我国房地产金融发展存在的问题及对策分析

哈尔滨工业大学人文与社会科学学院 李鹏雁 沈贝贝

房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。一方面，金融业的介入和支持是房地产业发展的重要保障。任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说是不可想象的。另一方面，房地产业的发展可以促进金融业的发展。由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融机构贷款的最佳抵押品和投资品。当今，世界各国的金融机构，都十分重视房地产金融业务，商业银行的房地产贷款占信贷资产的比例一般占四分之一。

1 房地产金融概述

1.1 房地产金融的概念及特点

房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。它具有资金融通量的巨额性、金融期限结构的长期性、金融债权的可靠性以及金融债权的流动性较弱的特点。

1.2 房地产金融的职能

首先是筹资的职能。即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。

其次是融资的职能。即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设(生产)、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费。

最后是运用货币政策调控房地产市场的职能。当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。

2 我国房地产金融存在的问题

2.1 融资渠道单一，以银行贷款为主

由于我国的资本市场发展比较晚，融资体系不完善，而房地产企业又是资金密集型企业，其经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一个环节都需要巨额资金，为保证正常运转，房地产企业只能依赖于银行贷款这种间接融资模式。

据资料显示2006～2011年间，我国对房地产的银行贷款不断增加，从2006年的5263.41亿元到2011年的12563.79亿元，6年间增加了38.7%，住建部2010年调查显示，房地产企业平均每个项目61%的资金是来自于商业银行的贷款，包括购房者的个人按揭贷款、建设单位贷款、房地产开发贷款等。

2.2 房地产金融产品稀缺，创新能力不足

房地产金融主要包括项目融资和住房贷款。住房贷款作为房地产金融创新的重点，要求金融机构在工作实践中，不断开发新产品来满足用户需求。虽然目前我国的住房贷款有组合贷款、储蓄贷款、住房公积金贷款和按揭贷款四种形式，然而随着现在人们收入的提高，金融机构只有不断开发符合时代潮流的新产品才能满足人们多样化的需求。

2.3 政策法规不完善，影响融资渠道拓展

从整体上来看，目前针对房地产项目金融方面，我国尚未形成一套科学完善的法律体系，房地产金融法律法规缺乏相互一致性与协调性，实际操作存在困难，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，会出现一些新兴的融资工具，如果没有相应的制度来规范这些金融工具，房地产金融市场就会很容易陷入混乱的局面。另外，成熟的房地产经济是依靠市场手段来调节的，但我国现在仍然靠政府干预来规范房地产业的发展，如目前的“限购政策”，限制了一部分购房意愿，导致一部分社会闲置资金无法进入房地产行业，这样并不符合市场规律。

2.4 房地产金融监管不力

商业银行作为金融类企业，也是以盈利为目的的，利益的驱使下往往会导致部门银行或者银行内部分员工重视利益而轻视风险，对房地产信贷业务的风险和监控都不够。

2.5 房地产企业负债率持续处于高位

从2011年我国部分上市房地产企业资产负债率情况，可以看出大部分企业的资产负债率在80%～90%之间，ST兴业的负债率则高达968%，企业的高负债率增加了其运行成本。同时，一旦运行出现问题，其影响会波及银行、建材等多个行业，不利于经济秩序的稳定。

3 完善我国房地产金融体系的对策建议

3.1 拓展融资渠道，降低对银行的依赖程度

在美国等拥有完善发达资本市场的国家，有不动产信贷、房地产信托基金、退休基金、银行贷款等多种融资渠道为房地产业的发展提供资金支持。银行贷款只占美国房地产业资金来源的15%，而将近75%的资金来源于资本市场上的社会公众投资。这样，一方面解决了房地产业融资渠道单一、对银行依赖程度高的难题，另一方面，也为社会大众提供了新的投资渠道，使其可以享受房地产业发展多带来的经济利益。

目前改善我国的房地产业融资渠道单一的问题，一方面，要积极发展债券市场。目前债券融资额度一般为股票融资额度的3至9倍，债券市场在资本市场中占据重要位置，发展潜力比较大，政府应积极改革债券发行的审批制度使债券二级流通市场得以完善。另一方面，股票市场应改变现行的对房地产企业融资的封杀，通过完善分红、少数股东权利制度等安排来规范房地产企业的“圈资”行为。

3.2 建立完善的住房金融产品创新体系

除了传统的四大融资方式外，金融机构应该根据不同收入、年龄、心理者的不同需求来创新更能满足其要求的金融产品，并形成有效的产品研发激励机制和建立专业的研发机构。金融系统应为金融体系的不断完善、金融工具的不断创新以及住房金融品种的不断增加而不懈努力，在现有住房金融产品的基础上进行深度挖掘，实施创新，设计出服务于不同群体的住房金融产品供应体系。

3.3 完善政策法规体系

为确保房地产金融业的有秩序发展，完善相关的法律法规势在必行。首先，将房地产金融方面的法律条款放入基础市场经济法律法规中，如《商业银行法》等；其次，根据房地产金融业的特殊性，针对性地制定专门的政策法规对其运行进行规范，如开发商项目资金管理条例；最后，完善房地产融资模式的具体操作法规也是极其重要的。

3.4 降低资产负债率，获得融资成本优惠

如前文所述，目前我国的房地产企业资产负债率多数在80%。居高不下的资产负债率直接影响了其再融资的能力，同时也增加了其运营成本。为降低资产负债率，企业应积极拓展融资渠道，争取资金来源多元化。中小型房地产企业可以走专业化、有特色的发展路线，积极迎合国家政策，尽快回收资金；大中型房地产企业可以利用其雄厚的资金和规模优势选择地产航母集团经营模式。

4 结语

房地产业是国家的支柱产业。房地产金融对房地产业的发展至关重要。针对房地产金融目前存在的问题，为保障其健康、可持续发展，国家方面应完善相关的法律法规，积极发展资本市场；房地产企业要减少其资产负债率，使融资渠道多元化；金融机构方面，大力创新金融产品也极其重要。

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