重庆公租房调查

石破

今年7月初，马拉松式的《基本住房保障条例》起草工作，终于由住房和城乡建设部草拟完成。草稿在上报国务院法制办并征求意见后，有望于2013年年内进入正式立法程序。

在全国性住房保障立法的蹉跎过程中，地方政府层面早已经开展了构建住房保障体系的地方探索。其中，重庆市的公租房保障体系广受关注。从2010年2月，中国最年轻的直辖市重庆就全面启动了公租房建设。如今，这个近800万人口的特大城市里，已有30万人陆续住进了公租房，最终将有70万户中低收入者享有政府提供的这项公共保障。

可持续运营的系统

今年7月中旬的一天，太阳快下山了，气温仍然很高。陈小姐正吃力地拎着刚从超市买来的两大兜冰镇啤酒和饮料往家里走。陈小姐的家位于重庆康庄美地公租房小区，是一个33平方米的单间配套房，这是她男友申请到的房子，今年陈小姐也搬了过来。房子月租300多元，加上水、电、气和物管费，每月开支400多元。陈小姐在观音桥上班，来回搭轻轨，交通费每月100元左右。陈小姐说，她的月收入有2000多元，男友收入大概在5000元左右。陈小姐现在想换个大一点的户型，她说：两个人住单间没问题，以后结了婚，再有老人过来，就住不下了。

2010年初，重庆市提出“未来10年，由政府投资和提供相关优惠及配套政策，建设4000万平方米公租房”的计划。这个计划令人惊喜，也引起了疑问和担忧：钱从哪里来？如何进行管理？

首先，土地不成问题。从2002年开始，重庆大规模实施土地储备，到2010年，政府手中储有30万亩的储备地，拿出两三万亩出来建公租房，绰绰有余。

这些公租房建设用地，以划拨方式供应，建设涉及的配套费、人防费等行政事业性收费和政府性基金，全额安排用于公租房建设。建设、租赁和出售过程中涉及的相关税费，亦全额安排用于公租房的建设和管理。重庆大型国有性质的地产集团企业、城投公司等负责公租房建设，承担公益性工作，不考虑利润问题，这些保证了公租房建设成本在一个可控范围内。

钱的问题呢？重庆市公租房管理局局长郭唐勇告诉《南风窗》：“我们测算过，重庆公租房建设需约1300亿资金，其中30%由政府财政投入，70%通过社会融资解决。目前已筹集到位1018亿。其中，中央和地方财政筹集443亿，银行贷款302亿、公积金贷款30亿、社保基金45亿，还有发行债券、信托资金筹集的。后续建设资金，我们还将通过定向票据融资、发行企业债券、银行贷款等多种方式继续筹措，总的来说，建设资金筹措顺利，保障工程建设没问题。”

中央和地方财政投入的443亿将成为一笔沉淀性资金，将来也不会抽出来。但市场化运行的800亿资金又将如何还本付息？据介绍，重庆公租房住宅租金平均为每平方米10元/月，加上按照10%左右配置的商业设施租金，建成后每月收入大概有五六亿，800亿融资平均成本6%左右，每月的利息支出只有4亿多。这样租金收入不仅能覆盖利息，还能将维护管理的成本也覆盖进去，能保证公租房项目的持续运行。

有关调查显示，重庆公租房建设的社会融资的还本期限在5年以上，按照该市现有制度设计，租户住满5年后，符合条件的还可以购买。重庆市有关方面做过一个调查：只需出售公租房的1/3就可回笼资金四五百亿，但高达60%～65%的公租房住户愿意购买；同时，公租房的商业配套经过5年培育也逐步成熟，即使按照每平方米1万～1.5万元出售，即可回笼资金四五百亿元。融资的本金偿还当没有问题。

新的疑问是：相较于国内很多城市对公租房的保障短缺，重庆市会不会走到另一个极端：公租房盖多了，供过于求？

低门槛、不限户籍、打破城乡限制等成为重庆公租房特点之一。大量进入城市的新市民，新就业的大中专毕业生和外地来渝发展的人才，重庆发展需要他们的贡献，政府要以比较优惠的租金给他们解决住房。

重庆市国土房管局的有关数据显示，2011年2月12日～28日，重庆首批公租房开始接受申请的17天里，有22317人申请并审核合格。保障范围包括了主城区住房困难家庭、外地来渝或进城务工人员、新就业的大中专和职校毕业生三类人群，“有工作、无住房”即可申请公租房。低门槛、不限户籍、打破城乡限制等成为重庆公租房特点之一。

今年7月25日，重庆公租房再次摇号配租，4.7万多户申请者将“竞争”2.37余万套公租房。

重庆市市长黄奇帆曾表示，重庆绝对不会把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子；重庆公租房只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后人们真正富裕了，就不想在这个房子里，就离开公租房。虽然居住满5年后，租房者可以买下来，买下以后也可以卖掉它，但只能卖给公租房管理局，不能在市场上流通。无利可图，就堵住了政府通过建设保障房进行商业利益输送的“黑洞”。

此前，媒体多次曝光某些地方保障房“晒太阳”的情况，重庆是否存在同样的情况？郭唐勇说：“重庆公租房各小区申请有不平衡的情况，但没有出现大片的公租房建好以后没有人来住，需求不旺的情况。”他分析，这里面有城市化、产业化，以及周边配套和人口聚集的过程。重庆市政府会根据这个过程，合理安排公租房的建设和投用时序。前几次申请人数稍低，甚至个别户型可以100%配租的康居西城小区，在最近的这次摇号配租时已有7900多户申请，高于可配租的房源。没有一种户型可以捡“耙和”（重庆方言，意为捡便宜）。

管理得失一二三

7月9日上午，民心佳园小区的健身广场上，一些小孩子跑来跑去地玩，四五个怀抱婴儿的年轻母亲在聊天。她们是民心佳园公租房的租户。一年多前，她们欢天喜地地搬进来，新的生活就此开始。随着新鲜感的淡去，她们又有了不满足和不满意：有人高空抛物，她们反映了，物业却管不住；小区的菜市场、医院还不行，有些东西贵得多；刚住进来时，他们是进城打工的小两口，申请的一室一厅，现在他们有了孩子，加上带孩子的老人，三四口人挤一起，显得房子太小啦。

“民心佳园是我们建的第一个公租房小区，老百姓有非常强烈的入住愿望，我们也尊重他们的想法，但是作为一个新社区，刚入住时有些配套以及管理服务都还不够到位，我们压力很大，市区都很重视，马上研究办理，小区的社会管理和公共服务工作、商业服务等很快弄起来了。到现在有8条公交线路从小区首发或经过，轨道交通也在去年开通，居民出行很方便。”郭唐勇局長说，“现在，我们特别强调要让房屋建成、配套完善、管理到位后，才让老百姓住进去，让他们住得安心、舒适。”

对政府来说，公租房要解决的是人（谁来入住？如何管理？）和钱（钱从哪来？如何还款？）的问题；对于居住者来说，同样是人和钱的问题。这些庞大的公租房小区里，住着几万城市贫困人群、刚参加工作的大中专毕业生、拖家带口的外来务工人员等。政府提供公租房，保证了他们“住有所居”，但改变不了他们仍属（或大部分仍属）城市中低收入阶层的属性。如果公租房只是为他们提供了相对低廉的居住成本，而交通费及其他生活成本却随之而增高了，那就不是一个成功的政策。正因为此，重庆主城区的公租房小区皆建于轻轨线路旁，政府专门为这些小区增加公交线路，每个小区都规划有医院、邮局、菜市场及其他商业设施等。

今年2月，重庆市市长黄奇帆在一次会上，专门强调加强公租房的建设管理工作，要求统筹推进公租房的开工率、竣工率、配租率、配套率和管理服务机构到位率，“五率并举”，同时推进。

40多岁的邹女士，在民心佳园的E区门口摆了个小小的百货摊，她的顾客就是左邻右舍们。邹女士是四川人，丈夫是木匠，跟人搞装修，几个月前伤了腰杆，不能做工了。她的儿子小时候得了一种不知名的病，只会在地上爬，现在能拄双拐走一会儿。他们租的是三室一厅的房子，每月房租加上水、电、气、物管费等将近1000元。邹女士现在面临着改善居住条件和租住成本压力的矛盾，她说：“我做这个生意，只能赚个生活费，将来把它传给儿子，也算给他一份生活保障……我们在外面租房，房东会撵人，但这里是国家的房子，他不能撵你走。”

“重庆公租房小区规模相对较大，都是上百万平方米、能住四五万人的小区，租户是以中低收入群众为主体，这部分群众对于社会管理和公共服务的需求，相对于其他小区更为突出和迫切。”郭唐勇说，“他们由熟人社会进入陌生人社会，要再变成熟人社会，不然容易产生社会割裂。要有序地组织他们自愿互助，邻里之间就会非常和谐。”

据了解，重庆公租房小区的租房户，大约有52%左右是外来务工人员；有36%～37%的本地原住户，其中有5%多的低保人口；有8.6%的大中专毕业生，以及少量其他人员。他们在这里居住，但户口并不在此；不同人群的条件、要求、生活习性各异，管理难度很大。郭唐勇说：“2012年市政府出台了进一步加强公租房管理的意见，市委、市政府进一步明确了‘条块结合加强公共服务和社会管理等重要内容。辖区将重点加强社会事务的管理，完善和丰富小区的公共服务，包括志愿者组织、各种社会组织的有序进入。”

政府的责任

截至目前，重庆市建设4000万平方米公租房的建设计划全部落实。全市已分配公租房24万套，惠及63万人。根据交房情况，已有30来万主城区原有的住房困难户、大学毕业生以及进城务工人员和外来务工人员住进了11.2万套新居。

建设进入收尾阶段后，运营和管理的任务更加凸显。今年7月10日，分管社会管理工作的重庆市副市长刘强召开专题会议，研究公租房小区的社会管理、社区建设等工作。郭唐勇局长对《南风窗》表示：“当前政府职能正在发生转变，就是把该管的事管好。什么是政府该管的事？最大的就是民生问题、社会保障问题。在这个问题上，公租房占了很重的分量，市领导高度重视。”

郭唐勇还表示：“重庆现阶段需要建一批公租房，这是和重庆正处在工业化、城市化进程的中期相适应的。大量进入城市的新市民，新就业的大中专毕业生和外地来渝发展的人才，居住是一个重要问题，他们要么是有过渡性需求，要么是买不起房子，但重庆发展需要他们的贡献，来了之后他们就是这个城市的建设者，政府要以比较优惠的租金给他们解决住房。”

预计到2020年，重庆市主城区的人口将达到1200万，“新市民”们也必定会产生大量的住房需求，因此重庆可谓既有城市化、产业化进一步发展的压力，也有非常重的民生保障压力。郭唐勇说，在重庆对公租房有相对大的需求，由政府建设是应该的，“而且用这种方式解决得最快、效果最好”。