“阴”差“阳”错

文/林海

“阴”差“阳”错

文/林海

中秋前夕，新上海城市广场办公大厦15楼，《帮女郎》法律后援团观庭观盛律师事务所依旧灯火通明，接待着众多慕名而来的求助者。在丈夫王先生的陪同下，周女士来到《帮女郎》法律后援团团长——余庭律师的办公室。他们反映的法律问题，引起了余律师的深切关注。

只要100万元房款

王先生：余律师您好！半年前，我们跟开发商签了合同，在上海买了套一手房，建筑面积为200平方米，总房价款为人民币400万元。开发商的法定代表人张经理在收取我们10万元定金后，向我们提出了一个离奇的要求：“我们开发商只要你100万元，剩下的钱打到陈先生的账户上。”

“这是为什么？”

“他是我们公司的董事长，支付给他就相当于支付给我们公司！”

“这可不一样，我只能支付给你们公司的账户！”

“那你们就别想在新房里住！”

没有办法，我们只能向开发商的账户打了100万元，但剩余300万元我们至今未支付，也未入住，我们该怎么办？

余律师：你们手上有合同吗？能否给我看一下？上面有关付款的条款是怎样的？

周女士：我们手上有《商品房出售合同》，该合同已明确约定，我们应按该合同约定的付款方式和付款期限，将房价款打入开发商的账户（账户名即开发商企业名称）。现在开发商又提出分开付款的要求，我们该把房价款付给谁？

余律师：无论从以下哪个角度来说，你们坚持只向开发商付款的做法都是完全正确的：

1.从合同约定的角度

既然合同已明确约定你们应将房价款打入开发商的账户，你们就应坚持将全部房价款支付到开发商的账上，如果你们向陈先生的账户付款，就违反了《商品房出售合同》的约定，未履行支付房价款的合同义务，开发商可凭此拒绝向你们交房。

2.从法律规定的角度

根据《合同法》相关规定，合同具有相对性，即只有合同当事人才应履行合同义务，同时享有合同权利。在《商品房出售合同》中，只有你们和开发商才是该合同的当事人，开发商的董事长陈先生不是合同当事人，不应享有收取房价款的合同权利。因此，你们没有向陈先生付款的义务。

阴阳合同现身

余律师：开发商只要1/4即100万元房款的要求有违常理，背后很可能隐藏着不可告人的目的。我们应逐步分析，弄清开发商提出这个要求的原因。我看了《商品房出售合同》条款，注意到合同第三条约定，建筑面积为200平方米，面积单价为5000元/平方米，总房价款为100万元。你们说过全部房价款为400万元，为何合同约定的情况不一致？你们之间只有一份合同吗？

周女士：实际上，我们和开发商先后签了两份合同。

第一份合同，是在房产中介主持下签订的《买卖居间合同》，上面约定建筑面积为200平方米，面积单价为2万元/平方米，总房价款为400万元，这份合同才是我们的真实意思表示。我还按照该合同的约定，支付了10万元的定金。这份合同我们手上没有，里面的条款也记不清了。

第二份合同，就是刚才给您看的《商品房出售合同》，这份合同是报送房地产管理部门备案的，《商品房出售合同》上的房价款，就是房屋备案价。签订该合同时，开发商的法定代表人张经理跟我们说，房屋备案价只能写100万元。

我们当即提出异议，而他威胁说：“你们不同意也可以，但定金10万元不能退还，而且由于你们没有付清房价款，我们也不会在《家庭成员住房情况申报表》上盖章，你们办不了房产证。”我们无可奈何，只好在《商品房出售合同》上签了字。

余律师：这是典型的阴阳合同做法，《买卖居间合同》属于“阴”合同，反映真实的交易价格；《商品房出售合同》属于“阳”合同，提交房地产管理部门备案。开发商强迫你们签订比实际房价款低300万元的“阳”合同，你们应坚决地予以拒绝，因为这样做不仅违法违规，而且带来巨大的风险：

1.合同效力方面的风险

如果开发商要求履行《买卖居间合同》，却凭《商品房出售合同》将房价款100万元作为营业额缴纳营业税等税收，那么《商品房出售合同》就成为开发商逃税的工具。根据《合同法》相关规定，恶意串通，损害国家利益的合同无效。如果你们的纠纷诉至法院，法院将认为《商品房出售合同》是开发商和你们为了逃税、恶意串通订立，从而判决《商品房出售合同》无效，那么双方应履行《买卖居间合同》，你们若已向陈先生付款并不等于已履行合同义务，你们还应向开发商支付300万元，这将给你们带来巨大的损失。所以你们坚持不打款给陈先生是正确的。

2.税收负担方面的风险

你们作为购房人，根据现行的国家房地产税收政策，应按房屋交易价格缴纳契税。房屋交易价格的确定标准，可能是房屋备案价，也可能是房屋评估价格。商品房出售合同的价格为100万元，明显低于市场价，房地产交易中心在审税时，如果按房屋评估价格（接近市场价）认定应缴纳的契税金额，对你们将十分不利。

只开100万元发票

周女士：气人的是，即使签了阴阳合同，开发商还继续为难我们。我向开发商提出，同意向陈先生的账户补充支付300万元，但开发商必须向我开具400万元的发票。他们居然只同意开具100万元的发票，实在让我无法接受！

余律师：谈到这里，开发商只要1/4房款的目的已经很明显了——通过少开发票逃避缴纳税款。你们得不到发票，权益将受到严重的侵害：

1.丧失了维权凭据

发票既是你们已经支付房价款、已履行完合同义务的直接证明，也是你们向开发商主张权益、追究开发商违约责任的重要证据。如果没有发票，你们维权将困难重重。

2.税负大大增加

你们将来出售该房屋，如果应按买进与出售房屋的差额，就个人住房转让缴纳营业税及所得税，那么，情况是这样的：如果你们将来以450万元出售该房屋，买进与出售房屋的差额本应是50万元；如果你们只有100万元的发票，房地产交易中心以100万元核定房屋购买价，买进与出售房屋的差额将是350万元，你们应缴纳营业税、所得税的金额将比正常情况大大增加。

王先生：那我们有什么办法要求开发商开具400万元的发票？

余律师：你们可以多管齐下，同时追究开发商的民事、行政和刑事责任，向开发商施加压力：

1.民事责任

要求开发商开具发票是你们享有的法定权利。在房屋买卖合同关系中，开具发票是卖方的合同义务。即使《买卖居间合同》没有明确约定开具发票事宜，根据《合同法》相关规定，开具发票也是开发商依诚信原则应承担的附随义务。开发商拒绝开具发票，未尽到合同附随义务，应对你们承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

2.行政责任

根据《发票管理办法》相关规定，应当开具而未开具发票的，由税务机关责令改正，可处以罚款，并没收违法所得。你们可以将开发商未开发票的情况向税务部门举报，由税务部门依法对开发商实施行政处罚。

3.刑事责任

根据《营业税暂行条例》相关规定，销售不动产的，以收取的全部价款和价外费用为计税依据缴纳营业税，税率为5%。开发商想以100万元的购房发票替代400万元的购房发票，以达到逃避缴纳营业税的目的，且逃税数额高达15万元，根据《刑法》及《关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，逃避缴纳税款数额占应纳税额的百分之十以上且逃避缴纳税款数额在1万元以上的，应当以逃税罪定罪处罚，你们可以向公安部门报案，追究开发商及其负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

下一步如何维权

王先生：我们还想继续履行合同，该怎么做？

余律师：阴阳合同是导致你们困境的根源。事前拒签阴阳合同、防患于未然当然最好，但目前也并非没有事后救济的办法：

1.10万元定金如何要回？

根据《合同法》相关规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的宗旨在于保护守约方的利益。开发商故意压低房价款，制造阴阳合同，构成违约。你们不仅有权要求开发商全额退还定金，还有权要求其双倍返还定金。

2.剩余房价款该打给谁？

买卖居间合同约定房价款为400万元，你们还有300万元余款未付，余款应向开发商而非陈先生的账户支付。但是否你们现在应支付，就要看《买卖居间合同》怎么约定了。为了明确该合同约定的内容，你们应向开发商索要该合同原件。有原件在手，才能证明权利，同时明确义务，得到原件也是合同当事人的权利。

如果该合同明确约定“如果开发商不提供发票，购买方有权不支付余款”，那么你们可以基于合同的约定行使履行抗辩。否则，一般来说，你们作为购房者，无法以开发商未开具发票为由主张履行抗辩。你们应向开发商账户支付余款，以免承担逾期付款的违约责任。

在你们履行买卖居间合同的义务后，可要求开发商交房，开发商拒不交房的，将承担逾期交付的违约责任。

编辑：成韵 chengyunpipi@126.com