养老地产“未老先衰”？

谭保罗

在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”；而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。

自从9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》）以来，养老地产再次成为业界的兴奋点。保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。这一幕，又让人想起数年前因拉动内需而催生的旅游地产热。

对习惯于资金快速周转和囤地涨价模式的地产公司来说，做养老地产意味着“基因突变”；而对财大气粗的财团来说，明辨“养老”和“地产”的区分仍是最大挑战。但随着地方版“4万亿”大幕再次拉开，这些准备上的“不周”已不再重要，接鼓传花的游戏将马上进入下一轮。

透支之虞

“3年时间，他们便盖好了应该花30年才盖好的房子。”从日本考察归来后，朱凤至如是形容日本养老地产业的过剩。

60岁的朱凤至是国内最早的养老地产项目—北京太阳城银龄老年公寓的院长。在这个职务上，她已度过9年时光，见证了中国养老地产业从有人首吃螃蟹到千军竞入的历程。她忧心忡忡地对《南风窗》说，担心中国的养老地产业步日本的后尘。

不难发现，中国业界对养老地产的“看多”，很大程度来源于数字推理的支撑。数字包括了老年人口和床位两方面。按照权威统计，2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达2.43亿，2025年突破3亿；金融中介的报告则称，发达国家每千人床位数为60张，而中国仅20张，为其1/3还弱。因此，养老地产必然商机无限。

一边是市场参与者的套利动机，一边是热衷投资的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。

但数字推理经不起实践检验，日本便尝到过痴迷于数字推理的产业教训。1970年代，西方和日本的宏观学者就预计，到21世纪初，日本老年人口将达到总人口比例的40%。产业经济学家看到了商机，老龄化相关的服务业大有机会。因此，在日本1980年代开始的地产泡沫中，养老地产成为了过剩最严重的品种之一。在日本考察时，朱凤至就发现一些项目由于当年入住率太低，私人无法经营，最后只能由政府接盘。直到20年后，一些闲置10几年的养老公寓才开始真正派上用场。

在中国，养老地产热的推动力来自于政治和产业的双重作用，其热度远胜于当年的日本。以最近一轮热潮为例，是发生于《意见》下发前后。2013年9月，这份由国务院办公厅下发的文件中，列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外， 《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的 “自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。

最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产掛钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。

2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。

第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。

可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。

从国际经验来看，养老地产发达的国家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休劳动者对居住环境改善的需求。但这种需求在中国并不明显。按照公开数据，我国城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美国人口普查局近期的数据，2013年第二季度，美国人住房自有率是65%。而中国自有住房率之高，也很容易通过家庭的地产投资热来解释。这些年，无论一线还是二三线城市，拥有大量房产的“房姐”、“房叔”不在少数。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是标配。

因此，即便抛开中国人的家庭观念等因素，家庭持有的大量投资性物业已透支了养老地产的需求。按照《南风窗》从业内获得消息，一些建成的养老项目中，入住率只有20%。相比而言，国内老年人群养老消费购买力远不及日本，而政府补贴也很难高过日本。在这种情况下，大量项目蜂拥而上便是不顾后果。

政策套利

真正的养老地产并不是一个赚钱的行业。在市场成熟国家，一些营运商的利润率也不过1%至3%。而由于医疗和护理条件的硬性制约，这个低利润率的行业也很难发挥规模效应。因此，即便在美国和日本，养老服务业的明星企业少之又少，多数都属于依靠政府补贴实现盈亏平衡或者略有盈利的那一类。而在金融海啸后，因政府削减了补贴，不少养老地产公司还一度出现亏损。

除利润率不高之外，盈利周期长也是个大问题。一般而言，一个养老地产项目从开建到盈利，其时间在7年左右。而盈利后，持续的营运费用也是不小的开支。在这个意义上讲，和住宅地产轻松超过10%的利润率以及其 “快建快销，一卖了事”的简洁营运相比，养老地产是一门毫无吸引力的生意。

那么，赚惯了“快钱”和“大钱”的中国企业为何趋之若鹜？驱动力来自于它们敏感的政经嗅觉。2008年以来，拉动内需成为了地方经济工作的重要任务，因此一度引发了商业地产热和旅游地产热。这一次轮到了养老地产。一位近期和地方养老项目多有往来的人士对《南风窗》透露，目前明确宣布将大力发展养老地产的省市超过20个。东部沿海某经济大省还将拿出20亿用于对老年项目的直接补贴。在一些地区，只要被立项为“老年公寓”，除企业所得税外，其他税种都有减免空间。

但享受了优惠的项目完全可能“挂羊头卖狗肉”。一般而言，养老地产项目都分出售和出租两个版块，前者和住宅类似，是出售70年产权的养老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售产权，通过收取会员费和年服务费盈利。在一些地方的规划中，明确要求发展商必须在出售项目外，持有一定比例的物业并运营。而实际情况是，部分开发商只开发前一种，即100%出售，这和住宅地产并无二致。

更大的超额收益可能来自于土地供应环节。国土资源部高咨中心咨询委员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明对《南风窗》分析，我国目前对用地仍属于“双轨制”，即划拨和出让两种方式并行。对一些公益性项目，政府可通过无偿划拨方式交付企业或机构使用，而商业性项目则采取出让方式，其中又包括协议出让和“招拍挂”。“双轨制”会给土地供应的不法操作留下空间。以工业用地改商用为例，按规定，开发商须补交差额地价或退回土地重新出让。但实际操作中，一些人并不履行以上手续。同样，养老地产也可能发生这种情况。

实际上，国务院9月下发的《意见》中已明确规定：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。该规定在地方和基层究竟有多大“法律效力”尚未可知，但却从反面印证了这种担忧的存在。业内人士透露，一些以养老名义立项的项目采取了无偿划拨的方式，但却最终成为了商业项目。而在协议出让中，出让价格低于市价50%也不足为怪。

游戏升级

就回报率而言，养老地产并不能算一门好生意。但对地方政府来说，通过养老地产招商引资中的少量利益让渡，却可以撬动成倍的社会投资。以中石化将投资的四川郫县项目为例，按照当地媒体的报道，其该项目总投资高达80亿。而公开资料则显示，该县2012年财政收支预算中，全县地方公共财政预算收入不过27亿多。

2013年以来，尽管中央不再提 “4万亿”之类的巨额刺激计划，但地方的热情却不减。10月份，四川和福建两省都被媒体披露出存在所谓地方版“4万亿”计划。以四川省为例，按照其发布的2013～2014年重大投资项目名录，2336个重大投资项目总投资高达4.26万亿元。实际上，出台巨额投资计划的省市并非只有四川和福建。各地情况各异，但共同特征都是会面临资金缺口，所以吸引外部民间资金成为了地方官员的共识。

因此，一边是市场参与者基于国家养老事业政策风向的套利动机，一边是无法摆脱投资驱动老路的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易淪为刺激地方经济数据的手段。业内某营销总监便透露，在长三角一些人口才几十万的县，其县城周边竟有好几个养老项目。而这些县城连一个5层楼的商业综合体都无法承担，其人口已大量流入上海、杭州这样的大城市，但地方的态度却是“先修再说”。

“不会再扩大规模了。”尽管目前经营尚可，但太阳城的朱凤至表示，今后太阳城将以经验输出为主，实体扩张将放缓。由于医疗等配套的限制，在保证服务质量的前提之下，很难将规模进一步扩大。朱凤至认为，这个低利润的行业无法靠规模取胜。她以太阳城举例说，在建设方面，政府对每个床位的补贴额为1.6万。而在营运上，健康老人的补贴为200元/月，而需护理老人为300元/月。补贴虽不算高，但对企业维持日常经营非常重要。

事实上，无论从发达国家还是国内已有社区的经验来看，政府在养老社区的建设和运营中都扮演了重要角色。政府既要通过政策引导社会资金进入，而营运中的持续支持和适当监管也是行业健康发展的重要条件。倘若地方政府只希望和各路资金进行“一锤子式”的利益交换，在引资之后便坐等社会资金承担社会责任，那么这样的养老地产恐怕会沦为资产泡沫的升级版。

对此，以上营销总监的分析一针见血。他说，不论是地产商还是其他社会资本，它们早已习惯10%以上的高利润，而养老地产目前在国内还没有可靠的盈利模式。如果没有政府的支持，谁会真心来做？

举例而言，一些保险巨头对养老地产的“热衷”已说明了问题。保险公司进入盈利模式尚不明确的养老地产，除了“假养老，真地产”可能性之外，通过养老地产噱头提高产品销售业绩也是经常之举。2013年年初，针对保险公司“买保险入住养老社区”的宣传，一些地方保监局专门发布了消费提示。据称，有保险公司规定，要保证入住养老社区，除要购买与养老社区挂钩的特定分红险之外，还必须在单张保单下单一险种的应交保险费达200万元或以上。对此，业内批评说，按照保险公司的要求，两张保单便是400万，因此真正能入住养老社区的最后必然是富人，而养老社区享受众多政策优惠，这等于是“穷人补贴富人”。

尽管养老地产可能只是一场各取所需的利益交换，但符合市场需求的养老地产项目仍然稀缺。朱凤至就表示，对那些收费适中的养老项目，老人排队等待入住的情况并不鲜见。对这类项目，政府应大力扶持。

严金明认为，对真正的纯公益性养老地产项目可以划拨土地，而半公益项目必须采取出让方式。同时，还应加强后期监督，防止开发商更改用途，减少投资者通过土地供应“双轨制”进行套利的机会，让养老地产进入良性轨道。“但这也不容易，想想那些‘进去了的分管副市长和规划局长，多半都在这个用途变更上出了问题。”严金明说。