房地产开发项目的投资决策研究

李 煌

（浙江万科南都房地产开发有限公司，浙江 杭州 310000）

1 房地产项目投资决策概述

所谓房地产项目投资决策主要是指房地产开发商为实现其预期目标，通过一些理论、方法或者手段，经过某些程序，进行投资的研究论证，最终找出房地产最佳投资方案的过程，要想做出一个正确的决策，不仅需要决策者有较好的知识、个人素质、能力以及经验，还要求决策者具有系统的理论知识并可以对形势进行准确的判断。但是无论怎么讲，房地产开发投资由于所涉及到的资金数额非常大，加之投资项目可以方便地对使用性质进行更换，这就使其具有结构性。

在这种背景下，我们要找到合适的投资策略，就必须对包括项目区位、开发时机、开发内容、开发规模、合作方式、融资方式、资金结构、经营管理等方面进行分析与选择，以下将对其进行详细的分析：

首先，在项目区位方面，这主要包括地域、具体地点的分析和选择，其中地域分析及选择主要是对投资地区的法规、社会、经济、自然条件以及文化教育等因素进行考虑。至于具体地点方面，主要是考虑项目地点的城市规划、交通、土地代价、地质条件以及空气环境等。

其次，在开发时机方面，主要是选择合适的时期进行投资。从经济理论来看，市场对经济的影响具有盲目性，这就导致了房地产市场具有衰退、复苏、增长、稳定这几个时期。另外，对于我国来说，由于属于社会主义国家，因此政策对于房地产市场的影响是非常大的，而且具有很多的不可预测性，这就导致要想选择合适的时机具有很大的难度。当然，除了以上因素以外，还有很多其他的市场因素，比如项目所在地区的房地产供求关系也很重要。

第三，在开发内容以及规模方面，主要是以城市规划作为依据，对最佳的开发规模以及开发用途进行确定，具体工作中需要考虑的因素有建筑总的面积、建筑档次、装修档次以及平面的布置等等。

最后，除了以上所提及的考虑因素之外，在实际的工作中还有很多需要考虑的因素，比如项目融资的分析和选择、开发之后进行经营方式的分析与选择等。

2 房地产项目投资决策过程中的主要措施

由于在房地产项目投资决策过程中很多因素都会给我们的决策造成影响，因此采取一些措施是非常必要的，这有利于提高我们决策的准确性。

2.1 对房地产开发企业市场进行准确的定位

在房地产开发企业投资的过程中，其总体经营战略是其项目战略的前提，基于此，我们务必要对企业的市场定位有充分的了解。具体来说，对房地产开发企业市场进行准确定位主要是帮助企业对消费者需求心理以及消费者行为的出发点进行分析，进而以此为依据对自身企业形象、企业服务、企业产品等进行设定，使企业通过显著的差别特征从众多企业中脱颖而出，引起客户的共鸣及社会的认同。

具体来说，在房地产开发企业对战略进行制度的过程中，首先要把企业的角色搞清楚，换句话说就是企业要明白自身在社会中承担着哪些责任，属于什么性质企业以及将主要从事哪些业务。搞明白了这些内容可以为企业提供一种方向及原则。而要想做好角色定位这一工作，则要求企业对自身进行分析，对自身的核心能力进行发掘及培育，举例来说，在这个过程中可以对企业的内部环境、竞争优势、资源要素以及能力要素进行分析，发现企业的优势劣势，并对这些优势的可复制性进行判断，也就是判断企业是否具有核心竞争力。

在经过以上分析之后，企业对自身的角色定位有了很充分的了解。那么紧接着企业应加快自身制度及体系的建设，这对于发扬企业的核心竞争力有很强的促进作用。对房地产企业来说，主要就是对企业的产品范围、地理范围、市场消费群等进行明确。

2.2 对房地产项目的可行性研究进行加强

所谓房地产项目可行性研究主要是在投资决策之前对拟建项目中的经济、社会、技术等环境进行认真的调查，进而认真地分析和比较各种方案的经济效益，并以此为基础对拟建项目的实用性、技术先进性、有效性及经济合理性进行系统、全面、综合的分析和论证，最终判断此项目是否值得投资以及如何进行投资，使其成为项目投资决策中的重要科学依据。需要注意的是，在房地产项目可行性研究的过程中，应是以充分的市场调研及分析为基础，这样才可以确保可行性研究结果的准确性。

2.3 加强房地产项目投资决策中的风险管理

房地产投资具有非常明显的特点：回收周期长、投资金额大，这些特点决定了在房地产投资中具有非常大的风险，事实证明房地产行业的确也属于高风险行业，但是房地产的高风险在另一层面上也可以被诠释为高利润，因此，一个合格的投资者并不会因风险而采取无风险的保守经营，而是通过风险管理以获取更多的风险利润，基于此，加强房地产投资决策中的风险管理非常重要。

具体来说，在房地产投资决策的风险管理中，我们通过以下策略能够有效地降低风险：首先，风险回避，这属于一种风险较小的方法，也就是放弃一些风险大的投资项目而选择一些风险小的投资项目，这种方法虽然能够对风险进行有效地控制，但是获取高额利润的机会也将大大降低；其次，采取投资组合的方式，这种方式是投资者以房地产投资的年获利程度及风险程度为依据，然后按照一些原则对合理的项目进行选择，并对各类型房地产进行搭配，进而起到降低风险的效果。

3 结语

房地产开发项目的投资决策研究所涉及的内容非常多，本文所探讨的仅是很少一部分，更多的内容还需要我们在日常工作中进行不断的学习和探索，因此，也希望各位同行能够共同努力，做好这方面的研究，为房地产企业的发展提供更为有力的保障。

[1]邓晓军.轮优化设计与工程项目建设的投资控制[J].建筑经济与管理，2006.

[2]朱森，浅谈.房地产开发成本控制[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2004，（01）.

[3]庞南生.多目标决策讲义[M].北京：华北电力大学，2004.