上海：走稳还是走高？

金姬

史上最严楼市调控的“药效”可能已经过去。根据国家统计局的数据，2012年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上月上涨的城市有54个，占总数近八成。其中，上海房价从11月的环比上涨0.2%，一下子跳到了12月的环比上涨0.7%，涨幅扩大，且为全年最高。

其实，从2012年整体情况来看，上海楼市住宅这一块都没有“冷”过。

一手房方面，根据易居上海克而瑞信息集团发布的年终楼市报告，2012年上海商品住宅销售77830套，比2011年上升22.85%，商品住宅均价为22595元，环比微升0.76%。今年前两周，上海新建商品住宅成交面积达到了43.19万平方米，是去年同期成交量的3倍多，已经达到了近5年来的最高。

二手房方面，上海去年约成交20万套，是2009年以来的最高点。受2011年政策预期影响，上海二手楼市曾在2011年年底跌入“谷底”，但在2012年却呈现低开高走的大阳线行情，翘尾行情从去年11月持续至今。

进入2013年的上海楼市，暖风频吹。

一手房方面，易居营销大上海事业总部执行总经理孙华良对《新民周刊》透露，上海这一波翘尾行情至少会持续到春节前，今年一手房市场成交量肯定会增加。“预测2013年上海一手房房价上涨5%－10%。”根据21世纪不动产的数据，1月上海新建商品住宅成交均价为2.31万元/平方米，环比提升5.2%，同比增幅则为2.24%。而上海去年12月至今入市的48个项目中，已有40个楼盘有成交，近1个多月的成交去化率普遍都高于30%。

至于二手房市场，由于供应量不足且当初受“限购令”影响的不少外地买家缴税已满一年，业内人士纷纷表示，只要没有更新调控政策的出台，今年上海二手房市场的火热已经板上钉钉。

一手房：脉冲行情

在孙华良看来，上海的一手房市场在2012年有两波脉冲行情，也就是业内人说的“窗口期”。“2012年1－5月平均每月六七十万平方米，7-8月回暖至近80万平方米。6月冲了一次，单月一手房成交量超过100万平方米。金九银十没有出现。到了11月又出现一手房成交近100万平方米的行情，12月翘尾或扫尾至今。”

孙华良认为，上海的“6月行情”是之前半年积压而集中释放的结果，当时也正好遇到2012年第一次降息。事实上，2012年6月8日和7月6日，央行连续两次宣布降息，五年期以上贷款的基准利率从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。以一笔20年期50万元的房贷为例，按照降息前基准利率7.05%计算，月供为3892元，如果以2013年1月1日起执行新基准利率6.55%，月供为3743元，两者相差149元。房贷减负幅度约为7%。

“十八大虽然提到调控不放松，但没有更严厉措施出台，再加上国际货币宽松政策和国内银根放松，通胀明显，老百姓觉得还是买房保值。所以从2012年11月开始又是一波行情。”孙华良说，其实上海一手房市场最冷是在2011年。在限购限贷出台前，上海每年一手房交易量大约在1200万平方米，每月平均100万平方米。2011年限购限贷后，全年一手房成交量才760万平方米，下降几乎40%。“按照2010年史上最严厉调控，上海人当年还能买一套房，所以大家都在完全限购前集中购房，出现一波行情。2011年就哀鸿一片了，一手房成交量下降四成，龙湖等开发商甚至出现抛盘等现象。2012年已经回暖，促销跑量颇有成效，年底时中高端楼盘集中放量。”

但在所有一线城市中，上海楼市调控始终没放松，所以不会像广州那样出现日光盘。

小户型风光不再

尽管业内一直认为小户型的“刚需”带动市场回暖，但根据易居上海克而瑞信息集团发布的年终楼市报告，80平方米以下的小户型成交量比2011年还下滑了0.25%，100－120平方米和160－180平方米的首次改善和再次改善户型的成交套数也分别上升了58.13%和53.28%。与此同时，去年上海50万－200万元总价段的商品住宅只上升了15%，而总价200万元以上的商品住宅成交套数上升38.98%。

“因为现在大家只能买一套，所以都希望一步到位——能买两房绝不买一房，能买三房绝不买两房。”21世纪不动产昌化路店A组经理杜庆洪对《新民周刊》表示，小户型房源也不像以前那样转手方便，去年陕西北路新开的一手房小户型就有些卖不动。

但小户型房源抗跌性强。21世纪不动产宝山店C组经理马超告诉《新民周刊》，当宝山城区整体二手房价受调控影响而下跌1000－3000元／平方米时，小户型降价不会超过2000元／平方米。

易居上海克而瑞信息集团预测，2013年由于限购政策的存续，刚需类产品依然将是市场成交的主力军，但其所占份额将较2012年下降，而改善、投资类产品销售状况将在2012年下半年基础上继续好转。这可能意味着小户型在上海等一线城市的热度会继续降温。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海一手房市场交投仍较为活跃，近3个月月均成交达107万平方米，原因即在于市场预期的持续向好及热销惯性的延续。

郊区二手房：卖家越来越牛

汉宇地产监测数据显示，上海全市在2012年12月共成交二手房25157套，环比大涨近20%，网签均价则为17849元/平方米，环比上涨5.83%。

《新民周刊》调查发现，在上海二手房市场，无论是郊区还是中心城区，2012年都经历了“低开高走”的回暖过程。

以淞宝地区（吴淞和宝山城区）为例，根据21世纪不动产宝山店C组经理马超介绍，这一带成交量一直比较稳定。一方面是宝钢的员工会在这里置业；另一方面是周边杨行、罗店、共富一带的人会考虑到这里改善型置业，毕竟这里离轨交3号线较近，而且从幼儿园到高中的教育资源也带动了学区房市场。

在宝山城区，老公房均价在15000－18000元/平方米；2000年以后建造的房源均价在20000－24000元／平方米。“如果生意好，门店一个月可以有260宗交易，其中七八成都是二手房。卖得最好的是总价100万－150万的房子。”马超说。

马超回忆说，对中介生意影响最大的无疑是限购令。“我们的二手房生意一半是外地买家，而现在需要看税单和社保就成了新来者的死穴，限制了这批人买房。现在很难通过补缴社保来让新来的外省市人口买房了。所以买家要么是上海人，要么是缴税和交社保符合一定年限的新上海人。”此外，淞宝地区老公房不少，不少当地人手中有两三套房，因此改善型需求的当地买房者无需银行贷款，之前也没有贷款记录，卖掉手上的小房子在原来区域换一套大房子的生意也不少。

2012年8月是生意最淡的时候，正好处于两波高峰期之间的低谷，五六月和九十月的生意都还可以。马超感到12月是房东市场，虽然涨价的不多，跳价的很少，但是明显态度是非常牛。一方面是楼市调控接近尾声，另一方面是大家都感觉2013年会回暖。

“现在的卖家都是高姿态，原来200万的房子可以谈到195万，现在一分一厘都不肯让。大家心里都明白，房价不会跌了。十八大前房东还在求我们帮忙卖房子，有的甚至表示成交之后要请客吃饭，现在则对我们爱理不理，完全没有议价空间。而买房客原来是以观望为主，有一对夫妻看中一套100万的房子，希望我们谈到98万，谈到了，他们又希望是95万，上家同意了，这对夫妻又说再看看。”

马超感到2012年11月下旬开始回暖明显。“观望一结束，大家纷纷出手。之前我们带客户去看房，买家价格不满意，就说回去考虑考虑，现在只要价格可以接受，哪怕有些高，也很快确定买下。他们担心会出现2009年2010年那样的反弹。2012年末两个月100万－300万的房子都卖得不错。客户心态是：该出手时就出手。有些买家会说‘看得太累了，就这一套吧，其实在调控收紧愿望落空后感觉要搭上买房末班车。谁知道2013年会暖成什么样子？12月的时候，有客户看中一套150万的房子，希望我们帮忙谈到148万，上家不肯，客户还是以150万买下。”

从2008年入行的马超经历了2009年的报复性反弹。“当时是，房东一觉醒来就开口涨10万，一天一价。有些一手房也是如此，看房的时候210万，去买的时候，开发商说这套卖了，还有一套类似的，但要250万。”

马超说，现在在淞宝地区买房的，三四成是外地在沪工作人员。因为宝山城区有低总价的房源，60万－100万总价的房子最受青睐。统计数据显示，2012年，上海全年二手房交易中，外省市买家的占比维持在了36%－41%，而在2011年，该比重仅为34%－40%。

市区二手房：房源不足

据悉，去年21世纪不动产的明星门店在宝山、闵行和浦东，都不在市中心。

以内环以内毗邻静安区的普陀区顶级地段为例，据21世纪不动产昌化路店A组经理杜庆洪介绍，在2011年楼市调控前，这一区域内房价33000－36000元／平方米。一套110平方米的两房，总价可能卖到330万－360万元人民币。可到了2011年底，同样小区的140平方米三房，也只卖到360万。从2011年7月开始房价下跌，成交量也少了一到三成。2011年底到2012年1月是谷底。一方面，限购限贷政策；另一方面，大家预期房价还会下跌，很多买房者持币观望。

这一地区的二手房是从2012年2月开始回暖，主要成交的是总价245万到330万的房子。“政策虽然没有松动，但大家觉得不会有更严厉政策出台，刚需还是要出手。2012年11月开始回暖更明显，算是十八大以后的小阳春。很少有投机客，因为目前的交易成本可能要占到总价的12%－15%，所以主要都是自住型。”杜庆洪说，现在房产交易中心和银行认定二套标准稍有不同，交易中心还会考虑购房者是否和父母共住，但银行是认房又认贷，即便购房者现在没有自住房，8年以内有过购房贷款记录也算是第二套，所以打击了一部分潜在购房者的积极心。

“目前卖得最好的还是两房。只要限购令不变，买房人数仍然有限。”杜庆洪感叹，2012年是好3个月、坏3个月、平3个月，“房源不够充沛，没遇到大量放盘的人。我不认为现在是回暖，毕竟买房的都是老百姓，他们觉得钱在手上更有风险。”

上海市中心里中高端房源的惜售现象在2013年1月更明显。据德佑地产东区总监林俊权介绍，近期在菊园、世茂滨江花园等项目中，有多位业主撤销了挂牌，准备在春节以后再考虑是否挂牌；有部分不诚意出售的业主，则以高于市场成交价5%左右的出让价挂牌。

克而瑞（中国）信息技术有限公司在《2012年房地产行业总结及未来展望》中指出，一线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计2013年将出现强烈的补涨效应，预计涨幅将在10%－20%。

豪宅最抗跌？

此前有媒体报道，去年11月以来国内45个大中城市出现豪宅、别墅等的集中抛售，上海的入市豪宅数量为4755套，仅次于广州。对此，上海市纪委通过纠风办的微博回应说，信息不实。上海纪委并没有接到过中央纪委的通报。中央纪委也没有发布过这一通报。上海德佑地产研究主任陆骑麟表示，2012年全年上海二手房成交总量在20万套左右，即使上述不足5000套房源全属“官员抛售”，占比也仅为2%，并不足以影响整体价格。

而从市场来看，豪宅也并没有出现降价。根据21世纪不动产的统计，今年1月单价在5万元/平方米以上的豪宅成交套数共计151套，该价格段房源在2012年10月成交企稳环比连涨3个月后虽然略有盘整回落，但仍高于去年一季度月均95套和2012年全年月均140套的水平。

德佑地产区域总监张剑东介绍，上海1月以来总价1000万元以上的二手豪宅成交较为活跃，主要集中在徐汇滨江、陆家嘴板块，别墅房源则位于青浦、松江等外围区域。成交量较去年12月甚至还有15%－20%的涨幅，和去年12月之前的月份相比涨幅更加明显，“主要原因是市场转好加上中等价位房源成交回暖势头的传导，买家入市更加积极。同时，这部分买家出手往往属于换购，手上的房子已经卖了，拿着现金想尽快出手，防止春节后价格有所上涨。一般春节前的二手豪宅市场表现较为平稳，今年的热度在调控以来算是比较突出的。”张剑东表示，近期许多中介公司都在主推二手业务，因为市场较好，谁也不想放弃这块市场。

汉宇地产项目部总经理杨健东认为，近期热门板块的一手豪宅成交回暖，带动了二手豪宅成交的向好，“据我们了解，近期黄浦江沿岸总价在4000万、5000万元的二手豪宅也有成交，往年临近春节的时候这类成交不太会有。”21世纪不动产分析师罗寅申了解到的情况是，1月上海二手豪宅比较集中的几个区域，如陆家嘴的挂牌量与去年12月基本持平，古北、黄浦的挂牌量则出现减少，存在房东惜售的情况，“这也很正常。因为临近春节，包括刚需在内的其他房源挂牌量都在下降。”

其实，自从2012年二季度开始，在折扣刺激与刚需释放两大因素作用下，高端住宅市场成交量就开始出现明显回升。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，单套总价超1000万元的高端公寓物业在2012 年1 至11 月期间共成 交48.8 万平方米，同比上升87.6%，成交均价为每平方米6万元，同比下跌4.3%，2012 年内众多成功实施“以价换量”策略的高端公寓项目，是这一量升价跌走势的主要成因。

展望2013

《2013和讯预测中国经济白皮书》披露，45.4%的经济学家认为2013年国内房价走势会是“走稳”趋势。

至于房产税，克而瑞认为扩大试点范围基本已经板上钉钉。但从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011年税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。基于以上情况，克而瑞认为：即使2013年房产税的试点城市数量增加，但是考虑到当前房产税的实际现状，而短期内又不具备全面清算存量的条件，起码在2013年内，房产税仍然不会对楼市造成太大影响。

交通银行金融研究中心在《2013年中国宏观经济金融展望》中指出，预计2013年房价总体趋势向上，有望呈现同比环比“双升”局面。地方层面的微调与博弈也将持续，预计整体环境好于2012年。但若房价上涨速度过快，楼市面临由回暖转为过热的风险，亦不排除政策升级的可能。目前相关部门仍握有部分政策储备，如上调二手房交易税费、扩大限购城市范围、收紧房地产信贷等。

“上海存量房在900万－1000万套，2013年肯定还会有行情，主要看政策，开发商在博换届后的领导口径有所改变。预计2013年二三月较冷，四五月有机会，之后就是看政策了。”孙华良预测，政府调控会逐步放开，不再一刀切。“应该定点打击炒房客，在上海这样的一线城市限贷不合理，而是应该阶梯调节贷款利息，用经济杠杆逼走投机客。”