青岛市李沧区保障性住房建设的分析及建议

庄 魁

(青岛中海华业房地产有限公司，山东青岛 266024)

1 青岛市李沧区保障性住房建设现状情况分析

根据近五年李沧区保障性住房建设与配租配售的情况统计，李沧区共完成了全市1/3的保障房建设任务，这是由区域发展、历史定位以及项目推进等多方面原因所促成的。随着近两年李沧区城市建设及自身定位的发展和转型，以及已建成的这种全区域覆盖式的保障房建设制度逐渐显现出的各种问题，李沧区以前这种保障房建设趋势将逐渐改变。所以应该探讨一种新的保障房建设体系，既能完成省、市两级政府下达的保障房建设任务，为我国社会主义保障房建设制度添砖加瓦，又能符合李沧区未来城市建设及发展的社会需要，是现阶段亟需解决的问题。

目前青岛市的保障房建设现状是以项目捆绑配建为主，集中建设为辅，逐步由捆绑配建向集中建设转变。从2011年全年李沧区保障房建设的情况来看，主要困难如下:

1)需要配建保障房的项目过多、过散。2011年李沧区共承建9个保障房建设项目，每个项目的保障房配建指标并不多，但都纳入了全市保障房开工建设考核。每个项目从拆迁、控规调整、土地挂牌到开工建设都会遇到各种不同的新问题、新情况，而这些程序的推进过程中，需要加派大量的人力物力去跟进保障，造成了用力分散、焦头烂额的现实情况，从而影响了保障房的整体推进进度。

2)异地建设资金不到位。根据青岛市相关政策规定:原则上所有规划了住宅的建设项目必须按比例配建保障性住房。但特殊情况下，部分项目的保障房可以实行提取异地建设资金的政策，资金提取后用于该项目在其他项目指标的购买与补充。但在实际操作过程中，由于该笔资金从市土地储备中心土地清算时直接扣取，扣取后该如何返还区政府尚未有明确规定;且提取资金项目与出让指标项目之间进度不同，往往是出让指标项目已开建甚至主体封顶，但提取资金项目因拆迁、规划等种种原因土地尚未出让，造成了异地购买的保障房资金无法落实。

3)新一年的保障房建设任务依旧繁重。在完成2011年全年任务考核后，2012年的保障房建设指标需从头开始。目前全市已完成的保障房尚未形成健康的循环体系，造成保障房年年建，年年缺，形成了恶性循环。

2 李沧区保障性住房建设的建议

2012年省政府下达青岛市保障性安居工程建设指标28 160套，其中保障性住房建设指标23 085套(公共租赁住房8 335套、经济适用住房4 950套、限价商品住房9 800套)，李沧区需承担不低于300套的建设任务，且要求新建项目应于9月底前全部开工。保障房建设关系民生，是重中之重，为加快保障性住房建设，完成省、市保障房建设指标，现针对保障房建设中遇到的问题提出主要建议如下:

1)在新建保障房方面，必须实现李沧区全区性集中建设。通过收购企业、集体土地作为保障房集中建设用地，并且对区域内其他开发项目全面实行提取保障房异地建设资金的办法，将保障房异地建设资金落实到位，集中精力进行大面积集中建设。实行“整体开发，市场运作”的模式，针对廉租房、公租房、经适房以及限价房进行综合规划，搭配相当比例的商业网点，成片开发，完善配套。

针对此建设模式，有如下几点需要注意:a.应当对保障房项目进行细致的前期测算，与土地所有人进行谈判，以拆迁补偿的方式对项目土地进行一级整理(签订收购协议)，与青岛市土地储备整理中心做好沟通，签订土地征收补偿三方协议。b.经过严格测算的项目，廉租房、公租房、经适房、限价房和商业网点之间的比例应搭配合理，通过城规委会对土地性质、容积率和商住比进行调整。调整后的项目应达到经适房、廉租房、公租房的建设费用与销售费用或政府代建费用持平;限价房、商业的土地出让金及销售利润与政府收购该项目土地的费用达到基本平衡;认真选择开发商或项目代建单位，如果操作得当可以实现项目盈亏平衡甚至略有盈余。c.做好集中建设项目的选址、规划设计及周边配套工作，要达到入住居民方便、实用、美观、舒适的居住要求;尤其在周边的医疗、教育、消费的跟进建设，把集中建设的保障房小区建设成配套完善，生活方便，人文和谐的成熟社区。避免因缺少长远规划致使新的保障房小区刚刚建成就变成了城市未来的贫民窟。李沧区近三年就应以此类项目运作为主，脚踏实地，发扬“三上三要”的李沧精神，为以后李沧区保障房建设打下坚定的基础。此为保障房建设之“献血”。

2)应由李沧区政府办公室牵头，以财政局、建管局、国土分局、审计局和监察局为主，李沧区三个区域建设办公室全力配合，成立保障房资金整理、监管领导小组。针对李沧区全区的特殊情况，与青岛市政府办公厅沟通，通过市长办公会确定李沧区保障房异地建设资金的返还方式。同时与市财政局、市土地储备中心对接，及时清算保障房异地建设资金返回李沧区;必要时要积极争取国家及省市相关的优惠政策，尤其是在前期保障房资金上不到位的情况下，借助国家对保障房建设的资金支持政策，向国家开发银行或市土地储备中心无息、低息贷款启动资金，以便确保李沧区保障房集中建设项目的先期顺利启动，后可通过代扣项目保障房异地建设资金的方法偿还贷款。在李沧区内通过选地、谈判、补偿等措施储备一批集中建设用地，认真测算复核后，由各建设办公室以运作项目的方式通过市城规委调整地块性质、提高容积率、商住比等指标，同时可以根据李沧区常住人口、流动人口和出生人口增长率，以及低保、低收入、新增就业人数等比例，测算出李沧区全区廉租房、公租房、经适房、限价房的合理保有量和增长量。监察局、审计局对项目拆迁资金、收购资金及建设资金全程跟踪审计，以确保保障房建设资金的使用安全。此为保障房建设之“输血”。

3)为了避免保障房年年建、年年缺的困局，应从根本上建立保障房准入退出制度，这才能避免每年各级政府一边辛苦找地建设、一边又有大批保障房因已达到入市销售年限被转卖的尴尬局面。而且达到5年期限后的限价房、经适房只由政府收取购买时与出让时市场差价的50%并不能从根本上解决保障房建设资金及土地紧缺的问题，因为从全局来说，土地还是稀缺资源，每年寻找一大块净地进行集中建设的方法并不能持久，李沧区迟早会像市南、市北区一样逐步转变成成熟的高密度建成区，在不远的、可以预见的将来，李沧区将再无大面积的集体土地或企业用地。而拆迁旧城进行保障房建设，经济成本和社会成本都会过高，无法长久支撑。故建议李沧区效仿北京等地新出台的保障房政策，根据社区位置，通过有资质的中介评估机构，每年出台各社区市场指导价，规定限价房、经适房满5年后如果销售只能卖给政府，政府按照该市场指导价收购，既避免了百姓减少了50%的出让收益，又避免保障房居民为逃避相关税费，签订阴阳合同，使政府蒙受税收和收益方面的双重损失。通过测算出李沧全区廉租房、公租房、经适房、限价房的合理保有量和增长量，可以确定出我区未来几年从保障房新建为主转变为收购为主的战略，而届时我区保障房异地建设资金足以支撑回购保障房的资金需求，并达到良性循环。以此全区战略为转折，届时可主动出击，指定部分配套不齐全的旧城或筒子楼等小区，以同样的方法以市场指导价，采取非强制性的公开收购，用以作为廉租房或公租房的房源储备，这样既避免了不合理的房地产市场泡沫，又可待到时间成熟适时启动该区域的旧城拆迁改造。这样既保证了避免出现拆迁钉子户等社会不稳定因素，又能确保控制拆迁政策和政府固定资产不流失等，同时增加了政府收益、改善了城市形象和居住环境，一举三得。此为保障房建设之“造血”。

3 结语

通过以上建议，运用先期集中建设、确保建设资金、配合相关政策，然后逐步实现保障房建设的战略转移。通过保障房建设的政策落实，与城市发展、城市建设相结合，为我国建设社会主义特色住房保障制度提供相关经验。

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