吉林省保障性住房现状与问题分析

马红强于立君

(1:吉林建筑大学管理学院，长春 130118;2:长春工程学院管理学院，长春 130021)

住房是人类生存的基本要素之一，自古以来就是人类生活的必需品，住房保障是人类社会的基本保障.近年来，随着房价的不断攀升，许多中低收入的家庭无法承担高额的房价，居民的住房权无法得到保证，住房问题已成为关乎民生的重大议题.

进入21世纪以来，我国政府非常重视中低收入家庭的住房保障问题，投入了大量的资金来加强保障性住房的建设.“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题[1].吉林省政府认真贯彻党中央的方针政策，积极响应国家号召，高度重视保障性安居工程的工作，2008年－2012年，全省共完成保障性住房改造建设量1.41亿m2，受益人数达247万户、740万人，完成总投资2132亿元[2].吉林省的保障性住房建设取得了非常好的成绩，但目前保障房的建设仍存在一些问题需要解决.

1 存在的问题分析

1.1 资金来源单一，缺乏稳定的资金渠道

目前，我国保障房的资金来源主要有三种途径:土地出让金净收益的10%、住房公积金增值收益余额、中央和地方政府财政资金补足.《住房公积金管理条例》第二十九条规定:“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”.公积金的增值收益在扣除掉风险准备金和管理费用之后，才能用于保障性住房建设，这部分资金是非常有限的.吉林省是东北老工业基地，其经济发达程度落后于其他省份，近几年来，地方的财政收入主要来源于房地产行业，当大量的保障房建成之后，势必会造成房价的下跌，政府的财政收入也会随之造成影响，因此，用于保障房建设的这部分补足资金也无法得到保证，虽然中央政府下拨了一定数量的资金补足，但相对于庞大的资金需求来说简直就是杯水车薪.2009年，吉林省投资68.22亿元建设保障性住房;2010年加大了投资力度，各类保障性住房建设总投资达到380亿元;2011年，由于财政比较吃紧，但仍然发放补助资金20.22亿元;2012年，完成廉租住房和公租房建设总投资60.13亿元.目前，吉林省已将土地出让金净收益的20%用来建设廉租住房，但保障房建设的资金缺口仍然比较大.

1.2 保障对象和家庭收入难以界定

吉林省的保障性住房旨在解决住房困难的中低收入家庭的安居问题，我们将中低收入的确定标准交给了各级市、县政府，虽然符合因地制宜的规律，但由于缺少规范性和强制性的法律文件约束，很容易使一些不法分子钻了法律的空子.目前，衡量一个家庭的收入水平或家庭财产价值的主要依据是单位的一纸证明，申请人工资以外的收入无法核查，由于个人信用制度和个人收入制度的缺乏，无法核实申报家庭的真实财产状况，瞒报、少报等弄虚作假的现象时有发生.

1.3 缺乏有效的管理机构

由于吉林省保障性住房开展的时间较短，目前还没有建立职能健全的管理机构.保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，既要重建设、重分配，更要重管理[3].吉林省的保障性住房管理很少有独立的系统的管理机构，一般都是由当地的房地产管理部门抽出人手代管，有时候会出现分工不清、责任不明造成执行力度大打折扣的现象.吉林省保障性住房实行申请、审核、公示、轮候、检查及退出制度，工作量大且繁琐，管理中人手缺乏、个别部门工作不协调的问题时有出现.吉林省实行“三级审核、两级公示”的政策，街道、社区初审之后，将符合条件的申请人上报县(市、区)住房保障部门复审，相关部门经过调查之后，将符合条件的申请人的相关资料转给同级民政部门，民政部门对申请人的收入状况提出审查意见后再反馈给同级住房保障部门.由于各部门之间没有形成信息资源共享，在收入和财产的统计上难免会出现不一致的现象.

1.4 保障性住房退出机制不健全

退出机制是建立和完善住房保障体系的重要内容，它可以使有限的保障房资源得到有效的配置，能够体现公平、公正的原则.吉林省的政策规定，当承租人收入发生变化不再符合住房保障条件时，应当及时退出廉租住房，但在实际工作中，有些承租人一旦住进了保障性住房就不愿再退出，有一部分租户随着个人收入的提高，不再符合住房保障的标准，但并不主动退出保障性住房.由于还没有相关法律的硬性约定，相关政策在执行的过程中会大打折扣，并不能达到理想的效果，目前各地多采取的“腾退期满，强制退出”的举措不能做到“有法可依”.吉林省给予到期租户3个月的过渡期，但并未出台保障其平稳退出的具体辅助措施.

2 保障性住房建设与发展的对策

2.1 拓宽融资渠道

采用BOT的模式来建设公共租赁住房，由政府免费划拨土地给房地产开发商，开发商利用自有的资金去建造公共租赁住房，政府全程监控，以达到公租房建设的标准.房屋建成之后，地方政府交由房地产商一定年限的房屋经营权，期间的收益归开发商所有，待经营期满后，政府再收回房屋的经营权.房地产证券化具有融资成本低、安全性好的特点，我们还可以采用资产证券化的方式进行融资.虽说公租房的租金不及商品房的租金，投资回收期也较长，但公租房的租期较长，租金收益的连续性和稳定性可以得到保证，这也正符合资产证券化需要有稳定现金流的特点[4].

在廉租房的建设上，可以加大按份共有产权廉租住房的建设，这样，可以使政府减轻资金方面的压力.除此以外，还可以引入房地产投资信托资金(REITs)，充分利用当地的融资平台，吸纳社会闲置资金去建设保障性住房.政府还可以考虑发行福利彩票或从社会福利奖券的筹集中适当提取一定比例，专门用来建设保障性住房[5].

2.2 建立个人收入申报制度和租赁信用档案

吉林省的保障性住房主要为了解决中低收入家庭的住房问题，只有健全个人收入申报制度，根据居民的收入变化来调整中低收入家庭的标准，才能准确的划分不同的收入阶层.对申请人的收入实行动态监管，全面掌控申请人的家庭资产状况，住房保障政策才能得到落实.同时，还可以建立个人租赁信用档案，将该租赁档案与个人的信用档案联系在一起，用此来规范申请人的租赁行为，这样就会阻止很多人意欲骗保的做法.

2.3 建立独立的职能健全的住房保障管理机构

借鉴国外保障性住房的经验，吉林省应建立专门的住房保障管理机构，并通过规范工作机制进行完善.加快建立各部门之间的信息共享，建立严格的收入、资产审核制度，严格落实申请人和管理人员的“问责制”，杜绝骗保和权力寻租现象，保证保障性住房的建设、分配和管理的公平公正.由于住房保障管理部门的工作量较大，我们一定要划清各部门的职责，同时还应对相关管理人员进行培训，保证相当数量的专业人才.同时还要完善监督机制，可以考虑将居民纳入到监督体系中，鼓励居民举报违法违规现象，充分利用大众的力量进行监督和管理.

2.4 建立并健全住房保障法律体系

目前，我国还没有一部住房保障法律，吉林省同样没有一套完整的住房保障法律体系，只有一些政策性的文件和工作性的文件，由于缺少法律的硬性约定，政策在执行中往往不能落实到位.相关人员可以在国家法律的框架下，结合吉林省的实际情况加强地方立法，使政策文件在执行时有法可依.在该法律体系中，应加大对违法违规现象的处罚力度，明确退出条件，完善退出机制.对于提供虚假信息骗租的申请人给予五千元的罚款，并且终身禁止其申请保障性住房.对于那些应当退出租赁住房而拒不退出的，应将租金提高到市场租金以上，强迫其退出.对于暂时无法退出的家庭，给予3个月的腾退期，腾退期内的租赁补贴应逐渐减少，并且在过渡期内提供一些帮扶的措施，帮助那些将要退出保障性住房的家庭平稳退出.

3 结语

保障性住房的建设是一个长期且艰巨的过程，实现住有所居的最终目标是每个人应尽的义务.吉林省处于东北老工业基地，经济还不够发达，从2006年至今，投入了大量的人力、财力来保证保障性住房建设的顺利进行.建立良好的住房保障体系，既有利于房地产业健康有序的发展，又能加快城镇化的进程.今后，吉林省还需要完善保障性住房制度，逐步建立健全吉林省住房保障体系.

[1]唐 莉.保障房建设中存在的问题与对策研究[J].西部财经，2011(5):52－56.

[2]吉林省保障房改造建设收益人数达 740 万人[EB/OL].http://news.xwh.cn/news/system/2012/12/09/010309708.shtml.2012 －12 －9.

[3]韩金峰.健全我国住房社会保障制度[J].山东社会科学，2011(1):168－170.

[4]刘玉峰，陈 刚.完善公租房制度的政策建议——以重庆市为例[J].建筑经济，2010(7):45－47.

[5]马红强.浅谈我国保障性住房建设中的问题与解决对策[J].长春工程学院学报(社会科学版)，2013(1):59－61.