浅析房地产开发企业财务管理的创新策略

万丽萍

房地产企业是我国最近几年主要的经济支柱，目前，由于最新的“国五条“的出台，对我国房地产开发企业未来盈利能力提出了巨大的考验。房地产开发企业如何灵活地面对国家政策的不利因素，如何有效地制定出有效的财务管理政策是房地产开发企业可持续经营的关键。本文将对房地产开发企业财务管理面临的主要问题和创新策略进行专门的探讨。

一、房地产定义

房地产又叫做不动产，从狭义的角度来讲是指房屋的建筑部分与建筑地有机结合的整体和他们衍生的一些列物权。

二、房地产开发企业财务管理的现状和主要的问题

房地产开发企业的财务管理是指企业在经营活动过程中对资金的筹集、使用、分配等进行预测、计划、控制、核算和考核工作，并且能够正确处理复杂的财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理中最重要的活动之一，也是最为关键的管理活动。

1.房地产开发企业的开发风险难以控制

房地产开发企业的前期资金占用较大，资产负债率较高，项目的涉及的周期较长，财务管理的难度较大，并且在房地产开发的过程中会掩藏很多的不确定因素，这些因素可能会相互作用导致房地产项目的失败。房地产开发过程中存在很大的风险，对于那些规模较小，敏感较强的房地产开发企业来说，控制风险的能力难以对付突变的政策环境。因此，提高房地产企业的财务管理水平，就能够为房地产开发企业提供较为有效的投资决策和提高预防风险的能力。

2.房地产开发企业融资难度较大

对于房地产开发企业来说，目前的开发一个项目的资金规模需求越来越大，并且时间跨度相当长，一般来说，房地产开发企业要经过征地、开发、建设、竣工验收等阶段，他们的时间跨度通常为两年甚至更长的时间，而商品房在出售的过程中又采取的是分期付款的方式，因此，对于房地产开发起来前期巨额的资金占用很难在短时间内收回，这与普通的制造业企业具有很大的不同，加大了房地产开发企业的融资成本。

3.房地产开发企业的财务管理人员素质不高

目前，绝大多数的中小房地产开发企业的所有权和经营权没有分开，大多数的老板直接管理房地产的开发活动和经营活动，他们没有专门的职业经理人。这样虽然能够大大减少开发企业的人力成本，但是在财务管理的效率上面没有能够满足企业的投资融资需求。再者，房地产开发企业老板财务管理理念陈旧，这就直接导致了房地产开发企业在进行项目投资、融资、可行性研究、招投标等方面不能做到心中有数，显示出投资决策极大的盲目性。

4.房地产开发企业的融资成本较大

房地产开发企业与普通的制造企业财务管理具有很大的不同，房地产开发企业在前期需要投入巨大的长期资金，资金周转率特别低，资产负债率较高，这说明了该行业属于资金密集型行业。从目前来看，房地产开发企业的融资方式主要采取的是债务融资，特别是依靠银行的信贷资金，贷款的资金较大，相应的财务风险较大。目前，国家对房地产行业政策调控较严，严厉控制银行对房地产开发企业贷款额度，再加上土地政策和信贷政策的收缩都使得房地产的融资成本越来越高，面临的资金链断裂的危险。

三、房地产开发企业财务管理的创新策略

1.创新房地产开发企业的内部控制制度

房地产开发企业维持正常的生产经营主要是依靠企业的内部控制制度，它是企业进行财务管理的有效手段之一。要在内部控制制度上面进行创新，需要房地产开发企业做到以下几点。首先，需要建立一个健全的内部控制制度体系，有效的保证经营、决策、控制三方面的相互配合和相互制约。其次，确定大型开发企业中董事会在内部控制制度中的核心地位，而监事会必须监管企业运作的各个环节，站在企业的高度制定统一的内部控制制度，按照统一的规则进行项目的开发、授权。最后，加强创新企业的内部审计制度，对企业的重大财务支出，重大财务投资项目进行专项审计。

2.创新房地产开发企业的风险管理方法

企业在经营活动过程中面临各种风险，其中财务风险是影响财务目标实现的主要风险。因此，对于现代企业来讲就必须加强风险的管理。房地产开发企业面临的风险随着开发成本的不断增加而变得难以控制，随着国际经济市场局势的波动而变得十分复杂，行业的不稳定性直接导致了企业面临巨大的风险，房地产开发企业不得不采用创新的风险管理方式，通过逐一识别各种风险，确定风险管理的目标，设立风险管理部门，以便对开发企业面临的各类风险进行分析和研究，提出风险防范的有效措施，使得中小房地产企业的经营更加稳定。

3.不断提升房地产开发企业财务人员的创新能力

提高房地产开发企业的关键因素之一是提高财务人员的专业素养。首先，新招聘的财务人员必须具有相应的岗位资格证书，具有较好的综合素养，能够充分利用财务分析系统进行项目投资分析。其次，不断地对房地产开发企业财务人员进行业务培训，提升他们的业务能力。最后，财务人员应该对经济发展、行业政策变化做出一定的分析判断，能应用合理的风险策略组合，控制企业经营风险和财务风险。

4.创新建立房地产开发企业财务管理信息化

当今的社会是比拼信息的社会，谁掌握了信息获取的渠道谁就能先发制人。房地产开发企业应该把整个企业的上上下下通过信息系统统一的联系起来，让企业的各个部门共享企业的信息。同时，这样的信息化建设也能够方便企业的财务部门汇总各个部门的财务数据，然后通过统一的分析决策系统掌握企业的经营活动，使企业能够做出更加有利于企业股东的行为。加强创新企业信息化操作的严密性，防止工作人员走漏于制度之外，掏空企业的宝贵资源。应该设立严格的内部审计机构，事后对重大的财务事项进行独立的专项审计。

总之，我国经济的快速发展离不开房地产行业所作出的贡献，房地产的快速成长也离不开国家政策的支持。目前，我国房地产行业受到政策调控的打压越来越多，房地产企业面临各种各样的风险。因此，房地产企业应该从内部出发，不断加强自身的财务管理工作水平，重视财务管理的理论，并且不断的创新新的财务管理制度，以便能更好的适应企业的发展，能更好的适应国家政策的相关变化。房地产开发企业只有把财务管理放到企业战略化的高度才能不断为企业增添新的活力。

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业，2007（02）.

[2]王师.如何防范房地产企业的财务风险[J].财经学术版，2010（01）.