房屋承租人优先购买权若干法律问题探析

汪银涛

（许昌陶瓷职业学院 综合系，河南 许昌 46100）

优先购买权，亦称先买权，指特定的法律主体依照法律规定或合同之约定，在出卖人出售标的物时，同等条件下享有优先于第三人购买标的物的权利。从我国现有的立法和司法实践上看，房屋承租、共有、合伙、股票转让等均产生优先购买权，其中房屋承租人优先购买权的行使显得颇为典型。

一、承租人优先购买权的法律性质认定

承租人优先购买权作为一项法定权利，最早见于最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》，该司法解释第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

根据物权法基本原理，出租人对其房屋享有完全的所有权。所有权作为一种绝对权，权利人可以基于自己的意志对其所有物进行法律上的处分。但是，在优先购买权法律关系中，承租人优先购买权的行使，在一定程度上限制了所有权人的处分权，出租人出售房屋时，必须在合理期间内通知承租人，当承租人在同等条件下同意购买时，出租人必须将该房屋出售给承租人，也即此时出租人负有强制缔约义务。但就承租人优先购买权的性质，理论界看法不一，其中以下三种观点为主流观点。

第一，附条件形成权。根据民法原理，形成权系权利人得以自己单方意思表示而使法律关系发生变化之权利。承租人优先购买权无论基于法律规定而产生或是合同约定而产生，都属于形成权。权利人可以以单方意思表示，与义务人形成房屋买卖关系，但必须以义务人同第三人交易之同等条件为之。所以，应当认定该权利为附条件形成权［1］127－128。

第二，期待权。该说认为，在出租人出售房屋之前，承租人的优先购买权尚处于一种期待状态，只有在出租人作出出售房屋的意思表示并明确出售条件之时，优先受让权才从期待权的状态转化为现实的权利［2］253。

第三，请求权。请求权说认为优先购买权人是权利人对出卖人享有的合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，必须有相对人的承诺，买卖合同方能订立。有观点进一步将请求权概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将出租房屋出售给第三人时，承租人就可以诉诸公权力介入，强迫该出卖人收回其作出承诺的意思表示［3］58。换言之，出租人对于承租人购买房屋的请求负有承诺的义务。

笔者认为，将优先受让权的性质界定为附条件形成权有失偏颇。德国学者拉伦茨认为，附条件形成权说没有明确优先购买权人行使的究竟是何种权利，并且权利人在行使此项权利时，实质上正是买卖合同行为成立并生效的法律行为自身［4］294。正如前文所述，优先购买权的法律特征在于法律赋予权利主体单方面干预存在相对人而形成某种法律关系的权力，相对人必须无条件接受形成权行使生成法律关系的约束，因而形成权的内容必须单纯明确，否则形成的法律关系将处于一种不确定的状态，对权利相对人明显不公。从本质上讲，房屋所有人将房屋出售给第三人并非承租人优先受让权的停止条件，相反，应为权利产生的必要条件。形成权的产生以特定的法定或约定事实为前提条件，该特定事实为“形成原因”，只有在房屋出租人同意出售房屋这个“形成原因”存在的情况下，优先购买权才能得以产生。没有所有人将房屋出售给第三人的行为，也不会出现所谓的“同等条件”，如果所有人将房屋直接出售给承租人，更谈不上优先受让权了。所谓“同等条件”并非形成权所附的条件，实质上是法律规定或约定的优先购买权行使的限制性条件。

所谓期待权说也难以自圆其说。期待权是指已经具备权利的部分条件，将来实现某种利益的可能性。期待权是对未来完整权利的一种期望，但并不不意味着所有期望都是期待权的范畴。期待权应具备以下特点：对未来某种完整权利的期望；已经具备某种完整权利的部分要件；期待权具备的法律地位具有一定的独立性。从德国学者对期待权的研究成果来看，典型期待权包括停止条件下设定的权利及分期付款买卖合同中买受人享有的权利［5］32－33。故此，承租人通过主张优先购买权取得标的物的可能性在受到“所有人出售标的物”和“同等条件”限制的情况下，并不具备某种完整权利的部分构成要件。所以，将优先购买权界定为期待权显然有失偏颇。

笔者赞同上述请求权说。虽然承租人优先购买权为法定之权利，但权利的产生原因是双方当事人基于租赁合同而形成的租赁关系，属于债权请求权范畴。同时，优先受让权又不是一般的“请求权”，而应当严格界定为“强制缔约请求权”。法律规定承租人在出租人出售房屋时，“同等条件”下有要求优先购买的权利。若仅仅将这种要求认定为一般的要约，出租人此时承诺与否是一种权利而不是义务，是否承诺完全根据自己的意愿，这就不能体现法律规定优先购买权的本意。而“强制缔约”则对出租人而言是一种义务。所谓强制缔约，是指民事主体应相对人之请求，与之缔结合同之义务。面对相对人的要约，无正当理由不能拒绝［6］77。在条件具备时，出租人拒不接受承租人之缔约请求，承租人可以诉诸公权力的介入，强制出租人作出承诺的意思表示，或者因侵害承租人优先购买权而对其侵权行为作出赔偿。

最高院《关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称 《解释》）同样也采取了请求权说的观点。该解释第21条规定：“承租人优先购买权受到侵害时，可以主张损害赔偿请求权，但无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。”［6］69－70通过该规定不难看出，《解释》将优先购买权定性为请求权。依照“物权法定”原则，在法律未规定优先购买权为物权的情况下，这项权利就不能纳入物权的保护范畴，并不具有排他的效力。故此，《解释》仅将优先购买权人在权利受到侵害时的补救措施限定在“主张损害赔偿请求权”上，而摈弃“请求人民法院宣告买卖合同无效”的追及效力，将其权利性质明确界定为债权请求权，给房屋租赁纠纷司法实践提供了极大便利。

二、承租人优先购买权的法律效力

（一）对出租人的效力

对出租人而言，首先体现在通知义务上，出租人一旦有出售房屋的意思表示时，就应当将该信息在合理期限内通知给承租人，关于通知的内容，我国法律对此没有直接规定。笔者认为，通知的内容应当包括：出售房屋的意愿，预计出售时间、出售租赁房屋的一部分还是全部等；价格条件，告知对方本人出售房屋的价格条件是明确的价格还是某个价格区间；出售房屋的方式，是直接对相对人销售还是同时通过拍卖、协议折价、变卖的方式。关于通知的“合理期限”，《城市私有房屋管理条例》规定出租人出售房屋的，应提前三个月通知承租人。《解释》补充规定了一种情形，即出租人以拍卖的方式出售房屋时，应当在拍卖5日前通知承租人。笔者认为，将“合理期限”确定为三个月为时过长，立法者在确定该期限标准时，既要考虑保护承租人的“居住权”，也要兼顾房地产流通的效率。法律赋予承租人三个月“考虑期限权”，势必导致房屋流通的效率大打折扣，并且根据现阶段活跃的房屋租赁市场，三个月的“合理期限”明显对出租人不公。所以，笔者建议给出租人一个月的期限履行通知义务，既能兼顾双方利益，又能维持房地产市场的正常流通。

对出租人效力的第二个方面是“同等条件”下的强制缔约义务。当出租人将出售房屋的信息通知到承租人后，承租人在“答复期限”内表示愿意购买该房屋，出租人就负有强制缔约义务，不能将该房屋再出售给第三人。关于“同等条件”，司法实践中通常以出售价格作为唯一的参照。笔者认为仅仅将价格条件作为单一标准明显不妥，而将出租人向承租人通知的内容和出租人与第三人订立买卖合同所约定的条件综合考量，以公平双方当事人的利益。关于“答复期间”，笔者认为从平衡双方利益的角度上看，该期间不能少于15天。此外，为避免承租人在主张优先购买权时出租人变更交易条件，导致优先受让权落空，笔者建议立法机关应将该“同等条件”予以明确，并适当赋予法官针对不同交易情况处理案件的自由裁量权，以达到法律规定优先购买权之实质目的。

（二）对承租人的效力

首先，承租人应当在规定的答复期间内行使权利。承租人在接到出租人出售房屋的信息后，应当在合理期间内明确表示其是否愿意购买，如不清楚交易条件应及时和出租人沟通协商。超过该期间未作出是否购买的意思表示，视为放弃优先购买权。此外，当出租人怠于履行告知义务，侵害其优先购买权时，承租人应当在规定期限内主张损害赔偿。鉴于优先购买权的请求权性质，不宜使用形成权“除斥期间”之规定，而应当使用诉讼时效的相关规定。

其次，为避免承租人滥用优先购买权，在其主张优先购买权时，应当标明其具有让出租人信赖的履约能力。出租人可以要求承租人以交付押金或履约保证金等形式提供履约担保，以保证其合同利益。这样就可以避免人民法院在支持承租人购买房屋的主张后，因出租人缺乏履约能力或履约信用导致合同无法履行，损害出租人利益。

（三）对第三人的效力

第三人取得房屋可能是善意，也可能是恶意，法律保护善意取得的产权。《解释》第24条第4款规定：“第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。”那么，究竟何为善意，何为恶意？

根据《城市房地产管理办法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，城市房屋租赁实行的是登记备案制度，也即租赁登记并不是租赁行为的生效要件，仅具有对抗第三人的效力。而事实上，大量的租赁合同并没有登记备案。各地法院在处理优先购买权纠纷时，没有一致的做法。一种做法是完全限制优先购买权，规定房屋租赁合同未办理登记手续的，不得对抗第三人。另一种做法是限制优先购买权，规定未经登记的租赁协议，不得对抗善意第三人。

其实，优先购买权本质上不是物权，并不具有物权特有的追及效力。优先购买权原则上不对抗第三人，但只有在第三人恶意为之，侵害到承租人的此项权利时，权利人才有消除妨害请求之权利。日本《民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者亦发生效力。”笔者认同日本民法对此的规定，对于已经登记备案的租赁合同，因为其已经产生对抗第三人的效力，无论第三人对房屋租赁情况是否知情，我们就可以推定其交易行为为恶意。另一方面，若租赁合同没有登记，并不妨碍出租人与第三人的交易，承租人欲主张交易双方恶意损害其优先购买权，则需从价格、交易方式等形式举证，以证明其主张。

三、承租人优先购买权行使中权利冲突的处理

（一）房屋共有人与承租人权利冲突的解决

按照民法理论，财产的共有分为按份共有和共同共有。但不论房屋共有如何分类，在房屋出租后，共有人都是承租人的“房东”。那么部分共有人转让其共有部分时，其他共有人和承租人在优先购买权存在冲突时如何解决？

首先，共有人基于共有关系而对共有财产共同占有、使用、收益、处分，其优先受让权产生的基础是典型的物权关系。承租人优先购买权产生的基础是租赁合同，显然是一种债权关系。根据“物权优先于债权”的民法原理，较之基于债权衍生的优先购买权，物权衍生的优先购买权理应受到法律的优先保护。其次，法律设定共有人享有优先购买权，旨在简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权的设置宗旨在于保护物的使用价值，维护使用关系的稳定性，从利益权衡的角度考量，应当优先保护共有人的优先购买权。

（二）共同承租人优先购买权权利冲突的处理

《德国民法典》第472条规定：“二人以上共同享有先买权的，只能作为总体行使之。先买权对于权利人中之一人已消灭，或者其中一人不行使其权利的，其余权利人有权作为总体行使先买权。”我国有学者认为，根据意思自治原则，房屋出售给任何一个买受人，应由出租人决定［7］54。也有学者主张，承租人有约定的，按约定，没有约定的，按比例购买。如果按比例购买不利于房屋的整体功能的发挥，应按有利于发挥房屋的整体经济与社会效益处理［8］14。

笔者认为，在有利于发挥房屋整体经济利益和社会效益的前提下，数个承租人同时享有优先购买权，可以尊重出租人的意愿，在考虑支付能力的强弱、承租部分的多少、是否能够充分发挥房屋的整体经济效益予以选择。此外，对于部分承租人是否享有整个房屋的优先购买权的问题上，理论界尚存在争议。优先购买权产生的基础是房屋租赁合同，所以，权利范围应当限于租赁房屋区域的大小，而不能扩展到他人承租或未出租的房屋。从立法的本意和宗旨上看，局部承租人对其他区域并不享有优先购买权。

（三）转租情形下优先受让权的处理

转租是指承租人在承租期内将房屋出租给第三方的行为。转租行为涉及三方当事人：出租人、承租人、次承租人，承租人不退出租赁关系，而以本人名义将房屋出租。在转租情形下，优先购买权主体应为承租人还是次承租人，或是二者皆有？《解释》并没明确予以规范。

理论界对此尚未取得一致意见。有的认为，房屋转租必须经过出租人的同意，因此，次承租人和出租人基于转租行为也产生了某种信赖利益。故此，次承租人作为房屋的使用人在出租人出售房屋时应当享有优先购买权［9］207。这当然就排除了未经出租人同意的非法转租情形。笔者认为，从转租行为的本质上看，房屋转租并未解除出租人与承租人之间的租赁关系，承租人亦系转租关系的当事人，将次承租人作为优先购买权的权利主体有悖合同法规定的合同之相对性原则。根据合同的相对性原理，作为承租人优先购买权的基础——房屋租赁合同，只涉及出租人和承租人，次承租人原则上与出租人并不发生租赁合同关系，次承租人也不能享有优先购买权。如此规定不但简化了优先购买权法律关系，也符合请求权的相对性原理。

四、结语

根据《合同法》第238条的规定，出租人在出售房屋时，应当在出售前的合理期限内告知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。故对该权利应当理解为强制缔约请求权或者法定优先缔约权，在性质上系债权，不具有对抗第三人的效力。对此，《解释》只赋予权利人损害赔偿请求权，对其请求认定出租人与第三人签订的买卖合同无效的，人民法院不予认可。这样规定也正和《物权法》的“物权法定原则”、《合同法》的“债的相对性”等法律精神相吻合。

随着近年来我国经济的快速增长，房产市场泡沫经济也在持续膨胀，普通工薪阶层的房屋购买能力也在急剧下降，房屋租赁市场也因此而趋于活跃，优先购买权纠纷也不再是个案。所以，在兼顾承租人合法居住权与正常的房地产交易秩序的情况下，加大处理房屋租赁纠纷法律依据的出台力度已成为亟待解决的问题。

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