门应做到事前有计划，事中有控制，事后有总结，才能使项目投资成本控制在合理范围。最后，建议中小型房地产公司开展以“我部门如何进行成本管控”为题进行研讨，并把研讨结果写成文章，进行内部学习，以营造全员成本管理意识。