房地产泡沫的成因、评估与预控

罗 峰

(河南省周口市国土资源局，河南 周口 466001)

1 房地产泡沫的内涵及成因

1.1 房地产泡沫的内涵

房地产泡沫是指由于土地价格和房地产价格畸高，大大超过其使用价值形成的账面价值上的虚假增长、虚假繁荣，这些价值实际上难以得到实现。房地产的价值主要包括土地成本价格和附着建筑物的价值，其中建筑物是人类劳动的凝结，其价格由成本、利润和税金来确定，相对容易判定。所以通常所说的房地产泡沫是由于地价泡沫引起的房地产泡沫。

1.2 房地产泡沫的成因

1.2.1 土地资源稀缺导致地价飞涨

从供给角度看，土地最主要的经济特性是稀缺性，因为相较于人口的不断增长，土地的供给总量相对是稳定且确定有限的。所以，土地的供给弹性在众多生产要素中是最小的。随着经济发展，社会总需求的增长会使供给弹性小的要素价格以更快地速度增长。土地供给还具有垄断性，在我国，土地所有权归政府所有，这种所有制下，地权垄断十分明显，垄断加剧了土地资源的局部稀缺性，土地价格飞涨也成为自然的结果。最后，土地是一种虚拟资本，与实际资本相对应，虚拟资本市场的市场价值和价值增值与实际资本的市场价值和价值增值常常不一致，土地的虚拟资本特征是地价运动有可能脱离土地利用的实际价值，而且一旦地价上升就很难再向下调整，这被称为土地价格上升的不可逆性，从而加剧泡沫产生的风险。一旦地价飞涨，将会影响地上附着物房屋的价格快速上涨，房地产的价格与实际使用价值偏离严重，大量制造房地产泡沫。

1.2.2 消费者对房地产价格的预期

从需求角度看，消费者预期在一定程度上影响消费者行为，从而影响总需求。受经济环境变化的影响，消费者预期也在不断发生变化。如果经济环境变化过程中，消费者预期完全理性，市场可以自发从不均衡状态调整到均衡状态。但在实际经济运行中，人们难以做到理性预期。如果预期高估了这种变化对房地产价格的影响，就容易产生泡沫。例如，市场价格上升时，人们预期今后还会上升，出于投机心理，需求反而会增加，推动价格进一步上涨，加速泡沫产生。

1.2.3 投机需求推动房地产价格

需求方面，投机需求在房地产泡沫产生中也是一个重要的影响因素。投机者的特点是并不关注投资品本身的使用价值，而是注重投资品可能带来的投资收益。因此，投机需求是建立在房地产价格上涨而且希望或预期其继续上涨的心理之上。当房地产价格上涨，投机需求反而会增加，进一步刺激房价上涨，直到房地产泡沫破灭，而随着下一轮的经济复苏，投机需求再度高涨，推动房价不合理上涨，又会制造大量泡沫，形成恶性循环。

2 房地产泡沫的评估

2.1 房价收入比

房价收入比是住房价格与城市居民家庭年收入之比。该指标反映的是城市居民家庭对住房的支付能力。房价收入比越大，表明居民的支付能力越低，要用更多年的收入才能买到同样的房子。房价收入比上升越快，说明房地产市场的投机需求在总需求的占比越高，泡沫产生的可能性越大。一般认为，合理的房价收入比范围应该是3-6。在住房价格较为合理的国家，这个比率基本在6-8，而在我国，则大大超标，表明我国城市居民住房消费需求实际不具备可持续性，房地产价格畸高。

2.2 空置率

房地产空置率衡量房地长市场的供求强度。空置率过低，则市场中存在供不应求的情况，也即卖方市场。极端情况是1%的空置率，此时商品房处于绝对供不应求的状态，开放商较购房者处于有利地位，更易于操纵房价，侵害购房者的权益。空置率过高，则市场中存在供过于求的情况，房地产泡沫严重，当空置率居高不下形成买方市场，购房者就处于较优势的地位，迫使开发商降低价格，或者是一部分开发商退出房地产市场。空置率并非为零就好，合理的空置率应当在5%-10%之间，10%-20%是危险区，20%以上是严重积压区。

2.3 租售比

销售比较空置率是一个更能客观反映城市居民更真实、最基础的住房需求和当地房地产市场供求状况的指标。当房价上涨过快，而当地房租上涨缓慢，导致租售比严重不均衡时，表明此地房地产市场存在严重的泡沫，价格虚高、投机风行。因为，人们购买房屋可能是用于居住或经营，满足生活需要，也可能是用于满足投资需要，然而只关注空置率无法将两种需求区别开来。但是租房却是实实在在出于生活或者是经营需要，所以租售比可以将两种需求区别开来，评估房地产市场是否存在投资需求过剩。

2.4 地价具有虚构性

地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象，就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场低价(市场低价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期低价是合理的，现实的市场低地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间存在着实施上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构的部分越来越多或者说泡沫成分越来越多，反而越少。纵观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。

3 房地产泡沫的预控

3.1 加强土地资源管理

土地资源的特殊性决定了难以完全依靠市场自身回到均衡状态，需要适当的政府引导。政府应合理配置土地资源的供应，控制由于土地价格泡沫而引起的房地产市场价格的泡沫的产生。合理配置土地需要遵循房地产市场的规律，保持合理的各类用地的供应比，实行土地出让公开招标制，防止部分城市出现过高地价。政府应当制定相关法律法规，完善监管体系，建立健全惩处制度，严格惩处各种开地产企业非法圈占土地的行为，制止高档住在盲目开发，避免短视，为取得短期土地收益擅自占用交易土地，从源头上堵塞土地批租的寻租行为，防止土地不合理的挤压，引发结构性的土地供应不足，从而制造房地产泡沫。

3.2 抑制投机，强化金融领域监管

投机房地产市场的资金多是从银行部门流向市场，因此要从源头上加强对银行部门的监管，控制投机资本的数量和流向。当前，我国还没有建立起一个完整的房地产金融机构体系。完整的房地产金融机构体系应当包括:政策性房地产金融机构和商用房地产金融机构、贷款创造和投资机构、担保或保证机构。加强房地产金融监管的力度，防治大量信贷资金流入房地产市场，推动投机的有效需求，引发房地产市场泡沫。

3.3 完善土地税制

对土地资源的合理调节可以通过从土地资源配置全程(占有、使用、转移、收益)各个环节来建立健全土地税制以达到宏观调控的政策目标，促进土地资源合理使用、合理开发。政府要严格监控购地者的投资开发进度，限制土地转手率。对在规定限期内不开发或故意拖延的单位或者个人征收空地税、土地保有税或者土地财产税，以增大土地囤积的成本，打击囤积土地，人为炒作地价的行为;征收土地增值税，尤其是在一定时期内多次转让的土地的增值部分从严征税，打击炒卖土地的行为。

4 结论

房地产业是国民经济的支柱产业，同时也是经济泡沫的主要载体之一。房地产泡沫不利于房地产业的健康可持续发展，同时加大了国民经济的不稳定因素。一旦泡沫破灭，将会对整个国民经济和社会秩序带来巨大损失和不利影响。房地产泡沫的形成有供给和需求两方面的原因，具体说来包括过度投机、土地价格飞涨、消费者预期等等。因此对房地产泡沫的预控可以从这些方面入手，通过严格土地税制、加强政府监控、加强对投机资金来源的控制等措施，有效防范房地产泡沫。

[1]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J].山东理工大学学报，2004，03.

[2]梅斐杰，钱雅丽.房地产泡沫的成因和防范措施的探讨[J].北京建筑工程学院学报，2006，09.

[3]戴春山.房地产泡沫的成因、评估与防范[J].产业与科技论坛，2008(09).

[4]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].建筑经济 2004，05.

[5]谢经荣.地产泡沫与金融危机[M].北京：经济管理出版社，2002.

[6]徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].北京：中国人民大学出版社，2000.