新形势下关于我国房地产金融发展的对策思考

王 昊

（安徽工业大学经济学院，安徽 马鞍山 243071）

随着我国市场经济体制的逐步建立和完善，房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用，而房地产金融的成长对房地产业的发展起着重要的推动作用。在当前我国宏观经济持续健康发展、金融深化进程不断推进的背景下，房地产金融在国家金融业中的地位作用也日益突出。与此同时，房地产金融风险也日渐突出。可以说，房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安全与稳定。所以防范房地产金融风险不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

一、当前我国房地产金融存在的主要问题

针对我国房地产行业当前的发展状况来看，主要存在以下几个方面的问题：

（一）融资渠道单一，过度依赖银行贷款

由于当前我国资本市场仍处于起步阶段，融资主要以直接融资为主，商业银行信贷是房地产金融资金来源的主要渠道。然而，直接融资渠道发展存在着滞后问题，原因可以归纳为以下几个方面：一是房地产行业贷款信用相对较好，特别是个人住房抵押贷款，对银行吸引力较大，金融机构缺乏机制创新的内在动力。二是金融主管部门较为担心各种直接融资方式会引发新的风险。根据各国发生的金融危机的教训，各种危机基本上都是与金融创新相伴而生。因此，管理层采取了稳健的金融政策。三是对证券市场、债券市场、信托市场的管理水平有待提高。过去已经发生的种种问题，导致主管部门很难下决心大力开辟各种直接融资渠道，特别担心因经营管理不规范给投资人带来损失导致新的社会不稳定因素。这种既没有内在动力，又缺乏外在压力的形势，直接导致各种直接融资渠道严重不足。

（二）房地产信贷风险不断显现

房地产开发每个过程都需要融资，每个过程都会给银行和投资者带来风险。当前，我国房地产信贷风险主要包括：（1）由于部分地区房地产市场过热而存在的风险。房地产供需不平衡造成房价增长过快，严重背离了住房的真实价值，由此出现房地产泡沫。一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅度缩水，给整个金融体系和国民经济带来严重损失。（2）由于房地产开发企业高负债经营而隐含的风险。由于房地产市场进入门槛限制较少，导致房地产企业层次参差不齐，竞争激烈，企业为了在竞争中获取利润，占据有利优势，通常会向银行申请房地产开发贷款，但由于监管力度不足，担保机制不完善，一旦企业资金链条断裂，将带来严重的资金缺口。（3）由于土地储备中心贷款而产生的风险。其一，土地储备中心的资产负债率较高。许多地区的土地储备中心，由于投入金额较少，注册资本难以维持，导致严重缺乏抵御风险的能力。其二，银行难以对土地储备中心的收支两条线进行有效监管。其三，银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。其四，土地储备中心的运营风险。由于土地定价容易受多方面，如政策、环境、人为等因素的影响，存在很大的不确定性，因而土地在出让时，拍卖土地价格有可能会比购入土地的价格更低，这也就形成了银行的信贷风险。

（三）房地产金融机构管理不够规范

目前从中央到地方设立了多种房地产金融机构，如央行、银监会、信托管理部门、住房公积金管理委员会等。由于各自的监管范围与利益存在差异，各组织行为的因素不同，造成了多头领导、政出多门的管理现状，从而增加了协调成本，严重影响了组织行动的一致性。另外，机构模式也比较单一，仅仅是商业银行、个别专业银行、信托机构和住房公积金管理中心，加上比较零散的住宅合作社等，这样的机构体系不能针对不同阶层、不同群体提供差异化服务。由于我国目前房地产金融创新发展环境还不够成熟，致使当前金融机构主要以分散的地方机构为主，缺乏政府直接经营的全国性金融机构的领导，再加上地方性金融机构良莠不齐，难以完全贯彻政府金融规范要求，再加上具有保障功能的房地产保险机构尚未成气候，对于防范金融风险的意识与能力不足，一旦出现问题，则面临着严重的资金与信任风险。

（四）尚缺乏健全的房地产金融法律规范

由于我国房地产金融发展较晚，目前尚未建立起完善的多层次的房地产金融立法体系， 法制建设相对滞后。现有的房地产金融相关法律法规主要集中对房地产企业的融资管理上，如《住房法》、《房地产金融机构组织法》、《房地产抵押贷款保险法》、《商业银行法》等，对整个房地产金融市场的监管缺乏一个有效的法律体系，与房地产具体金融业务相关的法律法规也存在漏洞，容易造成房地产金融市场的无序与管理的混乱，从而影响房地产金融的深入发展。

二、完善我国房地产金融发展的相关对策建议

（一）拓宽房地产融资渠道，分担房地产信贷风险

房地产融资渠道的多元化，对于增加房地产资金投入的可能性，健全、优化房地产融资结构具有重要的意义。首先，积极推动资本市场的发育，鼓励房地产开发企业和与房地产开发有关的企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集房地产开发资金，鼓励这些企业通过证券市场实施资产重组。其次，加快制定出规范的房地产基金管理办法，促使房地产基金投资管理尽快步入正轨，充分利用基金优势使蓄势已久的房地产基金成为我国房地产业重要的资金来源。最后，加快推进房地产金融证券化进程，将房地产抵押贷款转化为证券形式，以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。

（二）强化银行金融管理，优化贷款项目结构，提高信贷资金的安全性

金融机构要严格遵守国家信贷管理原则与规定，充分利用金融杠杆功能确保投入房地产业的贷款资金的安全，防范信贷危机，在经济上支持房地产业的健康有序、可持续的发展。一是所有金融机构都要努力改善金融服务，增强信贷审查力度，严格把关，提高信贷准入的质量。二是金融部门要防止信贷资金过度集中到房地产投资上，利用信贷政策引导房地产投资和市场结构的调整。要通过增加信贷投入，鼓励满足低收入人群经济承受能力要求的经济适用房项目的开发建设。三是金融机构要严格执行贷款“三查”制度，认真履行贷前调查，贷时审查，贷后检查等信贷业务环节的职责，对项目进行全程介入和全程监督，以保证房地产信贷资金专款专用，防范和化解金融风险。

（三）合理设置和完善房地产融资机构

房地产融资机构的合理设置和不断完善，是开展房地产融资业务的前提条件。针对我国的实际情况，推进房地产金融机构的发展与创新。一是要加快组建具有财政和金融双重功能的政策性住房银行，在政府新生市场运行原则的基础上，干预房地产金融的运行，实现住房政治、社会的双重目标。二是要建设专业的住房储蓄贷款机构，对其实行企业化经营，资金自求平衡，并自觉接受中央银行、银监会和政府房地产金融机构的管理与监督，并逐渐地把它作为经营住房金融业的主要力量，以发挥其业务精、市场情况熟的专长。三是鼓励金融机构开设专门的商业性房地产金融业务，将房地产融资从一般融资业务中分离出来，并且支持集团内部融资，使开发商、信贷机构可以最大限度多渠道地获取稳定的资金来源。

（四）健全相关的法律法规体系

为给房地产金融体系的实行提供法制保障，实现多渠道融资，确保房地产金融各项工作的顺利开展，必须切实落实房地产金融立法体系的健全。房地产金融立法工作应做到：对于现有房地产的法律法规，应尽快完善与落实，同时要将现有立法体系中已不再符合当前房地产金融发展要求的部分予以修改，使其与时俱进；对于尚缺失的法律法规，应通过收集意见与调查情况，尽快给出具体的出台方案，如涉及金融信用监管的法律制度等，促进房地产金融的健康发展。总之，只有建设相对完善的法律体系，给房地产金融的发展与创新提供保障，才能使房地产市场向更好更成熟的方向发展。

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